Avaliação bancária de um imóvel: o que vê o avaliador e como a maximizar

A avaliação bancária é o documento que determina o valor oficial do imóvel para efeitos do crédito à habitação e, portanto, quanto dinheiro o banco lhe pode emprestar. Se o banco financiar até 80% da avaliação e a avaliação for de 100.000€, o máximo que lhe empresta são 80.000€. Se o preço de compra for de 90.000€, tem de pôr do seu bolso os 10.000€ restantes, além das despesas de compra. Perceber como funciona a avaliação e como maximizá-la é fundamental em qualquer operação imobiliária financiada.

Quem faz a avaliação e como se encomenda

A avaliação bancária tem de ser feita por uma sociedade de avaliação homologada pelo Banco de Espanha (o banco central espanhol). O banco vai propor-lhe a sociedade de avaliação com que trabalha, mas tem o direito de escolher qualquer sociedade homologada. Em operações de investimento em que o valor de avaliação é crítico, pode ser interessante obter duas opiniões de valor informais antes de encomendar a avaliação oficial.

O custo de uma avaliação fica entre 250€ e 500€ para uma casa corrente, conforme a sociedade e a província. A avaliação tem uma validade de 6 meses para efeitos bancários.

Os três métodos de avaliação que o avaliador usa

• Método comparativo (o mais usado na habitação): O avaliador analisa os preços de compra e venda de imóveis semelhantes na mesma zona (comparáveis). Usa as transações reais do Colegio de Registradores (a associação dos conservadores do registo predial espanhol) e as suas próprias bases de dados para fixar o preço por metro quadrado de referência da zona e aplicá-lo ao imóvel avaliado, com ajustes pelo estado de conservação, andar, orientação e características específicas. É o método principal para a habitação.
• Método do rendimento (para imóveis arrendados): O avaliador calcula o valor do imóvel capitalizando a renda de mercado que poderia obter (ou que já obtém, se estiver arrendado) à taxa de capitalização do mercado. Para uma casa que gera 7.200€/ano de renda, num mercado que capitaliza a 5,5%, o valor por este método é 7.200€/0,055 = 130.909€. Este método é relevante para terrenos e lojas e pode servir de termo de comparação nas casas arrendadas.
• Método do custo (para construções novas ou obras recentes): Calcula o valor do imóvel como o custo de reprodução do edifício (quanto custaria construí-lo hoje) mais o valor do terreno. Não é habitual nas casas usadas correntes, mas pode ser relevante se o imóvel tiver obras recentes que justifiquem um valor acima do dos comparáveis.

Os fatores que fazem o avaliador subir o valor

• Estado de conservação excelente: Uma casa perfeitamente mantida, com as instalações em ordem e acabamentos atualizados, pode ser avaliada até 15-20% acima de uma em mau estado na mesma zona.
• Certificado de eficiência energética alto (A ou B): As regras obrigam o avaliador a ter em conta a eficiência energética na avaliação. Um imóvel com CEE (a sigla espanhola do certificado energético) A ou B é avaliado acima de um F ou G. Nas casas de construção antiga, passar de G para E já pode melhorar marginalmente a avaliação.
• Andar alto com elevador e boa orientação: Os andares altos com orientação a sul ou a nascente (ou com vista para o mar ou para um parque) são mais valorizados do que os andares baixos e as orientações a norte.
• Arrecadação e lugar de garagem: Sobretudo em zonas com falta de estacionamento, o lugar de garagem pode acrescentar 5-10% ao valor de avaliação do conjunto.
• Contrato de arrendamento em vigor a renda de mercado: Um imóvel arrendado a renda de mercado (e não a uma renda reduzida) é avaliado como um ativo rentável com fluxo de caixa comprovado, o que o avaliador reflete no valor.

Os fatores que fazem o avaliador baixar o valor (e como neutralizá-los)

• Mau estado de conservação: Humidade visível, fissuras, pintura deteriorada, instalações antigas. O avaliador regista-os no relatório e baixa a avaliação. Uma pré-avaliação informal antes das obras pode quantificar exatamente quanto valor as obras acrescentam.
• Ónus urbanísticos ou registais pendentes: O avaliador verifica a Nota Simple (a certidão do registo predial). Ónus não cancelados que constem do relatório podem obrigar a uma avaliação mais conservadora.
• ITE desfavorável ou condomínio com quotas extraordinárias pendentes: Se o prédio tiver uma Inspección Técnica del Edificio (ITE, a inspeção técnica periódica dos edifícios) desfavorável ou uma quota extraordinária de obras pendente, o avaliador considera-a um passivo e desconta-a do valor.
• Arrendamento com uma renda muito abaixo do mercado: Um contrato de arrendamento antigo com uma renda de 40% da atual renda de mercado cria um «haircut» no valor: o avaliador capitaliza a renda atual, e não a de mercado.

A pré-avaliação informal: como conhecer o valor antes da encomenda oficial

Antes de fazer obras ou de comprar, o investidor pode pedir a um avaliador uma opinião de valor informal (muitos fazem «desk appraisals», sem visita ao imóvel, por 50-100€) ou consultar as ferramentas de avaliação automática de portais como o Idealista, o Fotocasa ou o próprio Banco de Espanha. Essa estimativa prévia permite saber se as obras que está a planear se vão refletir na avaliação ou não, antes de gastar o dinheiro.

Recursos relacionados: Para a estratégia BRRR, em que a avaliação depois das obras é o mecanismo de extração de capital, o artigo sobre a estratégia BRRR tem o ciclo completo. Para o cálculo do ROI das obras, que precede a decisão de remodelar para melhorar a avaliação, o artigo sobre o ROI das obras tem a metodologia. Para detetar os problemas estruturais e de estado que o avaliador vai registar, o artigo sobre como detetar problemas estruturais tem a checklist completa.