Expertise bancaire : ce que regarde l'expert et comment la maximiser

L'expertise bancaire est le document qui fixe la valeur officielle du bien aux fins du prêt immobilier et, par conséquent, le montant que la banque peut vous prêter. Si la banque finance jusqu'à 80 % de la valeur d'expertise et que l'expertise est de 100 000 €, elle vous prête au maximum 80 000 €. Si le prix d'achat est de 90 000 €, vous devez apporter de votre poche les 10 000 € restants, en plus des frais d'achat. Comprendre comment fonctionne l'expertise et comment la maximiser est essentiel pour toute opération immobilière financée à crédit.

Qui réalise l'expertise et comment la commander

L'expertise bancaire doit être réalisée par une société d'expertise agréée par la Banque d'Espagne. La banque vous proposera la société d'expertise avec laquelle elle travaille, mais vous avez le droit de choisir n'importe quelle société agréée. Pour les opérations d'investissement où la valeur d'expertise est décisive, il peut être intéressant d'obtenir deux avis de valeur informels avant de commander l'expertise officielle.

Une expertise coûte entre 250 € et 500 € pour un appartement standard, selon la société et la province. Aux fins bancaires, elle est valable 6 mois.

Les trois méthodes d'évaluation qu'utilise l'expert

• Méthode par comparaison (la plus utilisée pour le logement) : l'expert analyse les prix de vente de biens similaires dans la même zone (les comparables). Il s'appuie sur les transactions réelles du Colegio de Registradores (l'organisation des conservateurs du registre foncier espagnol) et sur ses propres bases de données pour établir le prix au mètre carré de référence de la zone et l'appliquer au bien évalué, avec des ajustements selon l'état de conservation, l'étage, l'orientation et les caractéristiques propres. C'est la méthode principale pour le logement résidentiel.
• Méthode par capitalisation des loyers (pour les biens loués) : l'expert calcule la valeur du bien en capitalisant le loyer de marché qu'il pourrait produire (ou qu'il produit déjà s'il est loué) au taux de capitalisation du marché. Pour un appartement qui rapporte 7 200 €/an de loyer, sur un marché qui capitalise à 5,5 %, la valeur selon cette méthode est de 7 200 €/0,055 = 130 909 €. Cette méthode est pertinente pour les terrains et les locaux commerciaux, et elle peut servir de contrôle pour les appartements loués.
• Méthode par le coût (pour les constructions neuves ou les rénovations récentes) : elle calcule la valeur du bien comme le coût de reconstruction de l'immeuble (ce que coûterait sa construction aujourd'hui), plus la valeur du terrain. Elle est peu courante pour les appartements anciens standard, mais elle peut être pertinente si le bien a fait l'objet de rénovations récentes qui justifient une valeur supérieure à celle des comparables.

Les facteurs qui font monter l'évaluation de l'expert

• Un excellent état de conservation : un appartement parfaitement entretenu, avec des installations aux normes et des finitions modernes, peut être estimé jusqu'à 15-20 % au-dessus d'un appartement en mauvais état dans la même zone.
• Un certificat de performance énergétique élevé (A ou B) : la réglementation oblige l'expert à tenir compte de la performance énergétique dans son évaluation. Un bien dont le CEE (Certificado de Eficiencia Energética, le diagnostic de performance énergétique espagnol) est A ou B est mieux évalué qu'un bien F ou G. Dans les immeubles anciens, passer de G à E peut déjà améliorer légèrement l'expertise.
• Un étage élevé avec ascenseur et une bonne orientation : les étages élevés orientés au sud ou à l'est (ou avec vue sur la mer ou sur un parc) sont mieux évalués que les rez-de-chaussée et les orientations nord.
• Cave et place de parking : surtout dans les zones où le stationnement est rare, la place de parking peut ajouter 5-10 % à la valeur d'expertise de l'ensemble.
• Un bail en cours à un loyer de marché : un bien loué au prix du marché (et non à un loyer réduit) est évalué comme un actif rentable au flux de trésorerie avéré, ce que l'expert répercute sur sa valeur.

Les facteurs qui font baisser l'évaluation de l'expert (et comment les neutraliser)

• Un mauvais état de conservation : humidité visible, fissures, peinture abîmée, installations anciennes. L'expert les note dans son rapport et revoit son évaluation à la baisse. Une pré-expertise informelle avant les travaux permet de chiffrer exactement la valeur qu'ajoute la rénovation.
• Des charges d'urbanisme ou inscrites au registre non levées : l'expert consulte la Nota Simple (l'extrait du registre foncier). Des charges non radiées qui figurent dans le rapport peuvent imposer une évaluation plus prudente.
• Une ITE défavorable ou des appels de fonds en attente dans la copropriété : si l'immeuble a une Inspección Técnica del Edificio (ITE, l'inspection technique des immeubles) défavorable ou un appel de fonds pour travaux (derrama) en attente, l'expert le considère comme un passif et le déduit de la valeur.
• Un bail dont le loyer est très inférieur au marché : un bail ancien dont le loyer représente 40 % du prix actuel du marché crée un « haircut » sur la valeur : l'expert capitalise le loyer actuel, et non celui du marché.

La pré-expertise informelle : connaître la valeur avant la commande officielle

Avant de rénover ou d'acheter, l'investisseur peut demander un avis de valeur informel à un expert (beaucoup font des « desk appraisals », sans visite du bien, pour 50-100 €) ou consulter les outils d'estimation automatique de portails comme Idealista, Fotocasa ou de la Banque d'Espagne elle-même. Cette estimation préalable permet de savoir si la rénovation que vous prévoyez se répercutera ou non sur l'expertise, avant de dépenser l'argent.

Ressources associées : pour la stratégie BRRR, dans laquelle l'expertise après travaux est le mécanisme qui permet de récupérer le capital, l'article sur la stratégie BRRR présente le cycle complet. Pour calculer le ROI des travaux avant de décider de rénover pour améliorer l'expertise, l'article sur le ROI des travaux détaille la méthode. Pour repérer les problèmes de structure et d'état que l'expert va relever, l'article sur la détection des problèmes de structure propose la check-list complète.