Come funziona la perizia bancaria: cosa guarda il perito e come prepararti

La perizia bancaria è il documento che fissa il valore ufficiale dell’immobile ai fini del mutuo e, quindi, quanto denaro può prestarti la banca. Se la banca finanzia fino all’80% del valore di perizia e la perizia è di 100.000 €, il massimo che ti presta è 80.000 €. Se il prezzo d’acquisto è di 90.000 €, devi mettere di tasca tua i 10.000 € che mancano, oltre alle spese d’acquisto. Capire come funziona la perizia e come massimizzarla è fondamentale per qualsiasi operazione immobiliare finanziata.

Chi fa la perizia e come si commissiona

La perizia bancaria deve essere eseguita da una società di perizie omologata dal Banco de España (la banca centrale spagnola). La banca ti proporrà la sua società di perizie di fiducia, ma hai il diritto di scegliere qualsiasi società omologata. Nelle operazioni d’investimento in cui il valore di perizia è decisivo, può essere utile avere due pareri informali sul valore prima di commissionare la perizia ufficiale.

Il costo di una perizia va dai 250 € ai 500 € per un appartamento standard, a seconda della società e della provincia. Ai fini bancari la perizia è valida 6 mesi.

I tre metodi di valutazione che usa il perito

• Metodo comparativo (il più usato per le abitazioni): il perito analizza i prezzi di compravendita di immobili simili nella stessa zona (i comparabili). Usa le transazioni reali del Colegio de Registradores (l’ordine dei conservatori dei registri immobiliari spagnoli) e le proprie banche dati per fissare il prezzo al metro quadro di riferimento della zona e applicarlo all’immobile da valutare, con correzioni per lo stato di conservazione, il piano, l’esposizione e le caratteristiche specifiche. È il metodo principale per le abitazioni.
• Metodo della capitalizzazione dei redditi (per gli immobili in affitto): il perito calcola il valore dell’immobile capitalizzando il canone di mercato che potrebbe ottenere (o che ottiene già, se è affittato) al tasso di capitalizzazione del mercato. Per un appartamento che rende 7.200 €/anno di affitto con il mercato che capitalizza al 5,5%, il valore con questo metodo è 7.200 €/0,055 = 130.909 €. Questo metodo è rilevante per i terreni e i locali commerciali e si può usare come verifica negli appartamenti in affitto.
• Metodo del costo (per le nuove costruzioni o le ristrutturazioni recenti): calcola il valore dell’immobile come costo di ricostruzione dell’edificio (quanto costerebbe costruirlo oggi) più il valore del terreno. Non è abituale per gli appartamenti usati standard, ma può essere rilevante se l’immobile ha ristrutturazioni recenti che giustificano un valore superiore a quello dei comparabili.

I fattori che fanno salire la valutazione del perito

• Stato di conservazione eccellente: un appartamento tenuto perfettamente, con impianti a norma e finiture aggiornate, può essere valutato fino al 15-20% in più di uno in cattivo stato nella stessa zona.
• Certificato energetico alto (A o B): la normativa obbliga il perito a considerare l’efficienza energetica nella valutazione. Un immobile con CEE (Certificado de Eficiencia Energética, l’attestato di prestazione energetica) A o B vale più di uno F o G. Negli appartamenti di vecchia costruzione, passare dalla G alla E può già migliorare leggermente la perizia.
• Piano alto con ascensore e buona esposizione: i piani alti esposti a sud o a est (o con vista mare o parco) valgono più dei piani bassi e delle esposizioni a nord.
• Cantina e posto auto: soprattutto nelle zone dove i parcheggi scarseggiano, il posto auto può aggiungere il 5-10% al valore di perizia dell’insieme.
• Contratto di affitto in corso a canone di mercato: un immobile affittato a canone di mercato (non a un canone ridotto) viene valutato come un bene redditizio con un flusso di cassa dimostrato, e il perito lo riflette nel valore.

I fattori che fanno scendere la valutazione del perito (e come neutralizzarli)

• Cattivo stato di conservazione: umidità visibile, crepe, pittura rovinata, impianti vecchi. Il perito li annota nella sua relazione e abbassa la valutazione. Una pre-perizia informale prima di ristrutturare può quantificare esattamente quanto valore aggiungono i lavori.
• Vincoli urbanistici o gravami registrati in sospeso: il perito controlla la Nota Simple (l’estratto del Registro de la Propiedad, il registro immobiliare). I gravami non cancellati che compaiono nella relazione possono imporre una valutazione più prudente.
• ITE sfavorevole o condominio con spese straordinarie in sospeso: se l’edificio ha un’Inspección Técnica del Edificio (ITE, l’ispezione tecnica obbligatoria degli edifici) con esito sfavorevole o una quota straordinaria per lavori ancora da pagare, il perito la considera una passività e la sottrae dal valore.
• Affitto con un canone molto inferiore al mercato: un vecchio contratto di affitto con un canone pari al 40% di quello di mercato attuale crea un «haircut» sul valore: il perito capitalizza il canone attuale, non quello di mercato.

La pre-perizia informale: come conoscere il valore prima dell’incarico ufficiale

Prima di ristrutturare o di comprare, l’investitore può chiedere un parere informale sul valore a un perito (molti fanno «desk appraisals», cioè valutazioni senza visitare l’immobile, per 50-100 €) oppure consultare gli strumenti di valutazione automatica di portali come Idealista, Fotocasa o lo stesso Banco de España. Questa stima preliminare permette di sapere se la ristrutturazione che stai pianificando si rifletterà o no sulla perizia, prima di spendere i soldi.

Risorse correlate: per la strategia BRRR, in cui la perizia dopo la ristrutturazione è il meccanismo per estrarre capitale, l’articolo sulla strategia BRRR descrive il ciclo completo. Per calcolare il ROI della ristrutturazione prima di decidere di ristrutturare per migliorare la perizia, l’articolo sul ROI della ristrutturazione spiega il metodo. Per individuare i problemi strutturali e di stato che il perito annoterà, l’articolo su come individuare i problemi strutturali offre la checklist completa.