Rendimento netto di una casa in affitto: come calcolarlo senza illuderti

Quando un agente immobiliare ti dice «questa casa ha un rendimento dell’8%», la prima cosa da fare è respirare a fondo e diffidare. Non perché menta (be’, a volte sì), ma perché quella cifra di solito è il rendimento lordo, che per prendere una decisione d’investimento è praticamente inutile.

Quello che conta davvero è il rendimento netto. E per arrivarci bisogna sommare quattro o cinque voci che la maggior parte degli acquirenti ignora finché non è troppo tardi.

Il calcolo di base che tutti sbagliano

La formula del rendimento lordo è semplice:

Rendimento lordo = (Affitto annuo / Prezzo d’acquisto) × 100

Una casa da 100.000 € che affitti a 700 €/mese → 8.400 €/anno → 8,4% lordo. Suona bene. Ma aspetta.

Quello che nessuno mette nel foglio Excel

• IBI (l’imposta comunale sugli immobili): tra 300 € e 800 € l’anno a seconda del comune. La paga il proprietario, se non ti accordi diversamente.
• Spese condominiali: 50 €-150 € al mese negli edifici normali. Di più se c’è piscina, portiere o un ascensore vecchio.
• Assicurazione casa: obbligatoria se hai un mutuo. 200 €-400 €/anno.
• Sfitto e morosità: statisticamente, una casa in affitto resta vuota tra 1 e 2 mesi l’anno tra un contratto e l’altro o per mancati pagamenti. Sono 700 €-1.400 € che non incassi.
• Manutenzione e riparazioni: calcola l’1% del valore della casa all’anno. Su una casa da 100.000 €, accantona 1.000 €.
• IRPF (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) sulle entrate: i redditi da affitto sono tassati. Con la riduzione del 50% e applicando la tua aliquota marginale, puoi arrivare a pagare tra il 15% e il 25% di quello che incassi.
• Spese d’acquisto: notaio, registro, ITP (l’imposta sui trasferimenti, per l’usato) o IVA (per il nuovo), gestoría (lo studio che segue le pratiche)... tra l’8% e il 12% del prezzo. Ripartiscile come costo da ammortizzare in 10 anni.

La formula reale che dovresti usare

Rendimento netto = ((Affitto annuo - Spese annue totali) / (Prezzo d’acquisto + Spese d’acquisto)) × 100

Con lo stesso esempio: 8.400 € di entrate - 3.200 € di spese = 5.200 € netti / 112.000 € (prezzo + spese) = 4,6% reale. Ben diverso dall’8,4% iniziale.

Quando ha senso investire?

A Madrid o Barcellona, un rendimento netto reale del 3-4% è già ragionevole, perché la rivalutazione dell’immobile compensa. Nelle città medie, sotto il 5% netto non ha senso. Negli immobili delle banche o all’asta, dove il prezzo d’ingresso è inferiore del 30-40% al mercato, ottenere un 6-8% netto è perfettamente possibile. È lì che sta l’affare.

La scorciatoia intelligente

Prima di prendere in mano la calcolatrice, filtra solo gli immobili che, numeri alla mano, partono già da un buon prezzo. Se compri a prezzo di mercato, il rendimento netto raramente supera il 4%. Se compri un immobile della banca con il 35% di sconto, cominci la corsa dal chilometro 35. È questa differenza iniziale a trasformare un investimento mediocre in uno eccellente.

Continua a imparare: leggi anche come funziona il ROI immobiliare reale e perché il numero che ti danno mente sempre. Oppure, se preferisci passare subito all’azione, consulta le occasioni tra le case delle banche con sconti verificati.