Mutuo prima casa in Spagna 2026: guida completa per richiederlo

Chiedere il primo mutuo può sembrare una procedura che mette soggezione, se non sai come funziona. Ci sono tante informazioni contraddittorie, tante banche che sembrano dirti quello che vuoi sentirti dire e tanti costi nascosti che saltano fuori all’ultimo. Questa guida ti spiega tutto senza giri di parole, con i dati reali del 2026.

I tipi di mutuo disponibili

Mutuo variabile: il tasso d’interesse è l’Euribor più uno spread fisso (per esempio Euribor + 0,6%). Quando l’Euribor sale, sale la rata; quando scende, scende. A ottobre 2026, con l’Euribor al 3,239%, il tasso risultante è del 3,839%. Storicamente è la formula più diffusa in Spagna.

Mutuo fisso: il tasso non cambia per tutta la durata del prestito. Nel 2026 i tassi fissi si aggirano intorno al 3,2-3,8% secondo la durata e la banca. La rata è prevedibile, e questo facilita la pianificazione. È consigliato se vuoi la certezza assoluta.

Mutuo misto: fisso per i primi 5-15 anni, poi variabile. Offre stabilità iniziale con la possibilità di approfittare di futuri cali dell’Euribor. Nel 2026 è un’opzione molto richiesta.

Quanto puoi chiedere: il criterio della banca

La banca presta l’80% del valore più basso tra il prezzo d’acquisto e la perizia (per l’abitazione principale). La rata mensile non può superare il 35-40% del tuo reddito netto mensile. Un esempio concreto: se guadagni 2.000 € netti al mese, la banca ti concederà un mutuo con una rata massima di 700-800 €/mese. Con un tasso del 3,5% a 30 anni, equivale a un mutuo di circa 155.000-175.000 €.

I documenti che ti chiederanno

• DNI o NIE (la carta d’identità spagnola o il numero di identificazione per stranieri)
• Ultime 3 buste paga, o 2 anni di modelli 390/100 (le dichiarazioni annuali dell’IVA e dei redditi all’AEAT, il fisco spagnolo) se sei un lavoratore autonomo
• Ultima dichiarazione dei redditi (IRPF, l’imposta spagnola sul reddito)
• Vida laboral aggiornata (il tuo estratto contributivo)
• Estratti conto degli ultimi 3-6 mesi
• Se hai altri debiti (prestiti, leasing): la relativa documentazione

Come ottenere le condizioni migliori

Non andare solo dalla tua banca di sempre. Chiedi offerte ad almeno 3-4 istituti e affidati a un broker ipotecario (un mediatore creditizio) se la procedura ti sembra complessa. I broker hanno accesso a condizioni che non si trovano in filiale e il loro servizio di solito è gratuito (si fanno pagare dalla banca per la pratica). Nel 2026 la differenza tra l’offerta peggiore e quella migliore del mercato può essere di 0,5-1 punto di tasso: su un mutuo di 150.000 € a 30 anni, significa decine di migliaia di euro di differenza.

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