Imposta di successione in Spagna sugli immobili: costi e come ridurli

Ereditare una casa è qualcosa che gli eredi di solito associano a un percorso emotivo e burocratico lungo. Ma ha anche implicazioni fiscali rilevanti, che una parte significativa degli eredi scopre solo quando l’amministrazione chiede il pagamento e i termini stanno già correndo. Muoversi prima, con informazioni complete, può far risparmiare migliaia di euro ed evitare sovrattasse e interessi di mora.

La Spagna ha uno dei sistemi di imposta di successione più complessi del mondo occidentale: ogni comunità autonoma (la regione) gestisce il tributo con le proprie agevolazioni, riduzioni e aliquote, il che genera differenze fino al 99% tra una comunità e l’altra per lo stesso tipo di eredità. Un erede a Madrid paga quasi zero per l’eredità dei genitori. Lo stesso erede nelle Asturie o in Aragona può pagare una percentuale significativa.

L’imposta di successione: chi la paga e quando

L’Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD, l’imposta spagnola su successioni e donazioni) è un tributo statale ceduto alle comunità autonome che colpisce i trasferimenti gratuiti di beni e diritti, sia per eredità (mortis causa) sia per donazione (inter vivos). Nel caso delle eredità:

• Il soggetto passivo è l’erede o il legatario (chi riceve il bene).
• Il termine per presentare la dichiarazione e pagare l’imposta è di 6 mesi dal decesso del de cuius, prorogabile di altri 6 mesi se lo si chiede entro i primi 5 mesi.
• La base imponibile comprende il valore dei beni ereditati meno i debiti del defunto. Per gli immobili, la base si calcola sul valore di riferimento catastale o sul valore di mercato (il maggiore dei due, secondo la normativa in vigore dal 2022).

Le differenze tra regioni: da zero al 20%

• Madrid: agevolazione del 99% sull’imposta dovuta per i gruppi I e II (coniuge, discendenti e ascendenti). In pratica, ereditare dai genitori o dai figli a Madrid è quasi gratis.
• Andalusia: agevolazione del 99% per i gruppi I e II dal 2019. Quasi gratis anche qui per gli eredi diretti.
• Canarie: agevolazione del 99,9% per gli eredi dei gruppi I, II e III. Praticamente zero.
• Galizia, Murcia, Baleari, Cantabria: agevolazioni significative per i gruppi I e II, ma con più sfumature. In alcuni casi ci sono limiti al valore massimo dell’eredità per applicare l’agevolazione massima.
• Catalogna: al contrario, le agevolazioni sono minori e l’imposta può risultare molto più alta che in altre comunità, anche per le eredità tra genitori e figli. Le riduzioni in Catalogna sono state via via ritoccate al rialzo, ma il carico fiscale resta superiore alla media spagnola per il gruppo II.
• Paesi Baschi e Navarra: i territori forali hanno le loro normative sulle successioni, con riduzioni generose per i familiari diretti ma con particolarità nel trattamento di determinati beni e negli obblighi formali.

La plusvalía municipal: l’imposta che molti dimenticano

Oltre all’imposta di successione, l’eredità di un immobile fa sorgere l’obbligo di pagare l’imposta sull’incremento di valore dei terreni di natura urbana (IIVTNU), nota comunemente in Spagna come plusvalía municipal. La gestisce il Comune in cui si trova l’immobile ereditato e colpisce l’aumento di valore del terreno urbano dall’ultimo trasferimento.

• Termine: il termine per dichiarare e pagare la plusvalía nelle eredità è di 6 mesi dal decesso (coincide con quello dell’imposta di successione), prorogabile di altri 6 mesi.
• Metodo di calcolo: dalla sentenza del Tribunal Constitucional (la Corte costituzionale spagnola) del 2021, che ha annullato il precedente metodo di calcolo oggettivo, la plusvalía si può calcolare con il metodo oggettivo (coefficienti sul valore catastale del terreno) o con il metodo reale (differenza tra il valore d’acquisto e il valore di trasferimento). Il contribuente può scegliere quello più favorevole.
• Esenzione se non c’è un aumento reale di valore: la giurisprudenza del Tribunal Constitucional ha stabilito che, se non c’è un aumento reale di valore del terreno tra l’ultimo trasferimento e quello attuale, la plusvalía non si può applicare. Nei mercati dove i prezzi sono scesi o sono rimasti stabili, si può dimostrare la non assoggettabilità.

Le strategie legali per ridurre il costo fiscale dell’eredità

• Accettare l’eredità nella comunità autonoma con l’ISD più basso: la comunità autonoma competente per l’ISD è quella in cui il defunto ha risieduto più giorni nei cinque anni precedenti il decesso. Se il defunto viveva in Catalogna, l’ISD si applica con le norme catalane anche se gli immobili ereditati sono a Madrid. Non si può cambiare a posteriori, ma se c’è una pianificazione di vita (la pensione in un’altra comunità), si può fare quando la persona è ancora in vita.
• Chiedere la dilazione o la rateizzazione del pagamento: le norme dell’ISD permettono in molti casi di rateizzare il pagamento (fino a 1 anno, prorogabile in alcuni casi) o di chiedere una dilazione quando la liquidità dell’erede non permette di pagare subito. È importante chiederlo entro il termine iniziale.
• Perizia contraddittoria se il valore di riferimento catastale è eccessivo: se il valore di riferimento catastale dell’immobile ereditato (che dal 2022 è la base dell’ISD) è superiore al valore reale di mercato, l’erede può impugnare quella valutazione con una tasación pericial contradictoria (una perizia contraddittoria). È una procedura che richiede consulenza, ma può ridurre in modo significativo la base imponibile.
• Donazioni in vita nelle comunità con tassazione bassa: nelle comunità con una tassazione successoria alta, una parte dell’eredità futura si può anticipare con donazioni inter vivos se la comunità in cui risiede il donante ha agevolazioni anche per le donazioni. Richiede una pianificazione patrimoniale su più anni.

Cosa fare nei primi 6 mesi dopo il decesso

1. Ottenere il certificato di morte e il certificato del Registro de Actos de Última Voluntad (il registro spagnolo dei testamenti) per sapere se c’è un testamento.
2. Se c’è un testamento, ottenerne la copia autentica dal notaio. Se non c’è, avviare la declaración de herederos ab intestato (la dichiarazione degli eredi legittimi).
3. Individuare e valutare tutti i beni dell’asse ereditario, compresi immobili, conti bancari, veicoli e debiti.
4. Calcolare l’ISD con il consulente fiscale per ogni erede.
5. Firmare davanti al notaio l’atto di accettazione e attribuzione dell’eredità.
6. Liquidare l’ISD presso la comunità autonoma competente e la plusvalía presso ogni Comune.
7. Iscrivere la nuova titolarità nel Registro de la Propiedad (il registro immobiliare).

Risorse correlate: per la mappa dell’ITP e delle differenze fiscali tra le comunità (che completa l’analisi dell’ISD), l’articolo sull’ITP (l’imposta sui trasferimenti patrimoniali) per comunità autonoma offre il quadro fiscale comparato. Per l’ottimizzazione fiscale di un patrimonio immobiliare ereditato tramite una SL (una società a responsabilità limitata), l’articolo su investire con una SL ha le opzioni di strutturazione. Per la due diligence dell’immobile ereditato prima di decidere se tenerlo o venderlo, la checklist di due diligence è il punto di partenza.