È la domanda che torna a ogni ciclo rialzista: siamo davanti a un’altra bolla? Dopo quella del 2008, la paura di ripeterla è giustificata. Ma ci sono differenze importanti tra il ciclo attuale e quello di allora, e gli indicatori tecnici dicono cose diverse da quelle che compaiono nei titoli dei giornali.
Gli indicatori chiave a confronto con il 2007
PER immobiliare (gli anni di affitto necessari per ripagare il prezzo, cioè prezzo/affitto annuo): nel 2007, per recuperare l’investimento con l’affitto servivano 30-35 anni. Nel 2026 il PER medio è tra 20 e 25 anni nelle grandi città e tra 12 e 18 nelle città medie. C’è pressione, ma non ai livelli del 2007.
Rapporto prezzo/stipendio: nel 2007 una casa valeva 9-10 anni di stipendio. Nel 2026 ne vale 7-8 nelle grandi città. È alto, ma sotto il massimo storico.
Nuove costruzioni: nel 2006 la Spagna costruiva 700.000-800.000 abitazioni all’anno. Nel 2026, meno di 120.000. L’eccesso di offerta di allora oggi non esiste.
Mutui: nel 2006 il credito ipotecario cresceva del 20-25% all’anno. Nel 2026 la crescita è moderata e le banche applicano criteri severi (un limite di indebitamento del 35%).
Il verdetto: bolla o no?
I dati tecnici indicano che la Spagna nel 2026 non è in una bolla generalizzata, anche se ci sono zone con una sopravvalutazione significativa. La differenza chiave rispetto al 2007: il ciclo attuale è sostenuto da una reale scarsità di offerta e da una domanda solvibile, non dal credito facile e dalla speculazione.
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