Investire in VPO: i vincoli su affitto e vendita che nessuno ti spiega

Le VPO (Vivienda de Protección Oficial, l’edilizia agevolata), chiamate anche case protette, case a protezione pubblica o VPT (Vivienda de Precio Tasado, case a prezzo calmierato) secondo la comunità autonoma, sono un tipo di immobile con un prezzo d’acquisto controllato, in genere inferiore a quello del mercato libero. All’investitore che le vede sui portali immobiliari a prezzi nettamente più bassi della concorrenza possono sembrare un’occasione interessante. Ma hanno vincoli molto importanti, che bisogna capire prima di comprare.

Ignorare questi vincoli può portare a un investimento bloccato per 10, 20 o anche più anni, senza poter affittare a prezzo libero, vendere sopra il prezzo massimo legale o anche solo vendere a chi vuoi. Questa guida spiega tutto senza giri di parole.

Cos’è esattamente una VPO e quali tipi esistono

In Spagna, la protezione pubblica della casa si è concretizzata storicamente in due grandi categorie:

• VPO di Régimen Especial (regime speciale): le più protette, con prezzi massimi di vendita e d’affitto più bassi, destinate a famiglie con redditi molto bassi. L’investitore vi accede raramente.
• VPO di Régimen General (regime generale): con prezzi massimi un po’ più alti, ma comunque nettamente inferiori al mercato libero nelle zone in cui sono state costruite. Sono quelle che compaiono più spesso nel mercato dell’usato.
• Case a prezzo calmierato (VPT) o a protezione regionale: ogni comunità autonoma ha le sue denominazioni e tipologie di protezione, con differenze nella durata della protezione, nei prezzi massimi e nei vincoli d’uso.

Quello che conta per l’investitore è che tutte queste modalità hanno in comune due cose: fissano un prezzo massimo di vendita e d’affitto e limitano la libertà del proprietario di trasferire il bene come se fosse una casa del mercato libero.

I vincoli della VPO che l’investitore deve conoscere

• Prezzo massimo di vendita: non puoi vendere la VPO sopra il prezzo massimo fissato ufficialmente per quella tipologia e quella zona. Se il mercato libero è salito molto e il prezzo massimo della VPO non è salito in proporzione (cosa che succede spesso), il proprietario non può incassare quella rivalutazione di mercato.
• Prezzo massimo d’affitto: non puoi nemmeno affittare la VPO sopra il prezzo massimo ufficiale. In molte zone quel prezzo massimo è inferiore all’affitto di mercato, il che riduce direttamente il rendimento dell’investimento.
• Destinazione d’uso obbligatoria: la VPO deve essere l’abitazione principale del proprietario o dell’inquilino. Non può essere usata come seconda casa né per l’affitto turistico.
• Vincoli sull’acquirente: nella seconda trasmissione (la rivendita), la VPO può essere venduta solo ad acquirenti che soddisfano certi requisiti (non essere proprietari di un’altra casa, non superare un tetto di reddito che varia secondo la comunità autonoma). Questo riduce la platea dei potenziali acquirenti e può rendere difficile la vendita.
• Durata della protezione: è il fattore più importante per l’investitore. La durata della protezione varia. Alcune VPO hanno una calificación (il vincolo come casa protetta) di 10 anni, altre di 30, e in alcuni casi la protezione è permanente (a tempo indeterminato). Trascorso il periodo, la casa può ottenere la descalificación (l’uscita dal regime protetto) e passare al regime libero. Ma finché la calificación è in vigore, valgono tutti i vincoli.
• Diritto di prelazione e di riscatto dell’amministrazione: nella prima trasmissione e, in alcuni casi, nella seconda, le amministrazioni regionali hanno il diritto di tanteo (la prelazione: la preferenza per comprare allo stesso prezzo offerto a un terzo) e di retracto (il riscatto: subentrare all’acquirente se la vendita non è stata notificata prima). Prima di qualsiasi trasmissione bisogna rispettare la procedura di notifica preventiva all’amministrazione.

Quando comprare una VPO ha senso come investimento

Con tutti questi vincoli, ci possono essere situazioni concrete in cui la VPO ha senso per l’investitore:

• VPO con la protezione vicina alla scadenza: se compri una VPO a cui restano 2-3 anni di vincolo a un prezzo da VPO (inferiore a quello del mercato libero) e, alla scadenza, puoi ottenere la descalificación e affittarla o venderla al prezzo del mercato libero, la differenza può essere molto significativa. La sfida è trovare sul mercato queste VPO vicine alla descalificación.
• VPO in zone dove il prezzo massimo d’affitto coincide con il mercato: nelle zone in cui il mercato libero degli affitti non è molto sopra il prezzo massimo della VPO, i vincoli pesano meno. Se puoi affittare al 90-95% del prezzo di mercato, il rendimento può essere ragionevole anche dentro il regime protetto.
• VPO per uso proprio con l’obiettivo di una futura descalificación: se compri per viverci e, una volta scaduto il periodo di protezione, pensi di affittare o vendere a prezzo libero, la VPO può essere un modo per accedere a una casa più economica con la prospettiva di passare in futuro al regime libero.

La procedura di descalificación: quando e come chiederla

La descalificación volontaria di una VPO (prima della fine del periodo di protezione) è possibile in alcune comunità autonome a determinate condizioni: di solito bisogna restituire parte degli aiuti ricevuti (il contributo pubblico sugli interessi del mutuo, il prezzo d’acquisto agevolato) con i relativi interessi. La procedura richiede una domanda formale all’amministrazione regionale competente. In alcune comunità la descalificación è praticamente impossibile prima della scadenza; in altre si può ottenere pagando il costo corrispondente.

Alla scadenza del periodo di protezione, la descalificación è un diritto del proprietario: può chiederla e da quel momento la casa passa al regime libero, senza vincoli di prezzo né di acquirente.

Risorse correlate: per confrontare il costo d’acquisto di una VPO e di una casa libera con l’analisi dell’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, l’imposta sulle compravendite), che per le VPO ha aliquote ridotte nella maggior parte delle comunità, l’articolo sull’ITP per comunità autonoma riporta le agevolazioni specifiche per le VPO. Per la due diligence di una VPO in seconda trasmissione (che comprende la verifica del periodo di protezione residuo, dei vincoli in vigore e del diritto di prelazione dell’amministrazione), la checklist di due diligence immobiliare offre il quadro di riferimento. Per affittare una VPO entro i limiti di prezzo consentiti e calcolarne il rendimento reale, la guida sul cash flow nell’investimento immobiliare contiene il metodo di calcolo.