Cash flow immobiliare: come calcolarlo davvero per una casa in affitto

Il rendimento lordo — il canone annuo diviso per il prezzo d’acquisto — è il numero che compare in tutte le analisi di mercato. È utile per confrontare le zone, ma non è quello che l’investitore si porta a casa. Il cash flow reale è la differenza tra le entrate e tutte le spese in uscita. Conoscerlo prima di comprare fa la differenza tra un investimento razionale e una scommessa alla cieca.

Le entrate: il canone corretto per lo sfitto

Il canone mensile lordo è quello che paga l’inquilino. Ma va corretto per lo sfitto: nessun appartamento è occupato il 100% del tempo. Nei mercati con alta domanda lo sfitto è del 3-5% annuo (2-4 settimane). Nei mercati meno vivaci, dell’8-12%. Canone al netto dello sfitto = canone annuo × (1 - tasso di sfitto).

Le spese fisse annuali

• IBI (l’imposta comunale sugli immobili): 150-600 €/anno secondo il comune e il valore catastale.
• Spese condominiali (comunidad de propietarios): 300-1.200 €/anno a seconda dell’edificio.
• Assicurazione casa: 150-350 €/anno.
• Assicurazione contro la morosità (seguro de impago): 3-5% del canone annuo.
• Rata del mutuo: la spesa più grande se l’immobile è finanziato.

Le spese variabili annuali

• Manutenzione e riparazioni: 1-2% del valore dell’immobile all’anno (ci sono anni senza spese e anni con una caldaia rotta).
• Gestione dell’affitto: 8-12% del canone lordo se l’affidi a un property manager.
• Cambio d’inquilino ammortizzato: pulizia + tinteggiatura ogni 3-4 anni ≈ 133-200 €/anno ammortizzati.

Esempio numerico completo

Immobile: appartamento di 75 m² a Murcia, comprato all’asta a 75.000 € + 10.000 € di ristrutturazione. Valore di perizia: 95.000 €. Mutuo: 76.000 € a 30 anni al 3,8% = rata di 354 €/mese. Capitale proprio: 9.000 €.

• Canone annuo lordo (620 €/mese): 7.440 €
• Sfitto stimato (5%): -372 € → Entrate nette: 7.068 €
• IBI: -420 €
• Condominio: -480 €
• Assicurazione casa: -200 €
• Assicurazione morosità (4%): -298 €
• Mutuo annuo: -4.248 €
• Manutenzione (1,2% di 95.000 €): -1.140 €
• Gestione (10% del canone lordo): -744 €
• Cambio d’inquilino ammortizzato: -200 €
• CASH FLOW NETTO ANNUO: -662 €/anno (-55 €/mese)

L’immobile assorbe 55 € al mese con 9.000 € di capitale proprio. Ma genera ammortamento del debito (l’inquilino paga parte del mutuo) e rivalutazione del capitale. In contanti — senza mutuo — lo stesso immobile genererebbe un cash flow positivo di +3.586 €/anno (4,2% cash-on-cash su 85.000 €).

Perché la leva cambia tutto il calcolo

Con il mutuo, il capitale investito è piccolo (9.000 €) ma il cash flow può essere neutro o leggermente negativo. Senza mutuo, il cash flow è chiaramente positivo ma il capitale immobilizzato è enorme (85.000 €). La scelta tra fare leva o no dipende dal fatto che l’investitore abbia altri immobili su cui impiegare il capitale liberato grazie al mutuo. Se grazie alla leva può replicare l’operazione 5 volte con lo stesso capitale, il rendimento totale supera di gran lunga il costo del cash flow neutro.

Risorse correlate: per l’ammortamento fiscale che riduce l’impatto delle tasse sull’affitto (e migliora il cash flow netto dopo le imposte), l’articolo sull’ammortamento fiscale contiene il calcolo dettagliato. Per la strategia BRRR, che massimizza il cash flow riducendo al minimo il capitale proprio, l’articolo sulla strategia BRRR offre il quadro completo. Per l’inventario di immobili a cui applicare questo modello di calcolo, il pannello delle opportunità di RadarPro è il punto di partenza.