Immobiliare vs borsa: confronto onesto di rendimento, rischio e liquidità

La domanda «immobiliare o borsa?» è tra le più frequenti tra i piccoli investitori spagnoli e anche una di quelle a cui si risponde peggio. Molti dibattiti si fanno con dati incompleti: confrontano il rendimento dell’affitto senza leva con il rendimento della borsa senza dividendi, oppure ignorano i costi fiscali e operativi di ciascuna classe di attivi. Questa guida prova a fare un confronto onesto con i numeri completi.

Il rendimento storico: i numeri con tutti i fattori

Immobiliare senza leva: se compri un appartamento in contanti in Spagna e lo affitti, il rendimento lordo storico medio ha oscillato tra il 4% e l’8% secondo la zona e il periodo. Al netto delle spese (IBI, l’imposta comunale sugli immobili, spese condominiali, assicurazione, sfitto medio del 5-8%, gestione, riparazioni) è tra il 3% e il 6%. La rivalutazione media del prezzo degli immobili in Spagna nel lungo periodo (corretta per l’inflazione) è stata dell’1-2% annuo. Totale: rendimento complessivo reale senza leva del 4-8% annuo. Con una leva all’80%: il rendimento sul capitale proprio si moltiplica in modo significativo. Se compri un appartamento da 200.000 € con 40.000 € tuoi e 160.000 € di mutuo, e l’appartamento genera 8.000 € all’anno di affitto netto, il tuo rendimento sul capitale proprio (prima di pagare il mutuo) è del 20% lordo. Il rendimento reale netto dipende dal costo del mutuo, ma la leva è il fattore che fa sì che l’immobiliare superi strutturalmente la borsa per molti investitori.

Borsa (indice globale): l’MSCI World (indice azionario globale dei paesi sviluppati) ha avuto un rendimento annuo medio dell’8-10% in valuta locale, dividendi reinvestiti inclusi, negli ultimi tre decenni. Il mercato spagnolo (IBEX 35) ha avuto un rendimento medio più basso e più volatile (5-7% annuo, dividendi inclusi, nei periodi migliori). Senza reinvestire i dividendi, il rendimento della borsa è sistematicamente inferiore.

Il ruolo decisivo della leva nell’immobiliare

Un confronto equo tra immobiliare e borsa deve includere la leva, che è il fattore che fa più differenza:

• In borsa, per il piccolo investitore la leva è costosa, rischiosa (margin call) e poco usata su orizzonti lunghi.
• Nell’immobiliare, il mutuo è la forma di leva più economica e accessibile per il piccolo investitore. Una leva del 70-80% (il mutuo copre il 70-80% del prezzo) a un costo del 3-5% annuo permette di accedere a un immobile da 200.000 € con appena 40.000-60.000 € di capitale proprio.

L’effetto sul rendimento del capitale proprio è enorme: un immobile che rende il 6% lordo sul prezzo totale, ma che è stato comprato con il 30% di capitale proprio e il 70% di debito, ha un rendimento sul capitale proprio molto più alto (il denominatore è 30 invece di 100). È questo l’argomento matematico centrale dell’immobiliare con leva contro la borsa senza leva.

Le tasse a confronto: chi ne paga di più

• Immobiliare: i canoni d’affitto sono tassati nell’IRPF (l’imposta spagnola sul reddito) come redditi da capitale immobiliare (base imponibile generale), con aliquote dal 19% al 47% secondo il livello di reddito totale. C’è una riduzione sul reddito netto positivo per l’affitto di abitazione principale (del 50% in generale nei contratti firmati dal 26 maggio 2023, e fino al 90% se si rispettano certi requisiti; del 60% in quelli precedenti), che abbassa in modo significativo l’aliquota effettiva reale. La plusvalenza sulla vendita è tassata al 19-30% (redditi da risparmio).
• Borsa: i dividendi e le plusvalenze sono tassati nella base del risparmio al 19-30% (come la plusvalenza immobiliare). I fondi indicizzati hanno il vantaggio del differimento fiscale: finché non riscatti, non paghi tasse sui guadagni accumulati. Questo permette l’effetto dell’interesse composto sul capitale lordo (senza togliere le tasse anno per anno).

In termini di efficienza fiscale, i fondi indicizzati battono l’affitto per chi ha redditi alti, perché l’affitto è tassato nella base generale (aliquota più alta), mentre i fondi sono tassati solo alla vendita, con le aliquote del risparmio (più basse). Ma questo non include l’effetto della leva del mutuo.

La liquidità: la differenza che conta di più nelle crisi

• Borsa: liquidità totale ogni giorno. Puoi vendere le tue quote in 3 secondi se ti servono i soldi. Questa liquidità ha un prezzo: nelle crisi la borsa perde il 30-50% e, se ti servono soldi in quel momento, tocca vendere in perdita.
• Immobiliare: illiquido per definizione. Vendere un appartamento richiede da 1 a 6 mesi anche nei mercati attivi, e nei mercati piccoli può volerci di più. Ma proprio questa illiquidità protegge l’investitore dall’errore di vendere in preda al panico durante una correzione: il costo della transazione (notaio, imposte) rende molto cara l’opzione di vendere d’impulso.

La conclusione onesta: non c’è un vincitore universale

Chi ha abbastanza capitale per l’anticipo, accesso a finanziamenti bancari a buoni tassi e tempo per gestire (o soldi per delegare) ottiene di solito risultati migliori nel lungo periodo con l’immobiliare a leva che con la borsa senza leva. Chi non ha abbastanza capitale per l’anticipo o non tollera l’illiquidità ottiene risultati migliori con l’investimento in indici di borsa. La maggior parte degli investitori più esperti combina le due classi di attivi.

Risorse correlate: per la struttura di una SL patrimoniale (la srl spagnola che detiene immobili), che permette di ottimizzare la tassazione dei redditi immobiliari rispetto a trattenere gli utili all’aliquota dell’IS (l’Impuesto sobre Sociedades, l’imposta spagnola sulle società), l’articolo su come investire con una SL ha l’analisi comparata. Per scegliere gli immobili che massimizzano il rendimento e giustificano la leva, la guida al cash flow nell’investimento immobiliare spiega il metodo. Per gli immobili ad alto rendimento che massimizzano l’effetto della leva, i portali di case delle banche e di aste giudiziarie sono il punto di partenza.