Immobilier vs Bourse à long terme : rentabilité, risque et liquidité

La question « immobilier ou Bourse ? » est l'une des plus fréquentes chez les investisseurs particuliers espagnols, et aussi l'une de celles auxquelles on répond le plus mal. Beaucoup de débats reposent sur des données incomplètes : on compare la rentabilité locative sans effet de levier avec la rentabilité de la Bourse sans dividendes, ou l'on ignore les coûts fiscaux et opérationnels de chaque classe d'actifs. Ce guide tente une comparaison honnête, avec tous les chiffres.

La rentabilité historique : les chiffres avec tous les facteurs

L'immobilier sans effet de levier : si vous achetez un appartement comptant en Espagne et que vous le louez, la rentabilité brute historique moyenne a varié entre 4 % et 8 % selon la zone et la période. Nette des charges (IBI, la taxe foncière locale ; charges de copropriété ; assurance ; vacance locative moyenne de 5 à 8 % ; gestion ; réparations), elle se situe entre 3 % et 6 %. La valorisation moyenne des prix immobiliers en Espagne sur le long terme (corrigée de l'inflation) a été de 1 à 2 % par an. Au total : une rentabilité totale réelle sans effet de levier de 4 à 8 % par an. Avec un effet de levier de 80 % : la rentabilité des fonds propres est nettement démultipliée. Si vous achetez un appartement de 200 000 € avec 40 000 € d'apport et 160 000 € de prêt immobilier, et que l'appartement génère 8 000 €/an de loyer net, la rentabilité de vos fonds propres (avant remboursement du prêt) est de 20 % brut. La rentabilité nette réelle dépend du coût du prêt, mais l'effet de levier est le facteur qui fait que l'immobilier bat structurellement la Bourse pour beaucoup d'investisseurs.

La Bourse (indice mondial) : le MSCI World (l'indice boursier mondial des pays développés) a eu une rentabilité annuelle moyenne de 8 à 10 % en monnaie locale, dividendes réinvestis compris, au cours des trois dernières décennies. Le marché espagnol (IBEX 35) a eu une rentabilité moyenne plus faible et plus volatile (de 5 à 7 % par an, dividendes compris, dans les meilleures périodes). Sans réinvestissement des dividendes, la rentabilité de la Bourse est systématiquement inférieure.

Le rôle décisif de l'effet de levier dans l'immobilier

Une comparaison juste entre immobilier et Bourse doit inclure l'effet de levier, qui est le facteur le plus différenciant :

• En Bourse, l'accès à l'effet de levier pour l'investisseur particulier est coûteux, risqué (appels de marge) et peu courant sur des horizons longs.
• Dans l'immobilier, le prêt immobilier est la forme d'effet de levier la moins chère et la plus accessible pour l'investisseur particulier. Un levier de 70 à 80 % (le prêt couvre 70 à 80 % du prix) à un coût de 3 à 5 % par an permet d'accéder à un actif de 200 000 € avec seulement 40 000 à 60 000 € de fonds propres.

L'effet sur la rentabilité des fonds propres est énorme : un actif qui génère 6 % de rentabilité brute sur le prix total, mais qui a été acheté avec 30 % de fonds propres et 70 % de dette, a une rentabilité des fonds propres bien supérieure (le dénominateur est 30 au lieu de 100). C'est l'argument mathématique central de l'immobilier avec effet de levier face à la Bourse sans effet de levier.

La fiscalité comparée : qui paie le plus d'impôts

• L'immobilier : les loyers sont imposés à l'IRPF (l'impôt sur le revenu des résidents fiscaux en Espagne) comme revenus du capital immobilier (base générale), à des taux de 19 % à 47 % selon le niveau total de revenus. Il existe un abattement sur le revenu net positif pour la location de logements à usage de résidence habituelle (50 % en règle générale pour les baux signés depuis le 26 mai 2023, et jusqu'à 90 % si certaines conditions sont remplies ; 60 % pour les baux antérieurs), qui fait nettement baisser le taux effectif réel. La plus-value à la revente est imposée entre 19 et 30 % (base de l'épargne).
• La Bourse : les dividendes et les plus-values sont imposés dans la base de l'épargne, entre 19 et 30 % (comme la plus-value immobilière). Les fonds indiciels ont l'avantage du report d'imposition : tant que vous ne demandez pas le rachat de vos parts, vous n'êtes pas imposé sur les plus-values accumulées. Cela permet l'effet des intérêts composés sur le capital brut (sans déduire d'impôts année après année).

En termes d'efficacité fiscale, les fonds indiciels sont supérieurs à la location immobilière pour l'investisseur aux revenus élevés, car la location est imposée dans la base générale (taux plus élevé), alors que les fonds ne sont imposés qu'à la vente, aux taux de l'épargne (plus bas). Mais cela n'inclut pas l'effet du levier hypothécaire.

La liquidité : la différence qui compte le plus en temps de crise

• La Bourse : liquidité quotidienne totale. Vous pouvez vendre vos parts en 3 secondes si vous avez besoin de l'argent. Cette liquidité a un prix : la Bourse chute de 30 à 50 % pendant les crises et, si vous avez besoin d'argent à ce moment-là, il faut vendre à perte.
• L'immobilier : illiquide par définition. Vendre un appartement prend entre 1 et 6 mois, même sur les marchés actifs, et plus encore sur les petits marchés. Mais cette même illiquidité protège l'investisseur de l'erreur de vendre dans la panique pendant une correction : le coût de transaction (notaire, impôts) rend très chère l'option de vendre sur un coup de tête.

La conclusion honnête : il n'y a pas de gagnant universel

L'investisseur qui dispose d'un capital suffisant pour l'apport, d'un accès au crédit bancaire à de bons taux et de temps pour gérer (ou d'argent pour déléguer) obtient en général de meilleurs résultats à long terme avec l'immobilier à effet de levier qu'avec la Bourse sans effet de levier. L'investisseur qui n'a pas assez de capital pour l'apport ou qui ne tolère pas l'illiquidité obtient de meilleurs résultats avec la gestion indicielle en Bourse. La plupart des investisseurs avertis combinent les deux classes d'actifs.

Ressources associées : pour la structure de SL (société à responsabilité limitée espagnole) patrimoniale, qui permet d'optimiser l'imposition des revenus immobiliers en conservant les bénéfices au taux de l'IS (l'impôt sur les sociétés), l'article sur l'investissement via une SL contient l'analyse comparée. Pour sélectionner les actifs immobiliers qui maximisent la rentabilité et justifient l'effet de levier, le guide du cash-flow en investissement immobilier en détaille la méthode. Pour les actifs à forte rentabilité qui maximisent l'effet de levier, les portails de saisies bancaires et d'enchères judiciaires sont le point de départ.