Immobilien vs. Aktien: Rendite, Risiko und Liquidität ehrlich verglichen

Die Frage „Immobilien oder Aktien?“ gehört zu den häufigsten unter spanischen Privatanlegern und zugleich zu den am schlechtesten beantworteten. Viele Debatten werden mit unvollständigen Daten geführt: Man vergleicht die Mietrendite ohne Hebel mit der Aktienrendite ohne Dividenden oder übergeht die steuerlichen und laufenden Kosten der jeweiligen Anlageklasse. Dieser Leitfaden versucht einen ehrlichen Vergleich mit vollständigen Zahlen.

Die historische Rendite: die Zahlen mit allen Faktoren

Immobilien ohne Hebel: Wenn Sie in Spanien eine Wohnung bar kaufen und vermieten, lag die durchschnittliche historische Bruttorendite je nach Gegend und Zeitraum zwischen 4 % und 8 %. Nach Kosten (IBI, die kommunale Grundsteuer, Hausgeld, Versicherung, durchschnittlicher Leerstand von 5-8 %, Verwaltung, Reparaturen) liegt sie zwischen 3 % und 6 %. Die durchschnittliche langfristige Wertsteigerung von Immobilien in Spanien (inflationsbereinigt) lag bei 1-2 % pro Jahr. Insgesamt: eine reale Gesamtrendite ohne Hebel von 4-8 % pro Jahr. Mit 80 % Fremdfinanzierung: Die Eigenkapitalrendite vervielfacht sich deutlich. Wenn Sie eine Wohnung für 200.000 € mit 40.000 € Eigenkapital und 160.000 € Hypothek kaufen und die Wohnung 8.000 €/Jahr Nettomiete abwirft, liegt Ihre Eigenkapitalrendite (vor Zahlung der Hypothek) bei 20 % brutto. Die tatsächliche Nettorendite hängt von den Kosten der Hypothek ab, aber der Hebel ist der Faktor, durch den Immobilien für viele Anleger strukturell besser abschneiden als Aktien.

Aktien (Weltindex): Der MSCI World (der globale Aktienindex der Industrieländer) erzielte in den letzten drei Jahrzehnten in lokaler Währung und mit reinvestierten Dividenden eine durchschnittliche Jahresrendite von 8-10 %. Der spanische Markt (IBEX 35) hatte eine niedrigere und schwankungsreichere Durchschnittsrendite (5-7 % pro Jahr einschließlich Dividenden in den besten Phasen). Ohne reinvestierte Dividenden ist die Aktienrendite systematisch niedriger.

Die entscheidende Rolle des Hebels bei Immobilien

Ein fairer Vergleich zwischen Immobilien und Aktien muss den Hebel einbeziehen, denn er ist der Faktor, der den größten Unterschied macht:

• An der Börse ist ein Hebel für Privatanleger teuer, riskant (Margin Calls, also Nachschussforderungen) und bei langen Anlagehorizonten unüblich.
• Bei Immobilien ist die Hypothek für Privatanleger die günstigste und am leichtesten zugängliche Form des Hebels. Ein Hebel von 70-80 % (die Hypothek deckt 70-80 % des Preises) zu Kosten von 3-5 % pro Jahr ermöglicht den Zugang zu einem Objekt für 200.000 € mit nur 40.000-60.000 € Eigenkapital.

Die Wirkung auf die Eigenkapitalrendite ist enorm: Ein Objekt, das 6 % Bruttorendite auf den Gesamtpreis erzielt, aber mit 30 % Eigenkapital und 70 % Schulden gekauft wurde, hat eine weit höhere Eigenkapitalrendite (der Nenner ist 30 statt 100). Das ist das zentrale mathematische Argument für die fremdfinanzierte Immobilie gegenüber Aktien ohne Hebel.

Die Besteuerung im Vergleich: wer mehr Steuern zahlt

• Immobilien: Mieteinnahmen werden in der IRPF (der spanischen Einkommensteuer) als Einkünfte aus Immobilienvermögen in der allgemeinen Bemessungsgrundlage (base general) versteuert, mit Sätzen von 19 % bis 47 % je nach Höhe des Gesamteinkommens. Auf den positiven Nettoertrag aus der Vermietung als Hauptwohnsitz des Mieters gibt es eine Ermäßigung (im Allgemeinen 50 % bei Verträgen, die seit dem 26. Mai 2023 unterzeichnet wurden, und bis zu 90 %, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind; 60 % bei älteren Verträgen), die den tatsächlichen effektiven Steuersatz deutlich senkt. Der Veräußerungsgewinn beim Verkauf wird mit 19-30 % besteuert (als Sparertrag).
• Aktien: Dividenden und Kursgewinne werden in der Bemessungsgrundlage für Sparerträge (base del ahorro) mit 19-30 % besteuert (genau wie der Gewinn aus Immobilien). Indexfonds haben den Vorteil der Steuerstundung: Solange Sie keine Anteile zurückgeben, zahlen Sie keine Steuern auf die angesammelten Gewinne. Das ermöglicht den Zinseszinseffekt auf das Bruttokapital (ohne jedes Jahr Steuern abzuziehen).

In puncto steuerlicher Effizienz sind Indexfonds für Anleger mit hohem Einkommen der Vermietung von Immobilien überlegen, weil die Vermietung in der allgemeinen Bemessungsgrundlage (mit höherem Satz) versteuert wird, während Fonds erst beim Verkauf zu den (niedrigeren) Sätzen für Sparerträge besteuert werden. Darin ist der Effekt des Hypothekenhebels aber nicht enthalten.

Die Liquidität: der Unterschied, der in Krisen am meisten zählt

• Aktien: Volle tägliche Liquidität. Sie können Anteile in 3 Sekunden verkaufen, wenn Sie das Geld brauchen. Diese Liquidität hat einen Preis: Die Börse fällt in Krisen um 30-50 %, und wenn Sie das Geld genau dann brauchen, müssen Sie mit Verlust verkaufen.
• Immobilien: Per Definition illiquide. Der Verkauf einer Wohnung dauert selbst auf aktiven Märkten 1 bis 6 Monate und auf kleinen Märkten auch länger. Doch genau diese Illiquidität schützt den Anleger vor dem Fehler, während einer Korrektur in Panik zu verkaufen: Die Transaktionskosten (Notar, Steuern) machen einen impulsiven Verkauf sehr teuer.

Das ehrliche Fazit: Es gibt keinen universellen Sieger

Wer genug Eigenkapital für die Anzahlung, Zugang zu Bankfinanzierung zu guten Zinsen und Zeit für die Verwaltung hat (oder das Geld, um sie abzugeben), erzielt langfristig meist bessere Ergebnisse mit fremdfinanzierten Immobilien als mit Aktien ohne Hebel. Wer nicht genug Eigenkapital für die Anzahlung hat oder keine Illiquidität verträgt, fährt mit Indexanlagen an der Börse besser. Die meisten erfahrenen Anleger kombinieren beide Anlageklassen.

Weiterführende Ressourcen: Zur Struktur einer vermögensverwaltenden SL (Sociedad Limitada, der spanischen GmbH), mit der sich die Besteuerung von Mieteinnahmen gegenüber dem Einbehalten von Gewinnen zum Satz der IS (der spanischen Körperschaftsteuer) optimieren lässt, bietet der Artikel über das Investieren mit einer SL die vergleichende Analyse. Zur Auswahl von Immobilien, die die Rendite maximieren und den Hebel rechtfertigen, finden Sie die Methode im Leitfaden zum Cashflow bei Immobilieninvestitionen. Für renditestarke Objekte, die den Hebeleffekt maximieren, sind die Seiten zu Bankimmobilien und Zwangsversteigerungen der Ausgangspunkt.