Investir en nue-propriété : acheter avec 30 à 50 % de décote et attendre

La nue-propriété est une notion juridique qui divise le droit de propriété sur un bien en deux parties : l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en jouir, y compris d'en percevoir les loyers s'il est loué) et la nue-propriété (la propriété juridique du bien sans le droit d'usage). Quand une personne vend la nue-propriété de son logement à un acheteur mais se réserve l'usufruit à vie, l'acheteur acquiert la propriété juridique du bien mais ne peut ni l'habiter ni le louer avant le décès de l'usufruitier.

Pour le vendeur — en général une personne âgée qui veut monétiser son patrimoine immobilier pour obtenir des revenus sans avoir à quitter son logement —, c'est une solution qui lui permet de rester chez lui toute sa vie. Pour l'acheteur, c'est la possibilité d'acquérir un bien à un prix nettement inférieur à la valeur de marché de la pleine propriété, avec la certitude qu'à un moment donné (au décès de l'usufruitier) il obtiendra la pleine propriété sans coût supplémentaire.

Le prix de la nue-propriété : comment se calcule la décote

Le prix de la nue-propriété se calcule à partir de la valeur de l'usufruit, qui dépend elle-même de l'espérance de vie de l'usufruitier. La méthode la plus utilisée en Espagne pour évaluer l'usufruit applique la formule fiscale de l'article 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (la loi espagnole sur les droits de succession et de donation) : la valeur de l'usufruit est égale à 70 % de la valeur de la pleine propriété quand l'usufruitier a moins de 20 ans, et elle diminue de 1 % par année d'âge supplémentaire, avec un minimum de 10 %.

En pratique, pour les vendeurs de nue-propriété les plus courants (des personnes de 70 à 85 ans), la décote par rapport à la valeur de marché de la pleine propriété se situe entre 30 % et 55 %. Par exemple :

• Bien d'une valeur en pleine propriété de 200 000 €
• Usufruitière de 78 ans : valeur de l'usufruit = (89 - 78) % = 11 % × 200 000 € = 22 000 €
• Nue-propriété = 200 000 € - 22 000 € = 178 000 €

C'est la valeur fiscale, mais sur le marché de la nue-propriété, les prix se négocient librement. Dans la réalité, les décotes de marché sont généralement bien plus fortes que les décotes fiscales (le vendeur veut maximiser ses revenus, mais l'acheteur veut compenser le risque de longévité et l'attente). Les décotes de marché courantes pour des personnes de 75 à 80 ans se situent entre 35 % et 50 % de la valeur en pleine propriété.

Le profil de l'investisseur en nue-propriété

La nue-propriété ne convient pas à tous les investisseurs. Elle correspond à un profil très précis :

• Un horizon long : l'investisseur en nue-propriété n'a pas accès au bien avant le décès de l'usufruitier. Si l'usufruitier a 75 ans et vit encore 15 ans, l'investisseur attend 15 ans. Pendant ce temps, le bien ne lui rapporte aucun cash-flow (il ne peut pas le louer), même s'il en a la propriété juridique et peut planifier son usage futur.
• Pas besoin de cash-flow immédiat : l'investissement en nue-propriété est une pure valorisation du capital, différée. Le rendement arrive quand on obtient la pleine propriété et qu'on peut utiliser ou vendre le bien. Ce n'est pas compatible avec un objectif de cash-flow mensuel.
• Un capital disponible sans effet de levier : peu d'établissements financiers accordent un prêt immobilier pour acheter une nue-propriété (le bien hypothéqué ne peut pas être saisi sans complications tant que l'usufruitier est en vie). La plupart des achats de nue-propriété se font comptant.
• Une tolérance au risque de longévité : le principal risque de la nue-propriété est que l'usufruitier vive beaucoup plus longtemps que prévu. Une décote calculée sur 10 ans d'attente devient un investissement bien moins intéressant si l'attente dure 20 ans. Les tables actuarielles servent à faire des estimations, mais la longévité individuelle est imprévisible.

Les obligations du nu-propriétaire pendant l'usufruit

• Le nu-propriétaire NE paie PAS l'IBI (la taxe foncière locale) tant que dure l'usufruit : c'est une obligation de l'usufruitier.
• Les réparations ordinaires sont payées par l'usufruitier. Les réparations extraordinaires (structure de l'immeuble, toiture) reviennent au nu-propriétaire.
• Les charges de copropriété reviennent à l'usufruitier de son vivant.
• Le nu-propriétaire peut vendre la nue-propriété à un tiers (l'usufruit subsiste), ce qui donne à l'investisseur de la liquidité s'il en a besoin avant le décès de l'usufruitier.

La fiscalité de la nue-propriété : l'ITP, puis l'IRPF

• À l'achat : l'acquisition de la nue-propriété est soumise à l'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, l'impôt sur les mutations) au taux de chaque communauté autonome, mais uniquement sur la valeur de la nue-propriété (et non sur la valeur totale du bien). Cela réduit la base imposable et l'ITP payé.
• Au décès de l'usufruitier : la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété (quand le nu-propriétaire obtient la pleine propriété au décès de l'usufruitier) est imposée à l'ITP ou à l'Impuesto de Sucesiones (les droits de succession) sur la valeur de l'usufruit qui s'éteint. Dans la plupart des communautés autonomes, le taux applicable est celui qui s'appliquait au moment du démembrement de la propriété, et non celui en vigueur au moment de la réunion.
• À la revente : si le nu-propriétaire vend la pleine propriété après la réunion, la plus-value est imposée à l'IRPF (l'impôt sur le revenu des résidents fiscaux en Espagne) ou à l'IS (l'impôt sur les sociétés) sur la différence entre le prix de vente et le coût d'acquisition (le prix d'achat de la nue-propriété plus les impôts payés lors de la réunion).

Comment accéder au marché de la nue-propriété

Le marché de la nue-propriété en Espagne n'est pas un marché de masse, mais il est stable. Les principales sources sont les sociétés spécialisées (comme Grupo Retiro ou d'autres du même type) qui servent d'intermédiaires pour des opérations de nue-propriété directement avec des propriétaires âgés, les rubriques spécifiques de certaines grandes agences immobilières et, en Espagne, des plateformes qui mettent en relation les vendeurs de nue-propriété avec des acheteurs investisseurs. Le vendeur type est une personne de 70 à 85 ans, propriétaire de sa résidence principale en zone urbaine, qui veut obtenir des liquidités pour compléter sa retraite sans quitter son logement.

Ressources associées : pour la stratégie alternative d'achat avec décote aux enchères judiciaires (avec un accès immédiat au bien plutôt que différé), le guide des enchères judiciaires détaille toute la procédure. Pour la planification fiscale d'un portefeuille patrimonial qui comprend des biens en nue-propriété à côté de biens en pleine propriété, l'article sur la gestion d'un portefeuille immobilier fournit le cadre stratégique. Pour la SL (société à responsabilité limitée espagnole) patrimoniale comme véhicule d'investissement à long terme compatible avec la nue-propriété, l'article sur l'investissement via une SL analyse les options.