WG-Zimmer vermieten: die Strategie für doppelte bis dreifache Rendite

Die Zimmervermietung ist in Spanien nichts Neues, erlebt aber gerade einen zweiten Frühling. Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum, die wachsende Zahl beruflich entsandter Arbeitskräfte und Studierender sowie der Druck auf die Mietpreise in mittelgroßen und großen Städten haben die Nachfrage nach Zimmern in Wohngemeinschaften in die Höhe schnellen lassen. Und für Anleger, die sie gut verwalten, sind die Renditen kaum mit einer anderen Strategie der klassischen Vermietung zu vergleichen.

Eine Wohnung mit 100 m² in Madrid, als Ganzes für 1.400 €/Monat vermietet, erzielt bei einem Kaufpreis von 240.000 € eine Bruttorendite von 6-7 %. Dieselbe Wohnung, zimmerweise für 550-650 € pro Zimmer vermietet (4 Zimmer), bringt zwischen 2.200 € und 2.600 € im Monat. Der Unterschied beträgt mehr als 14.000 € zusätzliche Einnahmen im Jahr. Das ist es, was Ihnen das Modell einbringt, und auch das, was es Sie kostet, wenn Sie es nicht richtig verwalten.

Warum die Nachfrage nach Zimmern explodiert ist

Gleich mehrere Faktoren haben die Nachfrage nach Wohngemeinschaften in Spanien seit 2022 in die Höhe getrieben. Der wichtigste ist der allgemeine Anstieg der Mieten in Städten mit hoher Nachfrage, der immer breitere Bevölkerungsschichten zur Zimmermiete als einzig gangbarer Alternative gedrängt hat.

Es ist nicht mehr nur der Studienanfänger im ersten Semester. Zu den Bewohnern von Wohngemeinschaften gehören 2026 Berufstätige zwischen 25 und 35 Jahren in Städten, in denen eine eigene Wohnung zwischen 50 % und 70 % ihres Nettogehalts verschlingt, beruflich entsandte Arbeitskräfte, die sich nicht langfristig an die Miete einer ganzen Wohnung binden wollen, und Neuankömmlinge in einer Stadt, die einige Monate brauchen, um herauszufinden, welches Viertel zu ihnen passt, bevor sie einen Jahresvertrag unterschreiben.

Das Ergebnis ist eine breite Nachfrage mit unterschiedlichen Profilen und hoher Fluktuation, die Zimmerpreise trägt, die in manchen Städten 600-700 €/Monat für ein gut ausgestattetes Zimmer in einer Wohngemeinschaft übersteigen.

Die tatsächlichen Zahlen der Strategie

Um den Renditeunterschied zu verstehen, hilft nichts besser als ein konkretes Beispiel mit aktuellen Marktdaten:

• Stadt: Valencia, Viertel Ruzafa oder Patraix
• Wohnung: 90 m², 4 Schlafzimmer, 1 Bad + Gäste-WC, renoviert
• Kaufpreis: 195.000 €
• Gesamtkosten mit Steuern und Nebenkosten: ~215.000 €
• Vermietung als Ganzes: 1.100 €/Monat → Bruttorendite 6,1 %
• Zimmervermietung (4 × 520 €): 2.080 €/Monat → Bruttorendite 11,6 %

Der Unterschied beträgt 980 €/Monat, also 11.760 €/Jahr. Davon müssen aber die zusätzlichen Kosten abgezogen werden, die die zimmerweise Verwaltung verursacht: im Preis enthaltene Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung, Internet), stärkere Abnutzung durch den Mieterwechsel, Reinigung der Gemeinschaftsräume, mögliche Leerstandszeiten zwischen zwei Zimmermietern. Bei effizienter Verwaltung liegt die zusätzliche Nettomarge gegenüber der Vermietung als Ganzes in diesem Beispiel weiterhin bei 6.000-9.000 €/Jahr.

Der rechtliche Rahmen: was Sie vor dem Start wissen sollten

Die Zimmervermietung ist in Spanien durch den Código Civil (das spanische Zivilgesetzbuch) und in einigen Punkten durch die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, das spanische Mietgesetz für Wohn- und Gewerberaum) geregelt. Der wichtigste rechtliche Punkt, den viele Anleger übersehen: Der Mietvertrag über ein Zimmer ist kein Wohnungsmietvertrag im Sinne der LAU.

Ein Mietvertrag über ein Zimmer gilt in der Regel als Vermietung eines Teils einer Wohnung (Artikel 1 LAU) und genießt nicht den Schutz des Mietvertrags über einen Hauptwohnsitz (Pflichtverlängerung auf 5 Jahre usw.). Das ist für den Anleger ein praktischer Vorteil: Er kann kürzere und flexiblere Verträge abschließen, mit Bedingungen, die besser zur Realität des Zimmermarkts passen.

Allerdings gibt es ein Risiko, das in den letzten Jahren gewachsen ist: Einige Regionen (vor allem Katalonien und das Baskenland) haben die Regulierung der Mieten allgemein verschärft, und die Auslegung der Gerichte zu Zimmermietverträgen in Gebieten, die zu angespannten Wohnungsmärkten (zonas de mercado tensionado) erklärt wurden, kann unterschiedlich ausfallen. Es empfiehlt sich, in diesen Regionen vor der Gestaltung des Vertragsmodells einen örtlichen Anwalt für Immobilienrecht zu Rate zu ziehen.

Was eindeutig gilt: das Steuerrecht. Jedes Zimmer bringt Einkünfte aus Immobilienvermögen. Wohnt der Eigentümer selbst in der Immobilie und vermietet Zimmer, gelten besondere Regelungen. Wohnt er nicht dort, wird ganz normal besteuert. Die Ermäßigung des Nettoertrags für die Vermietung von Wohnraum gilt nur, wenn die ganze Wohnung als Hauptwohnsitz des Mieters vermietet wird, nicht bei zimmerweiser Vermietung.

Die Städte, in denen sich Zimmer am meisten lohnen

Nicht alle Städte funktionieren für diese Strategie gleich. Die Rendite der Zimmervermietung hängt vom Verhältnis zwischen dem Kaufpreis der Immobilie und dem Marktpreis für Zimmer in der jeweiligen Gegend ab. Die Städte mit dem derzeit größten Gefälle:

• Madrid: Zimmer in Universitätsvierteln oder gut angebundenen Gegenden (Vallecas, Carabanchel, Villaverde, Leganés) zwischen 450 € und 700 €/Monat. Wohnungen mit 4 Zimmern kosten je nach Viertel zwischen 180.000 € und 280.000 €. Renditen der Zimmervermietung von 9 % bis 13 % in den für Anleger interessantesten Gegenden.
• Valencia: Zimmer zwischen 400 € und 600 €/Monat in Vierteln mit hoher Nachfrage. Günstigere Kaufpreise als in Madrid. Renditen zwischen 10 % und 14 % bei den besten Objekten.
• Sevilla: Universitätsstadt mit sehr hoher Nachfrage nach Zimmern. Relativ erschwingliche Kaufpreise. Zimmer zwischen 350 € und 500 €/Monat. Sehr attraktive Renditen, mit dem Risiko der Saisonabhängigkeit durch das Studienjahr (im Juli und August fällt die Nachfrage).
• Saragossa: Ein aufstrebender Markt für diese Strategie. Niedrige Kaufpreise, wachsende Nachfrage nach Zimmern dank der Industrie- und Universitätsstandorte. Zimmer zwischen 300 € und 450 €/Monat. Renditen, die bei gut ausgewählten Objekten 12 % übersteigen können.
• Málaga: Ein durch die internationale Nachfrage angespannter Markt. Zimmer zwischen 500 € und 700 €/Monat. Die Kaufpreise sind bereits gestiegen, aber in Vierteln wie El Palo oder Carretera de Cádiz gibt es noch Spielraum.

Die Verwaltung: der Faktor, der entscheidet, ob es funktioniert oder zum Ärgernis wird

Die Zimmervermietung verlangt deutlich mehr Einsatz als die Vermietung einer ganzen Wohnung. Wenn Sie sich nicht im Klaren sind, wie Sie sie verwalten wollen, kann das Modell die persönliche Verwaltungskapazität eines Anlegers, der hauptberuflich etwas anderes macht, leicht übersteigen.

Die kritischen Punkte der Verwaltung sind:

• Suche und Auswahl der Mieter: In einer Wohnung mit vier Zimmern kann eine hohe Fluktuation 6-8 neue Auswahlverfahren im Jahr bedeuten. Jedes erfordert eine Anzeige, Besichtigungen, die Prüfung der Unterlagen und die Unterzeichnung des Vertrags.
• Vermittlung zwischen den Mitbewohnern: Das größte operative Risiko des Modells. Menschen mit unterschiedlichen Profilen, die unter einem Dach zusammenleben, erzeugen Reibungen, die am Ende der Eigentümer regeln muss, wenn er nicht vom ersten Tag an klare Regeln hat.
• Verwaltung der Nebenkosten: Am üblichsten ist, dass der Eigentümer die Nebenkosten in den Zimmerpreis einrechnet und die Verträge auf seinen Namen laufen. Das vereinfacht die Sache für die Mieter, verlangt aber eine Kontrolle des Verbrauchs und klare Grenzen im Vertrag, um Missbrauch zu vermeiden.
• Instandhaltung: Der Mieterwechsel und die gemeinsame Nutzung der Gemeinschaftsräume verursachen mehr Abnutzung als eine Wohnung in der Hand einer einzigen Familie. Für eine Wohnung mit 4 Zimmern sollten Sie einen Instandhaltungsfonds von 1.000 € bis 2.000 €/Jahr einplanen.

Die zwei Wege, das Modell zu skalieren

Anleger, die damit beständige Renditen von 10-12 % erzielen, schaffen das nicht mit einer einzigen Wohnung. Sie skalieren das Modell auf zwei Hauptwegen.

Der erste ist die Anhäufung: mehrere Wohnungen kaufen und sie wie ein Portfolio verwalten, mit standardisierten Abläufen für die Mieterauswahl, von einem Anwalt geprüften Musterverträgen und einem Instandhaltungsdienstleister, der alle Immobilien kennt. Ab 3-4 Wohnungen wird es sinnvoll, die gesamte Verwaltung an ein auf Coliving spezialisiertes Unternehmen auszulagern (je nach Leistung zwischen 8 % und 15 % der Bruttoeinnahmen).

Der zweite ist das professionelle Coliving: Statt herkömmlicher Wohnungen sucht man größere Immobilien (120-200 m²), die mehr Zimmer pro Einheit erlauben, stattet sie mit hochwertigen Gemeinschaftsräumen aus (Einbauküche, Wohnzimmer, Waschraum) und positioniert sie als Premium-Coliving für Berufstätige. Der Preis pro Zimmer steigt (600-900 € in großen Städten), die Nachfrage ist stabiler und die Fluktuation geringer. Auch die Anfangsinvestition (Renovierung und Möblierung) ist höher, aber die Skaleneffekte pro Immobilie sind besser.

Was Sie vor dem Start klar haben sollten

Diese Strategie ist nicht für jeden etwas. Sie erfordert mehr Verwaltung als die klassische Vermietung, eine Persönlichkeit, die sich von einzelnen Zahlungsausfällen oder Anrufen von Mietern nicht stressen lässt, und die Fähigkeit, Konflikte im Zusammenleben zu lösen, ohne dass sie zu einem Problem werden, das unverhältnismäßig viel Energie kostet.

Für Anleger, die völlige Passivität suchen, gibt es bessere Optionen, wenn auch mit geringeren Renditen: Bankimmobilien, die langfristig mit einem Vertrag über 5 Jahre an einen einzigen Mieter vermietet sind, bieten Stabilität und weniger Verwaltungsaufwand. Die Wahl zwischen dem einen und dem anderen Modell hängt davon ab, wie viel Zeit und wie viel Toleranz für den Verwaltungsaufwand der Eigentümer zu investieren bereit ist und wie viel zusätzliche Rendite diesen Aufwand in seiner persönlichen Rechnung rechtfertigt.

Weiterführende Ressourcen: Um zu berechnen, ob sich Ihre Zimmervermietung finanziell rechnet, lesen Sie den Ratgeber wie Sie die Rendite einer Wohnung berechnen. Wenn Sie die passende Immobilie für diese Strategie suchen, enthält das Angebot an günstigen Wohnungen in Spanien Objekte mit der Größe und Lage, die Anleger für die Zimmervermietung suchen. Zur speziellen Besteuerung dieses Modells erklärt der Artikel über die IRPF (die spanische Einkommensteuer) und die Vermietung von Wohnraum, welche Ermäßigungen gelten und welche nicht.