Wenn Verkäufer von Anlagewohnungen Ihnen eine „Rendite von 8 %“ versprechen, meinen sie fast immer die Bruttorendite. Wenn Vermögensverwalter Ihnen sagen, dass Immobilien 4 % bringen, meinen sie wahrscheinlich die Nettorendite. Das sind unterschiedliche Kennzahlen, und Sie müssen beide verstehen, um richtige Entscheidungen zu treffen.
Bruttorendite: die Grundformel
Bruttorendite = (Jahresmiete / Kaufpreis) × 100. Wenn Sie eine Wohnung für 100.000 € kaufen und 700 €/Monat Miete einnehmen (8.400 €/Jahr): Bruttorendite = 8,4 %. Das ist die Kennzahl, mit der Inserate werben. Sie ist für schnelle Vergleiche nützlich, zeigt aber nicht, was Sie wirklich verdienen.
Nettorendite: die, auf die es wirklich ankommt
Nettorendite = ((Jahresmiete - jährliche Kosten) / gesamter Kaufpreis) × 100. Die Kosten, die Sie abziehen müssen: IBI (die kommunale Grundsteuer), Hausgeld der Eigentümergemeinschaft, Wohngebäudeversicherung, Mietausfallversicherung (optional, aber empfehlenswert), Rücklage für Reparaturen und Instandhaltung (~1 % des Werts/Jahr), geschätzte Leerstandszeiten (meist 1 Monat/Jahr) und Verwaltungshonorare, wenn Sie einen Property Manager beauftragen.
Im Beispiel oben: 8.400 € Bruttomiete - 1.200 € IBI - 600 € Hausgeld - 200 € Versicherung - 600 € Leerstand - 500 € Reparaturen = 5.300 € netto. Nettorendite = 5,3 % auf 100.000 €. Das ist weit entfernt von den 8,4 % brutto.
Der gesamte Kaufpreis, nicht nur der Preis der Immobilie
Der Nenner der Berechnung muss den Kaufpreis PLUS alle Erwerbskosten enthalten (ITP, also die Grunderwerbsteuer, sowie Notar, Grundbuch und Wertgutachten). Wenn Sie 100.000 € für die Wohnung plus 9.000 € Nebenkosten bezahlt haben, beträgt die Gesamtinvestition 109.000 €. Die Nettorendite sinkt auf 4,9 %: immer noch gut, aber eine andere Zahl.
Welche Mindestrendite Sie verlangen sollten
Ein praktischer Richtwert: Verlangen Sie in den Märkten der Großstädte mindestens 4,5-5 % Nettorendite und 6-7 % in mittelgroßen Städten oder bei Objekten mit höherem Risiko (Versteigerungen, renovierungsbedürftige Objekte). Unter diesen Schwellen lohnt sich das Immobilienrisiko gegenüber Finanzanlagen, die einfacher zu verwalten sind, nicht.
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