Immobilien in San Sebastián: teuerster Markt im Norden, hohe Liquidität

San Sebastián / Donostia ist nach den teuersten Lagen von Madrid und Barcelona die Stadt mit dem höchsten Quadratmeterpreis für Immobilien in Spanien. Mit einem allgemeinen Durchschnitt von 4.500-6.000 €/m² und Vierteln wie dem Centro, Antiguo oder Gros, die an 7.000-9.000 €/m² heranreichen, liegt der Markt von San Sebastián außerhalb der Reichweite des typischen Renditeanlegers, der 7-10 % Ertrag sucht. Die Mietrenditen in San Sebastián liegen im Bereich von 3,5-5,5 %, ähnlich wie in den teuersten Lagen von Madrid oder Barcelona.

Warum dann ein Artikel über San Sebastián für Anleger? Weil der Markt der Stadt Merkmale hat, die ihn für ein bestimmtes Profil interessant machen: Anleger mit mehr Kapital, die eine langfristige Wertsteigerung, eine hohe Liquidität der Immobilie und den Zugang zu einem Markt mit strukturell sehr zahlungskräftiger Nachfrage suchen.

Der Quadratmeterpreis in San Sebastián 2026

Die Preise in San Sebastián bewegen sich durchweg im oberen Bereich der spanischen Preisskala:

• Centro, Amara (Premiumlagen): 5.500-8.000 €/m². Gebäude des Ensanche (der Stadterweiterung) aus dem neunzehnten Jahrhundert mit hoher Bauqualität, hohe Mietnachfrage von gut verdienenden Fachkräften.
• Gros und Parte Vieja: 4.500-7.000 €/m². Hohe Mietnachfrage von jungen Berufstätigen und Studierenden (Campus San Sebastián der UPV/EHU, der Universität des Baskenlandes).
• Egia und Txomin-Enea: 3.500-5.000 €/m². Die erschwinglichsten Viertel San Sebastiáns mit Nachfrage von Familien und Beschäftigten aus der oberen Mittelschicht.
• Intxaurrondo und Loiola: 3.000-4.200 €/m². Die Viertel mit dem besten Renditeverhältnis der Stadt. Nachfrage von Familien und Beschäftigten.

Die tatsächlichen Renditen in San Sebastián

Eine Wohnung mit 80 m² in Intxaurrondo, gekauft zu 3.400 €/m² (272.000 €), wird für 1.100-1.250 € im Monat vermietet. Die Bruttorendite liegt bei 4,9 % bis 5,5 %. Eine vergleichbare Wohnung in Gros zu 5.500 €/m² (440.000 €) wird für 1.400-1.600 € im Monat vermietet. Die Bruttorendite fällt auf 3,8-4,4 %. Anleger aus Märkten im Landesinneren halten solche Renditen für unzureichend, Anleger in Premiumimmobilien akzeptieren sie aber, weil die Wertsteigerung sie ausgleicht: Die Preise in San Sebastián sind in den letzten drei Jahrzehnten ausnahmslos stärker gestiegen als die Inflation, mit Ausnahme des Zeitraums 2008-2012.

Warum San Sebastián strukturell so hohe Preise hat

Drei Faktoren erklären die strukturell hohen Preise in San Sebastián:

• Physisch begrenztes Angebot: San Sebastián liegt eingezwängt zwischen dem Kantabrischen Meer, dem Fluss Urumea, dem Monte Igueldo und dem Monte Ulía. Es gibt kein Bauland. Die ganze Stadt ist bebaut, und jede neue Immobilie erfordert den Abriss einer bestehenden.
• Sehr zahlungskräftige Nachfrage: Das Baskenland hat das höchste BIP pro Kopf und die höchsten Löhne Spaniens. Käufer und Mieter in San Sebastián können mehr zahlen als der spanische Durchschnitt.
• Der Gastronomie- und Tourismuseffekt: San Sebastián ist die Stadt mit den meisten Michelin-Sternen pro Einwohner der Welt. Ihre Positionierung als Reiseziel für Gastronomie und Tourismus im Ultra-Luxussegment – Filmfestival, Jazzfestival, die Semana Grande – erzeugt eine hochwertige Nachfrage nach Kurzzeitvermietung, die die Wohnungspreise nach oben treibt.

Der Markt der Ferienvermietung in San Sebastián: stark reguliert

Die Stadtverwaltung von San Sebastián gehört zu den aktivsten bei der Beschränkung der kurzfristigen Ferienvermietung. Neue Lizenzen für VUT (Viviendas de Uso Turístico, also Ferienwohnungen mit touristischer Lizenz) im Stadtgebiet sind seit 2019 vollständig gestoppt. Die bestehenden Lizenzen haben einen sehr hohen Marktwert und werden zusammen mit den Immobilien als immaterieller Vermögenswert verkauft.

Weiterführende Ressourcen: Für die Analyse des gesamten Baskenlands (Bilbao, Vitoria und San Sebastián im Vergleich) bietet der Artikel über Versteigerungen im Baskenland den Vergleich der drei Märkte. Den Bestand an Objekten in Gipuzkoa finden Sie unter Gelegenheiten in Gipuzkoa. Für Anleger, die ebenfalls im Norden ähnliche, aber günstigere Objekte als in San Sebastián suchen, enthält der Artikel über Santander und Kantabrien die Analyse des kantabrischen Marktes.