Zwangsversteigerungen in Bilbao und im Baskenland: Verfahren und Markt

Das Baskenland ist ein teurer Immobilienmarkt, mit Quadratmeterpreisen, die in Bilbao und San Sebastián an die der gefragtesten Gegenden Madrids heranreichen. Deshalb sind Zwangsversteigerungen in der Region besonders interessant für Anleger, die Zugang zu einem Markt mit hoher Nachfrage und guten Mieten suchen, und zwar mit einem Abschlag, der auf dem freien Markt der Gegend sonst unerreichbar wäre.

Das Baskenland hat aber rechtliche Besonderheiten, die auswärtige Anleger kennen müssen, bevor sie in diesen Markt einsteigen. Das baskische Foralrecht (Derecho Civil Foral Vasco, das eigene, historisch gewachsene Zivilrecht der Region) und das Foralrecht von Bizkaia legen besondere Regeln über das Eigentum, die Übertragungen und bestimmte Rechte fest, die es im allgemeinen Código Civil (dem spanischen Zivilgesetzbuch) nicht gibt. Wer diese Besonderheiten ignoriert, kann nach dem Zuschlag unangenehme Überraschungen erleben.

Der baskische Immobilienmarkt: warum das Preisumfeld wichtig ist

Um das Interesse an Versteigerungen im Baskenland zu verstehen, muss man das Preisumfeld des freien Markts kennen. Bilbao-Stadt hat 2026 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von rund 3.500-4.200 €/m², und Viertel wie Indautxu oder Abando liegen über 5.000 €/m². San Sebastián-Donostia gehört regelmäßig zu den teuersten Städten Spaniens, mit Durchschnittswerten über 5.500 €/m² und Wohnungen mit 60 m², die für mehr als 400.000 € verkauft werden.

Vitoria-Gasteiz ist im baskischen Vergleich etwas erschwinglicher (2.500-3.200 €/m²), liegt aber immer noch über den Preisen der meisten spanischen Provinzhauptstädte vergleichbarer Größe. Die Mietnachfrage ist in der ganzen Region solide, mit Bruttorenditen zwischen 3,5 % und 5,5 % auf dem freien Markt (niedrig wegen der Kaufpreise), weshalb jeder Abschlag über eine Versteigerung besonders wertvoll ist.

Die forale Besonderheit: das derecho de saca und andere Familienrechte

Die wichtigste Regel, die nicht baskische Anleger vor einem Kauf in Bizkaia kennen müssen, ist die Existenz foraler Rechte, die Übertragungen betreffen können. Am wichtigsten im Zusammenhang mit Versteigerungen sind das derecho de troncalidad (die Bindung bestimmter Güter an die Herkunftsfamilie) und das derecho de saca foral (ein foralrechtliches Erwerbsrecht der Verwandten), geregelt im Gesetz über das baskische Zivilrecht (Ley 5/2015 de Derecho Civil Vasco):

Das derecho de saca foral besagt, vereinfacht ausgedrückt, dass bei der Übertragung einer als troncal geltenden Immobilie (ein Familienerbe mit bestimmten Merkmalen) bestimmte Verwandte des Übertragenden ein Vorkaufsrecht haben. Unter normalen Umständen ist der Ersteher einer Versteigerung, den das gerichtliche Verfahren schützt, vor diesem Recht sicher. Die konkreten Einzelfälle können jedoch Ansprüche auslösen, die den Eigentumstitel nach dem Zuschlag verkomplizieren.

Die praktische Empfehlung: Fragen Sie vor dem Bieten bei Versteigerungen von Immobilien in Bizkaia immer einen auf baskisches Foralrecht spezialisierten Anwalt, vor allem wenn das Objekt Merkmale hat, die auf eine familiäre oder ländliche Herkunft hindeuten. Das ist kein unüberwindbares Problem, aber man muss es kennen.

Zwangsversteigerungen in Bizkaia: so funktioniert das Verfahren

Das Grundverfahren der Zwangsversteigerungen im Baskenland folgt demselben landesweiten Ablauf über das Portal de Subastas del BOE (das Auktionsportal des BOE, des spanischen Amtsblatts; subastas.boe.es). Die Unterschiede liegen nicht im Verfahrensrecht, sondern im materiellen Recht, das die Güter regelt. Auswärtige Anleger finden dasselbe Portal, dieselben Gebotsfristen (20 Tage) und dasselbe System der Sicherheitsleistung von 20 %.

Die Gerichte erster Instanz (Juzgados de Primera Instancia) in Bilbao, Barakaldo, Gernika-Lumo und Durango bringen das meiste Versteigerungsvolumen in der Provinz Bizkaia hervor. In Gipuzkoa bündeln die Gerichte von Donostia-San Sebastián und Irún den größten Teil. In Álava ist Vitoria-Gasteiz wegen der Größe der Hauptstadt praktisch das einzige Gericht.

Welche Objekte bei baskischen Versteigerungen auftauchen

Das Profil der versteigerten Objekte im Baskenland spiegelt die Struktur des regionalen Immobilienmarkts wider:

• Bestandswohnungen in Arbeitervierteln von Bilbao (San Francisco, Rekalde, Bilbao La Vieja): Die häufigsten Objekte. Wohnungen mit 50-80 m² in Gebäuden aus den 60er- bis 80er-Jahren, mit Hypothekenbelastungen von Privatpersonen, die die Raten nicht mehr zahlen konnten. Übliche Ausgangspreise zwischen 80.000 € und 140.000 €. Liegt der Marktwert in dieser Gegend bei 150.000-180.000 €, kann der Abschlag real sein.
• Wohnungen in den Industriegemeinden am linken Ufer der Flussmündung, der Margen Izquierda (Barakaldo, Sestao, Portugalete): Historisches Revier von Eisen und Stahl, mit Preisen unter denen von Bilbao-Stadt, aber guter Anbindung per U-Bahn. Niedrigere Ausgangspreise (50.000-90.000 €) und ein stabiler Mietmarkt dank der Konzentration von Industrie und Logistik.
• Wohnungen im Landesinneren von Bizkaia (Durango, Amorebieta, Ermua): Industriegemeinden mit moderaten Preisen und stabiler Mietnachfrage. Ausgangspreise zwischen 40.000 € und 80.000 €. Weniger Wettbewerb als in Bilbao, weil auswärtige Anleger diesen Markt meist nicht analysieren.
• Gewerbeflächen und Industriehallen: Das Baskenland hat einen bedeutenden Bestand an Gewerbeflächen und Hallen aus Schließungen kleiner Industriebetriebe oder Geschäfte. Für Anleger mit Industrie- oder gemischtem Profil tauchen sie mit einer gewissen Regelmäßigkeit im Portal des BOE auf.

Die tatsächlichen Zuschlagspreise auf dem baskischen Markt

Anders als in Randmärkten, wo Versteigerungen häufig ohne Bieter bleiben, ist der Wettbewerb bei Versteigerungen in etablierten Gegenden von Bilbao real. Der baskische Markt zieht sowohl lokale Anleger an (die den Markt gut kennen) als auch einige Anleger aus dem übrigen Spanien, die Premiumobjekte mit Abschlag suchen.

Das Ergebnis: In stark nachgefragten Vierteln von Bilbao nähern sich die Zuschlagspreise tendenziell dem Marktwert, vor allem bei Versteigerungen, die schon vorab viel Aufmerksamkeit bekommen. Die tatsächliche Marge des Anlegers kann bei diesen Versteigerungen geringer sein, als der Ausgangspreis vermuten lässt. In weiter entfernten Gemeinden oder bei Objekten mit bekannten Komplikationen (Belegung, Renovierungsbedarf) sinkt dagegen der Wettbewerb, und die Marge steigt.

Die Frage der Belegung: baskische Besonderheiten

Das Baskenland, und besonders Bilbao und sein Großraum, hat ein besonderes Wohnungsproblem, das sich in den Versteigerungen zeigt: zugeschlagene Wohnungen, die bewohnt sind. In Gegenden wie der Altstadt von Bilbao (Casco Viejo) oder einigen Vierteln am linken Ufer ist der Anteil der versteigerten Wohnungen, die bewohnt sind (vom Schuldner, von einem Mieter oder im Extremfall von Dritten ohne Rechtstitel), höher als auf anderen Märkten.

Das Verfahren zur Wiedererlangung des Besitzes folgt im Baskenland dem landesweiten Prozessweg (Antrag auf Räumung beim Vollstreckungsgericht), ohne forale Besonderheiten, die es eigens verlängern. Aber die Arbeitslast der baskischen Gerichte und der Aktivismus bestimmter Gruppen, die sich Räumungen widersetzen, können die tatsächlichen Fristen über die theoretischen hinaus verlängern.

Sicherheitsleistung, Gebot und Zuschlag: Schritt für Schritt im BOE

Das Verfahren, um bei einer baskischen Versteigerung zu bieten, ist das gleiche wie in jeder anderen Region:

1. Registrieren Sie sich auf subastas.boe.es mit einem digitalen Zertifikat oder mit Cl@ve PIN (dem elektronischen Identifizierungssystem der spanischen Verwaltung).
2. Suchen Sie die passende Versteigerung, indem Sie nach Provinz (Bizkaia, Gipuzkoa oder Álava) und Art des Objekts filtern.
3. Lesen Sie die Versteigerungsbekanntmachung (edicto) vollständig, einschließlich der Belastungen des Objekts, der Besitzverhältnisse und der Beschreibung im Grundbuch.
4. Fordern Sie die Nota Simple (den Grundbuchauszug) des Objekts aus dem Registro de la Propiedad (dem spanischen Grundbuch) an (registradores.org).
5. Hinterlegen Sie die Sicherheitsleistung (20 % des Versteigerungswerts oder den Satz, den die Bekanntmachung festlegt) direkt im Portal, zulasten eines Kontos auf Ihren Namen bei einer mit der Agencia Tributaria (der spanischen Steuerbehörde) zusammenarbeitenden Bank. Eine Überweisung an das Gericht ist nicht nötig.
6. Sobald die Sicherheitsleistung hinterlegt ist, schaltet Sie das Portal zum Bieten bei dieser Versteigerung frei.
7. Bieten Sie innerhalb der Frist der Versteigerung (20 Kalendertage ab der Eröffnung).
8. Erhalten Sie den Zuschlag, zahlen Sie den Restpreis innerhalb der in der Bekanntmachung angegebenen Frist (zwanzig Tage ab dem Ende der Versteigerung) per Überweisung an das Gericht.

Warum auswärtige Anleger den baskischen Markt kaum erschließen

Die Kombination aus hohen Preisen (die Anleger mit wenig Kapital abschrecken), wahrgenommener foraler Komplexität (auch wenn sie in der Praxis mit guter Beratung ein beherrschbares Risiko ist) und der relativen Unsichtbarkeit baskischer Objekte in den allgemeinen Analysen zu Investitionen in Spanien führt dazu, dass der baskische Versteigerungsmarkt weniger umkämpft ist, als er es verdienen würde.

Für Anleger, die die finanzielle Kraft haben, in einem Markt mit mittlerem bis hohem Preisniveau zu agieren, die bereit sind, die foralen Besonderheiten zu verstehen, und die schnell handeln können, wenn sich eine Gelegenheit bietet, hat das Baskenland etwas, das nur sehr wenige spanische Märkte haben: hohe Objektqualität, eine starke Mietnachfrage und moderaten Wettbewerb bei Versteigerungen. Bietet sich diese Kombination, ist sie genau das, was erfahrene Anleger suchen.

Weiterführende Ressourcen: Um das gesamte Verfahren der Zwangsversteigerungen von Anfang an zu verstehen, deckt der komplette Leitfaden zu Zwangsversteigerungen alle Schritte und Risiken ab. Wenn Sie Objekte ohne die Unsicherheit des Bietverfahrens bevorzugen, bieten Bankimmobilien im Baskenland echte Abschläge ohne Wettbewerb unter Bietern. Um die Logik der vorrangigen Belastungen bei Versteigerungen zu verstehen, ist der Artikel über vorrangige Belastungen bei Versteigerungen vor dem Bieten unverzichtbar.