Immobilie in Spanien erben: was zu tun ist, Kosten und richtiges Vorgehen

Eine Wohnung zu erben ist für viele Menschen einer der kompliziertesten Momente im Leben: Es sind dringende Formalitäten zu erledigen, Steuern zu zahlen und Entscheidungen zu treffen, und oft kommen familiäre Konflikte hinzu. Dieser Ratgeber führt Sie Schritt für Schritt durch den Ablauf, ohne unnötige Fachbegriffe.

Die Fristen, die Sie nicht ignorieren dürfen

Die Erbschaftssteuer (Impuesto de Sucesiones) muss innerhalb von 6 Monaten nach dem Todesfall erklärt und bezahlt werden (verlängerbar um weitere 6 Monate, wenn das in den ersten fünf Monaten beantragt wird). Reichen Sie die Erklärung verspätet ein, ohne dass Hacienda (die spanische Steuerbehörde) Sie dazu aufgefordert hat, beträgt der Zuschlag 1 % plus 1 % für jeden vollen Monat Verspätung, ohne Verzugszinsen; nach 12 Monaten sind es 15 % plus Verzugszinsen. Das ist die dringendste Frist des ganzen Erbfalls.

Welche Formalitäten nötig sind und in welcher Reihenfolge

1. Sterbeurkunde und Bescheinigung des Testamentsregisters (Registro de Últimas Voluntades): Unverzichtbar, um zu wissen, ob es ein Testament gibt.
2. Erbenfeststellung (declaración de herederos, wenn es kein Testament gibt) oder Ausfertigung (copia autorizada) des Testaments (wenn es eines gibt).
3. Nachlassverzeichnis: Wohnungen, Bankkonten, Fahrzeuge, Schulden.
4. Erklärung und Zahlung der Erbschaftssteuer: Sie wird in der Region gezahlt, in der der Verstorbene wohnte. Zwischen den Regionen (CCAA, die Comunidades Autónomas) gibt es enorme Unterschiede (in Madrid ist die Ermäßigung für Ehepartner und Kinder fast vollständig).
5. Urkunde über die Annahme des Erbes: Beim Notar, damit die Immobilie im Registro de la Propiedad (dem Grundbuch) auf den Namen des Erben eingetragen werden kann.
6. Eintragung im Catastro (dem Kataster) und im Grundbuch.

Das Erbe annehmen oder ausschlagen?

Hat die Immobilie mehr Schulden als Wert (offene Hypothek, Belastungen, Sonderumlagen), kann es besser sein, das Erbe auszuschlagen. Die Ausschlagung muss vor einem Notar erfolgen. Achtung: Wenn Sie vermuten, dass es Schulden geben könnte, nehmen Sie das Erbe „a beneficio de inventario“ an (also mit Haftungsbeschränkung auf den Nachlass), um die Haftung auf den Wert des geerbten Vermögens zu begrenzen; ist das Erbe einmal angenommen, ist die Annahme unwiderruflich.

Was Sie mit der geerbten Wohnung tun können

Die Optionen: sie behalten und vermieten (dafür müssen Sie sie zuerst auf Ihren Namen eintragen lassen), sie verkaufen (möglicher Veräußerungsgewinn in der IRPF, der spanischen Einkommensteuer) oder sie selbst nutzen. Gibt es mehrere Erben, müssen sich alle einigen. Gibt es keine Einigung, kann jeder Erbe die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (Auflösung des Miteigentums oder gerichtlicher Verkauf).

Lesen Sie auch: Plusvalía municipal (die kommunale Wertzuwachssteuer) beim Verkauf und IRPF beim Verkauf der geerbten Wohnung. Nutzen Sie RadarPro, um die geerbte Immobilie zu bewerten, bevor Sie entscheiden, was Sie damit tun.