Günstige Immobilien in Huelva und der Extremadura: Spaniens Spitzenrenditen

Auf dem spanischen Immobilienmarkt gibt es einen klaren Zusammenhang: Die Städte mit den niedrigsten Kaufpreisen sind meist die mit den höchsten Bruttorenditen. Das gilt besonders ausgeprägt für die Provinzhauptstädte im Südwesten Spaniens: In Huelva, Badajoz und Mérida werden Wohnungen mit 3 Schlafzimmern für 40.000-80.000 € verkauft, die vermietet Mieten von 400-600 €/Monat bringen, was Bruttorenditen von 9-15 % ergibt. Diese Renditen lassen sich auf kaum einem spanischen Markt mit mittlerem Preisniveau wiederholen.

Aber die niedrigen Preise haben ihre Gründe: eine weniger dynamische Wirtschaft, Arbeitslosenquoten über dem Landesdurchschnitt, eine schrumpfende Bevölkerung und eine geringere Kaufkraft der Mieter. Anleger müssen die hohen Renditen sehr ehrlich gegen diese strukturellen Risiken abwägen, bevor sie Kapital binden.

Huelva-Stadt: der Markt des Südwestens mit Zugang zum Meer

Huelva hat 140.000 Einwohner und eine Wirtschaft, die stark von der petrochemischen und chemischen Industrie des Polo Industrial de Huelva (des Industriegebiets von Huelva; Repsol, Cepsa und Atlantic Copper haben dort bedeutende Anlagen), von der Landwirtschaft im Condado (Erdbeeren und Beeren für den Export nach Europa) und vom Hafen von Huelva abhängt. Die Stadt hat eine Eigenschaft, die nur wenige industriell geprägte Provinzhauptstädte haben: Sie liegt 15 Minuten von Punta Umbría und vom Nationalpark Doñana entfernt, was ihr eine Attraktivität als Wohnort verleiht, die über die Industrie hinausgeht.

• Durchschnittspreis: Zwischen 800 € und 1.200 €/m² in den gewöhnlichen Wohnvierteln. Die erschwinglichsten Viertel (El Torrejón, La Orden) liegen zwischen 600 € und 900 €/m². Das Zentrum und das Viertel El Molino sind etwas teurer (1.000-1.400 €/m²).
• Mietmarkt: Es gibt eine Nachfrage nach langfristiger Wohnungsvermietung von Beschäftigten der petrochemischen Industrie und der Agrarunternehmen. Der Markt ist nicht besonders tief, aber die Nachfrage reicht aus, um gut gelegene Objekte durchgehend vermietet zu halten.
• Renditen: Von 9 % bis 13 % brutto für Wohnungen mit 80-100 m² in gut gelegenen Arbeitervierteln. Einzelne Käufe in den erschwinglichsten Vierteln bringen mehr als 13 % brutto, wobei man die durchschnittliche Zahlungsfähigkeit der Mieter in diesen Gegenden sorgfältig prüfen muss.
• ITP in Andalusien: Die 7 % ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, die Grunderwerbsteuer) in Andalusien sind günstiger als in anderen Regionen des Südens. Bei einem Kauf für 70.000 € beträgt die ITP nur 4.900 €.

Badajoz: die günstigste Provinzhauptstadt Spaniens

Badajoz hat 150.000 Einwohner und unter den Provinzhauptstädten den niedrigsten durchschnittlichen Quadratmeterpreis Spaniens: zwischen 650 € und 950 €/m² in den meisten Vierteln. Gemessen am Kaufpreis von Wohnimmobilien ist es buchstäblich der günstigste Markt des Landes.

Wohnungen mit 3 Schlafzimmern und 80 m² in Vierteln wie San Roque, La Paz oder Santa Marina sind für 50.000-70.000 € zu finden. Für 400-500 €/Monat vermietet, bringen sie Bruttorenditen von 9,6 % bis 12 %. Das sind außergewöhnliche Zahlen für reine Cashflow-Anleger.

Das Risiko ist bei einigen Kennzahlen ebenso außergewöhnlich: Badajoz hat eine historisch hohe Arbeitslosenquote (14-18 %), eine Wirtschaft, die stark vom öffentlichen Sektor abhängt (Regional- und Kommunalverwaltung, Krankenhaus, Universität), und eine stagnierende oder leicht schrumpfende Bevölkerung. Die Auswahl der Mieter und die Prüfung ihrer Zahlungsfähigkeit sind in Badajoz wichtiger als auf jedem anderen spanischen Markt, weil der Spielraum, länger ausbleibende Mietzahlungen aufzufangen, bei niedrigen Mieten kleiner ist.

Mérida: archäologischer Tourismus mit günstigem Immobilienmarkt

Mérida, Hauptstadt der Junta de Extremadura (der Regionalregierung), hat 60.000 Einwohner (weniger als Badajoz), aber eine stabilere Wirtschaft, weil hier die Regierung der Region ihren Sitz hat. Außerdem hat die Stadt das größte Ensemble römischer Monumente Spaniens (das Römische Theater, das Amphitheater, die Römerbrücke über den Guadiana), das ihr eine echte und unverwechselbare touristische Anziehungskraft verleiht.

Die Preise in Mérida liegen zwischen 700 € und 1.100 €/m². Die Altstadt und die Gegend nahe den Monumenten haben etwas mehr Nachfrage nach kurzfristiger Ferienvermietung als der Rest der Stadt. Das touristische Modell kann in Mérida für Anleger mit wenig Kapital interessant sein, die in die Ferienvermietung einsteigen wollen, ohne die Preise der Küsten zu zahlen.

Cáceres: die Altstadt als Weltkulturerbe mit überraschenden Preisen

Cáceres-Stadt hat 95.000 Einwohner und die am besten erhaltene ummauerte mittelalterliche Altstadt Spaniens (Weltkulturerbe, wie Mérida). Die Immobilienpreise liegen im Durchschnitt zwischen 700 € und 1.000 €/m², in der Altstadt bei 1.200-1.600 €/m² für sanierte Immobilien in den besten Straßen.

Die Universidad de Extremadura hat in Cáceres einen Campus mit mehr als 16.000 Studierenden, der eine Nachfrage nach Studentenwohnungen erzeugt, die der wirtschaftliche Motor des örtlichen Mietmarkts ist. Die Renditen im Studentenmarkt von Cáceres liegen bei den besten Objekten zwischen 10 % und 14 %.

Weiterführende Ressourcen: Den Bestand verfügbarer Objekte in den Provinzen des Südwestens finden Sie unter Gelegenheiten in Badajoz und Gelegenheiten in Huelva. Zum Modell der Zimmervermietung in kleinen Universitätsmärkten wie Cáceres beschreibt der Artikel über Zimmervermietung die passende Methodik. Zu Bankimmobilien in diesen Provinzen, die einen bedeutenden Bestand aus den extremadurischen Sparkassen haben, die in Liberbank (heute Unicaja) aufgingen, erklärt der Leitfaden zu Bankimmobilien von Unicaja den Zugang.