Há uma correlação clara no mercado imobiliário espanhol: as cidades com os preços de compra mais baixos costumam ser as que têm as rentabilidades brutas mais altas. Isso verifica-se de forma especialmente acentuada nas capitais de província do sudoeste espanhol: Huelva, Badajoz e Mérida têm apartamentos de 3 quartos que se vendem por 40.000-80.000 € e que, quando estão arrendados, geram rendas de 400-600 €/mês, o que resulta em rentabilidades de 9-15% brutos. Essas rentabilidades são difíceis de replicar em praticamente qualquer mercado espanhol de preço médio.
Mas os preços baixos têm a sua explicação: economias menos dinâmicas, taxas de desemprego mais altas do que a média nacional, demografia decrescente e menor poder de compra dos inquilinos. O investidor tem de pesar as rentabilidades altas face a estes riscos estruturais de forma muito honesta antes de comprometer capital.
A cidade de Huelva: o mercado do sudoeste com acesso ao mar
Huelva tem 140.000 habitantes e uma economia muito dependente da indústria petroquímica e química do Polo Industrial de Huelva (a Repsol, a Cepsa e a Atlantic Copper têm instalações relevantes), da agricultura do Condado (morangos e frutos vermelhos exportados para a Europa) e do Porto de Huelva. A cidade tem uma característica que poucas capitais industriais têm: fica a 15 minutos de Punta Umbría e do Parque Nacional de Doñana, o que lhe dá um atrativo residencial que vai além do industrial.
- Preço médio: entre 800 € e 1.200 €/m² nos bairros residenciais comuns. Os bairros mais acessíveis (El Torrejón, La Orden) têm preços entre 600 € e 900 €/m². O centro e o bairro de El Molino têm preços um pouco mais altos (1.000-1.400 €/m²).
- Mercado de arrendamento: existe uma procura de arrendamento habitacional de longa duração por parte de trabalhadores da indústria petroquímica e do setor agrícola empresarial. Não é o mercado mais profundo, mas há procura suficiente para manter os imóveis bem localizados arrendados de forma contínua.
- Rentabilidades: de 9% a 13% brutos para apartamentos de 80-100 m² nos bairros operários bem localizados. Algumas operações nos bairros mais acessíveis ultrapassam os 13% brutos, embora seja preciso analisar com cuidado a solvência média dos inquilinos nessas zonas.
- ITP da Andaluzia: os 7% do ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, o imposto sobre transmissões) da Andaluzia são mais favoráveis do que os de outras comunidades do sul. Numa compra de 70.000 €, o ITP é de apenas 4.900 €.
Badajoz: a capital de província mais barata de Espanha
Badajoz tem 150.000 habitantes e o preço médio por metro quadrado mais baixo de Espanha entre as capitais de província: entre 650 € e 950 €/m² na maioria dos bairros. É literalmente o mercado mais barato do país em termos de preço de compra de imóveis residenciais.
Apartamentos de 3 quartos e 80 m² em bairros como San Roque, La Paz ou Santa Marina podem encontrar-se por 50.000-70.000 €. Arrendados a 400-500 €/mês, geram rentabilidades brutas de 9,6% a 12%. São números extraordinários para o investidor de cash flow puro.
O risco é igualmente extraordinário em alguns parâmetros: Badajoz tem uma taxa de desemprego historicamente alta (14-18%), uma economia muito dependente do setor público (administração regional e local, hospital, universidade) e uma demografia estagnada ou ligeiramente decrescente. A seleção do inquilino e a verificação da sua solvência importam mais em Badajoz do que em qualquer outro mercado espanhol, porque a margem para absorver incumprimentos prolongados é menor quando as rendas são baixas.
Mérida: turismo arqueológico com um mercado imobiliário de preço baixo
Mérida, capital da Junta de Extremadura, tem 60.000 habitantes (menos do que Badajoz), mas uma economia mais estável por ser a sede do governo regional. Tem, além disso, o maior conjunto de monumentos romanos de Espanha (o Teatro Romano, o Anfiteatro, a Ponte Romana sobre o Guadiana), que lhe dão um atrativo turístico real e diferenciado.
Os preços em Mérida situam-se entre 700 € e 1.100 €/m². O centro histórico e a zona próxima dos monumentos têm um pouco mais de procura de arrendamento turístico de curta duração do que o resto da cidade. O modelo turístico em Mérida pode ser interessante para o investidor com pouco capital que quer expor-se ao arrendamento de férias sem os preços das zonas costeiras.
Cáceres: o centro histórico Património da Humanidade com preços surpreendentes
A cidade de Cáceres tem 95.000 habitantes e o Casco Histórico (o centro histórico) amuralhado medieval mais bem conservado de Espanha (Património da Humanidade, tal como Mérida). Os seus preços imobiliários situam-se, em média, entre 700 € e 1.000 €/m², com o centro histórico a chegar aos 1.200-1.600 €/m² para imóveis remodelados nas melhores ruas.
A Universidade da Estremadura tem um campus em Cáceres com mais de 16.000 alunos, o que gera uma procura de arrendamento universitário que é o motor económico do mercado de arrendamento local. As rentabilidades no mercado universitário de Cáceres situam-se entre 10% e 14% nos melhores imóveis.
Recursos relacionados: para o inventário de imóveis disponíveis nas províncias do sudoeste, consulte as oportunidades em Badajoz e as oportunidades em Huelva. Para o modelo de arrendamento por quartos em mercados universitários de pequena dimensão como Cáceres, o artigo sobre arrendamento por quartos tem a metodologia aplicável. Para os imóveis da banca nestas províncias, que têm uma carteira significativa proveniente das caixas de aforro da Estremadura integradas no Liberbank (hoje Unicaja), o guia de imóveis da banca do Unicaja explica o processo de acesso.
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