Energieausweis und Immobilienwert: wie er Kaufpreis und Miete beeinflusst

Das Certificado de Eficiencia Energética (CEE, der spanische Energieausweis) ist in Spanien seit 2013 für den Verkauf oder die Vermietung jeder Immobilie Pflicht. Der Ausweis ordnet der Immobilie einen Buchstaben von A (höchste Effizienz) bis G (niedrigste Effizienz) zu und enthält den geschätzten Primärenergieverbrauch in kWh/m²/Jahr sowie die geschätzten CO₂-Emissionen. Seit 2026 beginnen die neuen EU-Vorschriften zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, echten Druck auf Immobilien mit schlechter Einstufung (F und G) auszuüben, mit wachsenden Folgen für ihren Marktwert und ihre Vermietbarkeit.

Die Auswirkung des CEE auf den Kaufpreis

Studien zum spanischen Immobilienmarkt zeigen, dass Immobilien mit hoher Energieeffizienzklasse (A oder B) einen um 5 % bis 18 % höheren Verkaufspreis erzielen als vergleichbare Immobilien der Klasse F oder G in derselben Gegend. Dieses Gefälle schwankt je nach Marktart erheblich:

• Märkte mit umweltbewussteren Käufern (Großstädte, gut ausgebildete Berufstätige): Das Gefälle zwischen A und G kann 10-20 % betragen. Endkäufer, die in Madrid, Barcelona oder San Sebastián einen Hauptwohnsitz suchen, legen mehr Wert auf Energieeffizienz als der reine Renditeanleger.
• Märkte für Renditeanleger (mittelgroße Städte im Landesinneren): Das Gefälle ist kleiner (5-12 %), weil der Cashflow-Anleger einen niedrigen Kaufpreis höher gewichtet als die Energieklasse. Eine Wohnung der Klasse G in Jaén für 350 €/m² bleibt ein interessanter Kauf, wenn der Preis stimmt.

Die Auswirkung des CEE auf die Miete und die Vermietungsdauer

Mietern ist immer stärker bewusst, dass eine Wohnung der Klasse F oder G sie deutlich mehr an Heizung und Klimaanlage kosten wird – in manchen Fällen 100-250 €/Monat mehr an Energiekosten. Deshalb brauchen Wohnungen der Klasse G auf Märkten mit ausreichendem Mietangebot länger, bis sie vermietet sind, und können eine Mietsenkung erfordern, um mit effizienteren Objekten zu konkurrieren.

Auf Märkten mit hoher Nachfrage und knappem Angebot (ausgeprägte Universitätsstädte wie Salamanca oder Cáceres) wirkt sich die Energieklasse kaum auf die Vermietungsdauer aus: Die Wohnung ist mit C genauso schnell vermietet wie mit G, weil die Nachfrage das Angebot übersteigt. Aber auf Märkten, in denen Angebot und Nachfrage ausgeglichener sind, macht die Energieklasse zunehmend einen Unterschied.

Die Maßnahmen, die die Energieklasse im Verhältnis zu den Kosten am stärksten verbessern

• Austausch der Fenster gegen Doppelverglasung mit thermisch getrennten Rahmen: Das ist in den Klimazonen des Landesinneren (Valladolid, Salamanca, Cuenca) die Maßnahme mit der größten Wirkung auf die Einstufung pro investiertem Euro. Kosten: 3.000-8.000 € für eine Standardwohnung. Sie kann die Klasse von G auf D oder C heben.
• Einbau von Aerothermie (Luftwärmepumpe) oder einer effizienten Wärmepumpe: Ersetzt den Gaskessel durch ein elektrisches Heiz- und Kühlsystem mit einer Leistungszahl (COP) von 3-4 (pro kWh Strom erzeugt es 3-4 kWh Wärme). Kosten: 4.000-9.000 €. Die Wirkung auf die Einstufung ist groß, weil der Primärenergieverbrauch drastisch sinkt.
• Bessere Dämmung des Flach- oder Steildachs: In Wohnungen im obersten Stockwerk hat die Dachdämmung die größte Wirkung im Verhältnis zu den Kosten. In Wohnungen in mittleren Stockwerken ist die Dämmung der Außenwände (mit oder ohne Vorsatzschale) aufwendiger und teurer.
• Installation von Photovoltaikmodulen: In Eigentümergemeinschaften, die es erlauben, verbessern Solarmodule auf dem Dach die Einstufung des gesamten Gebäudes. Bei einer einzelnen Wohnung sind Module nur möglich, wenn es eine eigene Terrasse gibt oder die Eigentümergemeinschaft sie gemeinsam beschließt.

Die neuen EU-Vorschriften für 2030: das regulatorische Risiko der Klasse G

Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) von 2024 verbietet die Vermietung von Wohnungen der Klasse G nicht: Sie verpflichtet jeden Mitgliedstaat, den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch seines Wohnungsbestands bis 2030 um mindestens 16 % und bis 2035 um 20 % bis 22 % zu senken (gegenüber 2020), und mehr als die Hälfte dieser Senkung muss aus der Sanierung der am wenigsten effizienten Wohnungen kommen. Die Frist für die Umsetzung endete am 29. Mai 2026. Für Anleger, die 2026 Objekte der Klasse G besitzen, ist dieser regulatorische Horizont von 4 Jahren ein Anstoß, die energetischen Verbesserungen zu planen.

Weiterführende Ressourcen: Um zu berechnen, ob die Investition in die energetische Verbesserung den Gutachtenwert der Immobilie erhöht (entscheidend für die BRRR-Strategie), erklärt der Artikel über die Funktionsweise des Bankgutachtens, dass der CEE ein Faktor ist, den der Gutachter berücksichtigt. Für den ROI einer Renovierung, bei der die energetische Verbesserung einer der Posten ist, enthält der Artikel zum ROI einer Renovierung die Methodik. Für Objekte aus Versteigerungen und Bankimmobilien, bei denen die Klasse G häufig vorkommt, filtert das Angebot von RadarPro auch nach Merkmalen der Immobilie.