Certificado energético e valor do imóvel: impacto real na venda e na renda

O Certificado de Eficiencia Energética (CEE, o certificado energético espanhol) é obrigatório para vender ou arrendar qualquer imóvel em Espanha desde 2013. O certificado atribui ao imóvel uma letra de A (eficiência máxima) a G (eficiência mínima) e indica o consumo estimado de energia primária em kWh/m²/ano e as emissões de CO₂ estimadas. Desde 2026, a nova normativa europeia de desempenho energético dos edifícios começa a gerar uma pressão real sobre os imóveis com classificação baixa (F e G), com implicações crescentes no seu valor de mercado e na facilidade com que se arrendam.

O impacto do CEE no preço de compra

Estudos do mercado imobiliário espanhol mostram que os imóveis com classificação energética alta (A ou B) têm um preço de venda entre 5% e 18% superior ao de imóveis equivalentes com classificação F ou G na mesma zona. Esse diferencial varia significativamente consoante o tipo de mercado:

• Mercados de compradores mais sensibilizados (grandes cidades, classes profissionais): O diferencial A vs. G pode ser de 10-20%. Os compradores finais que procuram habitação própria permanente em Madrid, Barcelona ou San Sebastián valorizam mais a eficiência energética do que o investidor que só procura rentabilidade.
• Mercados de investidores de rentabilidade (cidades médias do interior): O diferencial é menor (5-12%), porque o investidor de cash flow valoriza mais o preço de compra baixo do que a classificação energética. Uma casa G em Jaén a 350 €/m² continua a ser uma compra interessante se o preço for o certo.

O impacto do CEE no arrendamento e na rapidez com que se arrenda

Os inquilinos estão cada vez mais conscientes de que uma casa com classificação F ou G lhes vai custar significativamente mais em aquecimento e ar condicionado — nalguns casos, 100-250 €/mês a mais em consumos de energia. Por isso, em mercados com oferta de arrendamento suficiente, as casas G demoram mais a arrendar e podem exigir uma descida da renda para competir com ativos mais eficientes.

Em mercados de muita procura e pouca oferta (cidades muito universitárias, como Salamanca ou Cáceres), a classificação energética quase não afeta a rapidez do arrendamento: a casa arrenda-se tão depressa com C como com G, porque há mais procura do que oferta. Mas em mercados com mais equilíbrio entre oferta e procura, a letra energética começa a fazer a diferença.

As melhorias que mais sobem a classificação energética por euro gasto

• Substituição das janelas por vidro duplo com corte térmico: É a melhoria com maior impacto na classificação por euro investido nos climas do interior da Península (Valladolid, Salamanca, Cuenca). Custo: 3.000-8.000 € para uma casa normal. Pode subir a classificação de G para D ou C.
• Instalação de aerotermia ou de uma bomba de calor eficiente: Substitui a caldeira a gás por um sistema elétrico de aquecimento/arrefecimento com um COP de 3-4 (por cada kWh elétrico produz 3-4 kWh térmicos). Custo: 4.000-9.000 €. O impacto na classificação é grande porque reduz drasticamente o consumo de energia primária.
• Melhoria do isolamento da cobertura ou do telhado: Nas casas do último andar, o isolamento do teto é o que tem maior impacto por custo. Nos andares intermédios, o isolamento das paredes exteriores (com ou sem forra interior) é mais complexo e caro.
• Instalação de painéis solares fotovoltaicos: Nos condomínios que o permitem, os painéis solares na cobertura melhoram a classificação de todo o prédio. Numa casa individual, os painéis só são possíveis se houver terraço próprio ou se o condomínio o aprovar coletivamente.

A nova normativa europeia de 2030: o risco regulatório da letra G

A Diretiva Europeia de Desempenho Energético dos Edifícios (EPBD) de 2024 não proíbe arrendar as casas G: obriga cada Estado-Membro a reduzir o consumo médio de energia primária do seu parque residencial em pelo menos 16% até 2030 e entre 20% e 22% até 2035 (face a 2020), e mais de metade dessa redução tem de vir da reabilitação das casas menos eficientes. O prazo para a transpor terminou a 29 de maio de 2026. Para o investidor que tem ativos com classificação G em 2026, esse horizonte regulatório de 4 anos é um motor para planear as melhorias energéticas.

Recursos relacionados: Para calcular se o investimento em melhoria energética aumenta o valor de avaliação do ativo (fundamental na estratégia BRRR), o artigo sobre como funciona a avaliação bancária explica que o CEE é um fator que o avaliador tem em conta. Para o ROI das obras em que a melhoria energética é uma das rubricas, o artigo sobre o ROI das obras tem a metodologia. Para os ativos de leilões e imóveis da banca, em que a classificação G é frequente, o inventário do RadarPro também filtra pelas características do imóvel.