Lohnt sich eine Renovierung? So berechnen Profis den ROI vor dem Kauf

Wer eine Wohnung kauft, um sie zu renovieren und zu vermieten (oder zu renovieren und zu verkaufen), muss den Ertrag der Renovierung berechnen, bevor er sie ausführt, nicht danach. Es umgekehrt zu machen – danach zu renovieren, was schön aussieht, und den Ertrag erst zu berechnen, wenn alles fertig ist –, ist die Ursache der meisten finanziellen Probleme bei Renovierungsprojekten in Spanien.

Der ROI einer Renovierung lässt sich vor dem Start sorgfältig berechnen, und genau das unterscheidet den professionellen Anleger vom Enthusiasten, der aus ästhetischer Laune renoviert. Dieser Ratgeber erklärt die Methodik Schritt für Schritt.

Der Grundsatz: Eine Renovierung hat keinen festen ROI, er hängt vom Markt ab

Die Vorstellung, dass „eine renovierte Küche den Wert der Wohnung immer um X Euro erhöht“, ist falsch. Der Wert, den eine Renovierung hinzufügt, hängt von drei Variablen ab, die für jeden Markt und jedes Objekt völlig spezifisch sind:

• Der Preis renovierter Vergleichsobjekte in derselben Gegend: Werden renovierte Wohnungen in diesem Viertel für 1.800 €/m² verkauft und unrenovierte für 1.300 €/m², bringt die Renovierung 500 €/m². Das ist die Obergrenze dessen, was Sie mit der Renovierung zurückholen können, unabhängig davon, was sie kostet.
• Die Fläche des Objekts: Bei einer Wohnung mit 40 m² bedeutet eine Renovierung für 20.000 € Renovierungskosten von 500 €/m². Beträgt der Preisunterschied zwischen renoviert und unrenoviert 400 €/m², vernichtet die Renovierung Wert. Bei einer Wohnung mit 100 m² sind dieselben 20.000 € für die Renovierung nur 200 €/m² Kosten, die sich durchaus zurückholen lassen.
• Der aktuelle Zustand des Objekts: Eine Wohnung in sehr schlechtem Zustand (alte Installationen, ungünstige Raumaufteilung) kann mehr von einer Renovierung profitieren als eine, die schon in akzeptablem, aber veraltetem Zustand ist.

Die Berechnungsmethode für den ROI einer Renovierung zur Vermietung

Beim Modell „renovieren und vermieten“ muss die Berechnung diese Frage beantworten: Um wie viel erhöht die Renovierung die Monatsmiete, die ich verlangen kann, und in wie vielen Monaten hole ich die Investition in die Renovierung mit diesem Mietunterschied wieder herein?

Praktisches Beispiel:

• Unrenovierte Wohnung: wird in diesem Viertel für 600 €/Monat vermietet.
• Vergleichbare renovierte Wohnung: wird in diesem Viertel für 750 €/Monat vermietet.
• Monatlicher Mietunterschied durch die Renovierung: 150 €/Monat.
• Kosten der Renovierung: 12.000 €.
• Amortisationsdauer der Renovierung über die Miete: 12.000 € / 150 €/Monat = 80 Monate (6,6 Jahre).

Ist dieser ROI akzeptabel? Das hängt vom Anlagehorizont ab. Wenn Sie die Wohnung mehr als 10 Jahre vermieten wollen, haben Sie die Renovierung wieder hereingeholt und noch 3,4 Jahre zusätzlichen Mietunterschied vor sich. Wenn Sie in 5 Jahren verkaufen wollen, amortisiert sich die Renovierung über die Miete nicht. Dann müssen Sie berücksichtigen, ob die Renovierung auch genug Verkaufswert schafft, um das auszugleichen.

Die Berechnungsmethode für den ROI einer Renovierung zum Verkauf (Flip)

Beim Modell „kaufen, renovieren, verkaufen“ ist die Rechnung direkter:

• Verkaufswert der renovierten Wohnung (V_renoviert)
• Kaufpreis (P_Kauf)
• Kosten der Renovierung (K_Renovierung)
• Kaufnebenkosten (ITP, also die Grunderwerbsteuer, sowie Notar und Grundbuch) = K_Kauf
• Verkaufskosten (Maklerprovision, Plusvalía municipal – die kommunale Wertzuwachssteuer –, IRPF/IS – Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer – auf den Gewinn) = K_Verkauf
• Nettogewinn = V_renoviert - P_Kauf - K_Renovierung - K_Kauf - K_Verkauf
• ROI = Nettogewinn / (P_Kauf + K_Renovierung + K_Kauf) × 100

Der häufigste Fehler ist, den Gewinn ohne K_Verkauf zu berechnen (die IRPF auf den Veräußerungsgewinn, die Plusvalía municipal, die Maklerprovision). Diese Kosten können den scheinbaren Gewinn um 20-30 % verringern.

Die Renovierungsposten mit dem besten ROI am spanischen Mietmarkt

Die Reihenfolge der Renovierungen nach ihrem üblichen ROI am spanischen Mietmarkt:

1. Elektroinstallation und Verteiler: In alten Wohnungen Pflicht, verbessert direkt die Möglichkeit, die Cédula de habitabilidad (die Bewohnbarkeitsbescheinigung) zu erhalten und ohne Zwischenfälle zu vermieten. Hoher indirekter ROI, weil sie die Vermietung erst möglich macht.
2. Sanitär und Abwasser: Ähnlich wie die Elektrik. Nötig, um sicher vermieten zu können. Hoher indirekter ROI.
3. Komplettes Bad: Der Raum, der den Eindruck des Mieters am stärksten prägt. Eine Badrenovierung für 3.000-5.000 € in einer durchschnittlichen Wohnung kann 50-80 €/Monat Miete hinzufügen. ROI: 37-100 Monate Mietunterschied.
4. Küche: Der zweitwichtigste Raum. Eine Renovierung für 4.000-8.000 € kann 50-100 €/Monat hinzufügen. ROI: 40-160 Monate.
5. Kompletter Anstrich: Die niedrigsten Kosten bei der stärksten optischen Wirkung. 1.500-3.000 € für eine Wohnung mit 80 m². Bringt möglicherweise 20-30 €/Monat mehr oder sorgt für eine schnellere Vertragsunterzeichnung (weniger Leerstand). Sehr hoher ROI.
6. Böden: Schwimmend verlegter Boden oder Mikrozement. Kosten von 2.000-5.000 € für eine Wohnung mit 80 m². Große optische Wirkung, bringt im mittleren Marktsegment aber nur wenige Euro mehr Monatsmiete.
7. Fenster und Türen: Niedriger ROI bei der normalen Wohnungsvermietung. Wichtiger für den Verkauf.

Der Kostenvoranschlag: wie Sie drei vergleichbare Angebote einholen

Kostenvoranschläge für Renovierungen schwanken in Spanien von Handwerker zu Handwerker enorm. Um Angebote sinnvoll zu vergleichen:

• Verlangen Sie, dass alle Kostenvoranschläge genau denselben Leistungsumfang enthalten (dieselben Posten, dieselbe Materialqualität).
• Lassen Sie sich eine Aufschlüsselung nach Posten geben (Arbeitskosten getrennt vom Material), nicht nur einen Gesamtpreis.
• Prüfen Sie, ob der Kostenvoranschlag die Entsorgung des Bauschutts und die Endreinigung enthält.
• Fragen Sie ausdrücklich, ob der Preis die IVA (die spanische Mehrwertsteuer) enthält und welche Art von Rechnung ausgestellt wird (ordentliche Rechnung mit IVA oder schwarz ohne Rechnung). Ordentliche Rechnungen sind Pflicht, wenn Sie die Renovierungskosten in der IRPF (der spanischen Einkommensteuer) als Ausgabe absetzen wollen.

Weiterführende Ressourcen: Die Analyse der Renovierungskosten nach Art des Eingriffs am spanischen Markt finden Sie mit den Preisen pro Posten im Artikel darüber, eine Wohnung zum Vermieten zu renovieren. Zur BRRR-Strategie, bei der die Renovierung das zentrale Element der Wertschöpfung ist, enthält der Artikel über die BRRR-Strategie in Spanien die vollständige Analyse des Zyklus aus Renovierung und Refinanzierung. Für den Cashflow nach der Renovierung und die Frage, ob der Mietunterschied die Investition rechtfertigt, finden Sie die Berechnungsmethodik im Leitfaden zum Cashflow bei Immobilieninvestments.