Rentabilidade bruta e líquida no imobiliário: como calculá-las bem

Quando os vendedores de casas para investimento lhe dizem «rentabilidade de 8%», estão quase sempre a falar de rentabilidade bruta. Quando os gestores de património lhe dizem que o imobiliário rende 4%, provavelmente falam de rentabilidade líquida. São métricas diferentes, e é preciso perceber as duas para tomar boas decisões.

Rentabilidade bruta: a fórmula básica

Rentabilidade bruta = (renda anual / preço de compra) × 100. Se comprar uma casa por 100.000€ e receber 700€/mês de renda (8.400€/ano): rentabilidade bruta = 8,4%. É a métrica que os anúncios usam. É útil para comparações rápidas, mas não reflete o que realmente ganha.

Rentabilidade líquida: a que importa a sério

Rentabilidade líquida = ((renda anual - despesas anuais) / preço de compra total) × 100. As despesas a subtrair: IBI (o imposto municipal sobre imóveis), condomínio, seguro da casa, seguro de rendas (opcional, mas recomendável), provisão para reparações e manutenção (~1% do valor/ano), períodos vazios estimados (habitualmente 1 mês/ano) e honorários de gestão, se recorrer a um Property Manager.

No exemplo anterior: 8.400€ de renda bruta - 1.200€ de IBI - 600€ de condomínio - 200€ de seguro - 600€ de períodos vazios - 500€ de reparações = 5.300€ líquidos. Rentabilidade líquida = 5,3% sobre 100.000€. Muito diferente dos 8,4% brutos.

O preço de compra total, não só o do imóvel

O denominador do cálculo deve incluir o preço de compra MAIS todas as despesas de aquisição (ITP — o imposto espanhol sobre transmissões —, notário, registo, avaliação bancária). Se pagou 100.000€ pela casa mais 9.000€ de despesas, o investimento total é de 109.000€. A rentabilidade líquida cai para 4,9%: ainda boa, mas diferente.

Que rentabilidade mínima exigir

Uma orientação prática: exija pelo menos 4,5-5% de rentabilidade líquida nos mercados das grandes cidades e 6-7% nas cidades médias ou em ativos de maior risco (leilões, ativos para remodelar). Abaixo desses limiares, o risco imobiliário não compensa face a alternativas financeiras menos complexas de gerir.

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