Rendimento lordo e netto di un immobile: come calcolarli correttamente

Quando chi vende appartamenti da investimento ti dice «rendimento dell’8%», parla quasi sempre di rendimento lordo. Quando i gestori di patrimoni ti dicono che il mattone rende il 4%, probabilmente parlano di rendimento netto. Sono misure diverse e devi capirle entrambe per prendere decisioni corrette.

Rendimento lordo: la formula di base

Rendimento lordo = (affitto annuo / prezzo d’acquisto) × 100. Se compri un appartamento a 100.000 € e incassi 700 €/mese di affitto (8.400 €/anno): rendimento lordo = 8,4%. È la misura usata negli annunci. È utile per confronti veloci, ma non riflette quello che guadagni davvero.

Rendimento netto: quello che conta davvero

Rendimento netto = ((affitto annuo - spese annue) / prezzo d’acquisto totale) × 100. Le spese da togliere: IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles, l’imposta comunale sugli immobili), spese condominiali, assicurazione sulla casa, assicurazione contro la morosità (facoltativa ma consigliabile), accantonamento per riparazioni e manutenzione (~1% del valore/anno), periodi di sfitto stimati (di solito 1 mese/anno) e compensi di gestione se ti affidi a un Property Manager.

Nell’esempio precedente: 8.400 € di affitto lordo - 1.200 € di IBI - 600 € di spese condominiali - 200 € di assicurazione - 600 € di sfitto - 500 € di riparazioni = 5.300 € netti. Rendimento netto = 5,3% su 100.000 €. È molto diverso dall’8,4% lordo.

Il prezzo d’acquisto totale, non solo quello dell’immobile

Il denominatore del calcolo deve includere il prezzo d’acquisto PIÙ tutte le spese d’acquisto: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, l’imposta sulle compravendite), notaio, registro e perizia. Se hai pagato l’appartamento 100.000 € più 9.000 € di spese, l’investimento totale è di 109.000 €. Il rendimento netto scende al 4,9%: ancora buono, ma diverso.

Quale rendimento minimo pretendere

Una regola pratica: pretendi almeno un 4,5-5% di rendimento netto nei mercati delle grandi città e un 6-7% nelle città medie o negli immobili più rischiosi (aste, immobili da ristrutturare). Sotto queste soglie, il rischio immobiliare non compensa rispetto ad alternative finanziarie meno complesse da gestire.

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