Nua propriedade em Espanha: comprar com desconto de 30-50% e esperar

A nua propriedade é uma figura jurídica que divide o direito de propriedade sobre um imóvel em duas partes: o usufruto (o direito de usar e fruir o bem, incluindo receber as rendas se for arrendado) e a nua propriedade (a titularidade jurídica do bem sem o direito de uso). Quando alguém vende a nua propriedade da sua casa a um comprador, mas reserva para si o usufruto vitalício, isso significa que o comprador adquire a propriedade jurídica do imóvel, mas não o pode habitar nem arrendar até à morte do usufrutuário.

Para o vendedor (habitualmente uma pessoa idosa que quer converter em liquidez o seu património imobiliário para obter rendimentos sem ter de deixar a sua casa), é uma solução que lhe permite continuar a viver na sua casa para toda a vida. Para o comprador, é a possibilidade de adquirir um imóvel por um preço significativamente inferior ao valor de mercado da propriedade plena, com a certeza de que, num dado momento (quando o usufrutuário falecer), passará a ter a propriedade plena sem custo adicional.

O preço da nua propriedade: como se calcula o desconto

O preço da nua propriedade calcula-se a partir do valor do usufruto, que por sua vez depende da esperança de vida do usufrutuário. O método mais usado em Espanha para avaliar o usufruto aplica a fórmula fiscal do artigo 26 da Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (a lei espanhola do imposto sobre sucessões e doações): o valor do usufruto é 70% do valor do pleno domínio quando o usufrutuário tem menos de 20 anos, e diminui 1% por cada ano de idade a mais, com um mínimo de 10%.

Na prática, para os vendedores de nua propriedade mais habituais (pessoas de 70-85 anos), o desconto sobre o valor de mercado da propriedade plena fica entre 30% e 55%. Por exemplo:

• Imóvel com um valor de propriedade plena de 200.000 €
• Usufrutuária de 78 anos: valor do usufruto = (89 - 78)% = 11% × 200.000 € = 22.000 €
• Nua propriedade = 200.000 € - 22.000 € = 178.000 €

Esse é o valor fiscal, mas o mercado da nua propriedade negoceia livremente. Na realidade, os descontos de mercado costumam ser bastante maiores do que os fiscais (o vendedor quer maximizar o que recebe, mas o comprador quer compensar o risco de longevidade e a espera). Os descontos de mercado frequentes para pessoas de 75-80 anos ficam entre 35% e 50% sobre o valor da propriedade plena.

O perfil do investidor em nua propriedade

A nua propriedade não é para qualquer investidor. Tem um perfil muito específico:

• Horizonte longo: O investidor em nua propriedade não tem acesso ao ativo até à morte do usufrutuário. Se o usufrutuário tiver 75 anos e viver mais 15 anos, o investidor espera 15 anos. Durante esse tempo, o imóvel não gera cash flow (não o pode arrendar), embora o investidor tenha a propriedade jurídica e possa planear o seu uso futuro.
• Sem necessidade de cash flow imediato: O investimento em nua propriedade é pura valorização diferida do capital. O retorno chega quando se acede à propriedade plena e se pode usar ou vender o ativo. Não é compatível com o objetivo de um cash flow mensal.
• Capital disponível sem alavancagem: Poucas entidades financeiras concedem crédito para a compra de nua propriedade (o ativo hipotecado não pode ser executado sem complicações enquanto o usufrutuário for vivo). A maioria das compras de nua propriedade faz-se a pronto.
• Tolerância ao risco de longevidade: O principal risco da nua propriedade é o usufrutuário viver muito mais do que o esperado. Um desconto calculado a contar com 10 anos de espera torna-se um investimento muito pior se a espera for de 20 anos. As tábuas atuariais servem para estimar, mas a longevidade individual é imprevisível.

As obrigações do nu-proprietário enquanto dura o usufruto

• O nu-proprietário NÃO paga o IBI (o imposto municipal sobre imóveis) enquanto durar o usufruto: é uma obrigação do usufrutuário.
• As reparações ordinárias são pagas pelo usufrutuário. As extraordinárias (estrutura do edifício, telhado) cabem ao nu-proprietário.
• As quotas do condomínio cabem ao usufrutuário enquanto for vivo.
• O nu-proprietário pode vender a nua propriedade a um terceiro (o usufruto mantém-se), o que dá ao investidor liquidez se precisar dela antes da morte do usufrutuário.

A tributação da nua propriedade: o ITP e, mais tarde, o IRPF

• Na compra: A aquisição da nua propriedade está sujeita ao ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, o imposto sobre transmissões) à taxa de cada comunidade autónoma (região), mas apenas sobre o valor da nua propriedade (e não sobre o valor total do imóvel). Isso reduz a base tributável e o ITP pago.
• Por morte do usufrutuário: A consolidação do domínio (quando o nu-proprietário adquire a propriedade plena por morte do usufrutuário) é tributada pelo ITP ou pelo Impuesto de Sucesiones (o imposto sobre sucessões) sobre o valor do usufruto que se consolida. Na maioria das regiões, a taxa aplicável é a que correspondia no momento do desmembramento do domínio, e não a que está em vigor no momento da consolidação.
• Na venda futura: Se o nu-proprietário vender a propriedade plena depois da consolidação, o ganho patrimonial é tributado no IRPF (o imposto espanhol sobre o rendimento das pessoas singulares) ou no IS (o Impuesto sobre Sociedades, o equivalente espanhol do IRC) sobre a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição (preço de compra da nua propriedade mais os impostos pagos na consolidação).

Como aceder ao mercado da nua propriedade

O mercado da nua propriedade em Espanha não é massivo, mas é estável. As principais fontes são empresas especializadas (como o Grupo Retiro ou semelhantes) que intermedeiam negócios de nua propriedade diretamente com proprietários idosos, as secções específicas de algumas agências imobiliárias grandes, e existem em Espanha plataformas que põem em contacto vendedores de nua propriedade e compradores investidores. O perfil do vendedor é habitualmente uma pessoa de 70-85 anos, proprietária da sua habitação permanente numa zona urbana, que quer obter liquidez para complementar a reforma sem deixar a sua casa.

Recursos relacionados: Para a estratégia alternativa de compra com desconto através dos leilões judiciais (com acesso imediato ao ativo, em vez de diferido), o guia dos leilões judiciais tem o processo completo. Para o planeamento fiscal de uma carteira patrimonial que inclua ativos em nua propriedade a par de ativos em pleno domínio, o artigo sobre a gestão da carteira imobiliária tem o enquadramento estratégico. Para a SL patrimonial (a sociedade limitada espanhola, equivalente à Lda.) como veículo de investimento a longo prazo compatível com a nua propriedade, o artigo sobre investir com uma SL tem a análise das opções.