Nuda proprietà in Spagna: comprare con uno sconto del 30-50% e aspettare

La nuda proprietà (in Spagna, nuda propiedad) è una figura giuridica che divide il diritto di proprietà su un immobile in due parti: l’usufrutto (il diritto di usare e godere del bene, compreso incassare i canoni se viene affittato) e la nuda proprietà (la titolarità giuridica del bene senza il diritto d’uso). Quando qualcuno vende la nuda proprietà della propria casa a un acquirente ma si riserva l’usufrutto vitalizio, significa che l’acquirente acquista la proprietà giuridica dell’immobile ma non può abitarlo né affittarlo finché l’usufruttuario non muore.

Per il venditore, di solito una persona anziana che vuole liquidare il patrimonio immobiliare per avere un reddito senza dover lasciare la propria casa, è una soluzione che gli permette di restarci per tutta la vita. Per l’acquirente, è la possibilità di comprare un immobile a un prezzo molto più basso del valore di mercato della piena proprietà, con la certezza che a un certo punto (quando l’usufruttuario morirà) otterrà la piena proprietà senza costi aggiuntivi.

Il prezzo della nuda proprietà: come si calcola lo sconto

Il prezzo della nuda proprietà si calcola partendo dal valore dell’usufrutto, che a sua volta dipende dalla speranza di vita dell’usufruttuario. Il metodo più usato in Spagna per valutare l’usufrutto applica la formula fiscale dell’articolo 26 della Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (la legge sull’ISD, l’imposta spagnola su successioni e donazioni): il valore dell’usufrutto è il 70% del valore della piena proprietà quando l’usufruttuario ha meno di 20 anni, e scende dell’1% per ogni anno di età in più, con un minimo del 10%.

In pratica, per i venditori di nuda proprietà più frequenti (persone di 70-85 anni), lo sconto sul valore di mercato della piena proprietà è tra il 30% e il 55%. Per esempio:

• Immobile con un valore in piena proprietà di 200.000 €
• Usufruttuaria di 78 anni: valore dell’usufrutto = (89 - 78)% = 11% × 200.000 € = 22.000 €
• Nuda proprietà = 200.000 € - 22.000 € = 178.000 €

Questo è il valore fiscale, ma sul mercato della nuda proprietà si tratta liberamente. Nella realtà, gli sconti di mercato sono di solito parecchio più alti di quelli fiscali (il venditore vuole massimizzare l’incasso, ma l’acquirente vuole compensare il rischio di longevità e l’attesa). Gli sconti di mercato frequenti per persone di 75-80 anni sono tra il 35% e il 50% sul valore della piena proprietà.

Il profilo di chi investe in nuda proprietà

La nuda proprietà non è per qualsiasi investitore. Ha un profilo molto specifico:

• Orizzonte lungo: chi investe in nuda proprietà non ha accesso all’immobile fino alla morte dell’usufruttuario. Se l’usufruttuario ha 75 anni e vive altri 15 anni, l’investitore aspetta 15 anni. In quel periodo non ricava cash flow dall’immobile (non può affittarlo), anche se ne ha la proprietà giuridica e può pianificarne l’uso futuro.
• Nessun bisogno di cash flow immediato: l’investimento in nuda proprietà è pura rivalutazione del capitale differita. Il rendimento arriva quando si ottiene la piena proprietà e si può usare o vendere l’immobile. Non è compatibile con l’obiettivo di un cash flow mensile.
• Capitale disponibile senza leva: pochi istituti concedono un mutuo per comprare una nuda proprietà (finché l’usufruttuario è in vita, è complicato escutere l’ipoteca sull’immobile). La maggior parte degli acquisti di nuda proprietà si fa in contanti.
• Tolleranza al rischio di longevità: il rischio principale della nuda proprietà è che l’usufruttuario viva molto più a lungo del previsto. Uno sconto calcolato ipotizzando 10 anni di attesa diventa un investimento molto peggiore se l’attesa è di 20 anni. Le tavole attuariali servono per stimare, ma la longevità individuale è imprevedibile.

Gli obblighi del nudo proprietario finché dura l’usufrutto

• Il nudo proprietario NON paga l’IBI (l’imposta comunale sugli immobili) finché dura l’usufrutto: è un obbligo dell’usufruttuario.
• Le riparazioni ordinarie le paga l’usufruttuario. Quelle straordinarie (struttura dell’edificio, tetto) spettano al nudo proprietario.
• Le spese condominiali spettano all’usufruttuario finché è in vita.
• Il nudo proprietario può vendere la nuda proprietà a un terzo (l’usufrutto resta), e questo dà all’investitore liquidità se ne ha bisogno prima della morte dell’usufruttuario.

La tassazione della nuda proprietà: ITP e poi IRPF

• All’acquisto: l’acquisto della nuda proprietà è soggetto all’ITP (l’imposta sulle compravendite) con l’aliquota di ciascuna comunità autonoma, ma solo sul valore della nuda proprietà (non sul valore totale dell’immobile). Questo riduce la base imponibile e l’ITP pagato.
• Alla morte dell’usufruttuario: il consolidamento della proprietà (quando il nudo proprietario ottiene la piena proprietà per la morte dell’usufruttuario) è tassato con l’ITP o con l’imposta di successione sul valore dell’usufrutto che si consolida. Nella maggior parte delle comunità autonome, l’aliquota applicabile è quella in vigore al momento della separazione della proprietà (la desmembración del dominio), non quella in vigore al momento del consolidamento.
• Alla vendita futura: se il nudo proprietario vende la piena proprietà dopo il consolidamento, la plusvalenza è tassata nell’IRPF (l’imposta spagnola sul reddito) o nell’IS (l’imposta sulle società) sulla differenza tra il prezzo di vendita e il costo d’acquisto (prezzo d’acquisto della nuda proprietà più le imposte pagate al consolidamento).

Come accedere al mercato della nuda proprietà

In Spagna il mercato della nuda proprietà non è di massa, ma è stabile. Le fonti principali sono le società specializzate (come Grupo Retiro o simili) che fanno da intermediarie nelle operazioni di nuda proprietà direttamente con proprietari anziani, le sezioni specifiche di alcune grandi agenzie immobiliari e, in Spagna, ci sono piattaforme che mettono in contatto chi vende la nuda proprietà con acquirenti investitori. Il venditore tipo è una persona di 70-85 anni, proprietaria della propria abitazione principale in una zona urbana, che vuole ottenere liquidità per integrare la pensione senza lasciare la propria casa.

Risorse correlate: per la strategia alternativa di acquisto scontato tramite le aste giudiziarie (con accesso immediato all’immobile invece che differito), la guida alle aste giudiziarie ha la procedura completa. Per la pianificazione fiscale di un portafoglio che includa immobili in nuda proprietà insieme a immobili in piena proprietà, l’articolo sulla gestione del portafoglio immobiliare ha il quadro strategico. Per la SL patrimoniale (la srl spagnola che detiene immobili) come veicolo d’investimento a lungo termine compatibile con la nuda proprietà, l’articolo su come investire con una SL ha l’analisi delle opzioni.