Leilões extrajudiciais em Espanha: notariais, das Finanças e outros

Quando alguém diz «leilão de uma casa», pensa quase sempre no tribunal e no BOE (o Diário Oficial espanhol). Mas uma parte dos imóveis que vão a leilão em Espanha não passa por um juiz: vende-os um notário, a Agencia Tributaria (AEAT, a Autoridade Tributária espanhola), a Segurança Social, uma câmara municipal, uma entidade especializada ou o próprio dono. Cada via tem as suas regras de caução, prazos e ónus, e aplicar as do leilão judicial onde não valem é uma maneira rápida de perder a caução. Este é o mapa.

1. Leilões notariais

São a venda extrajudicial do imóvel hipotecado: se a escritura da hipoteca o tiver previsto, o banco pode executar a garantia perante notário em vez de o fazer no tribunal. O leilão realiza-se no portal de leilões do BOE, tal como os judiciais, mas quem o dirige é o notário e as regras resultam da Ley Hipotecaria (a lei hipotecária espanhola) e do seu regulamento, com remissões para a LEC (a Ley de Enjuiciamiento Civil, o código de processo civil espanhol). Na prática, parecem-se muito com um leilão judicial (caução, prazo de pagamento, cancelamento dos ónus posteriores), mas convém ler o anúncio, porque os prazos concretos são fixados pelo notário.

2. Leilões das Finanças (AEAT)

A Agencia Tributaria penhora e leiloa imóveis de devedores ao fisco segundo o Reglamento General de Recaudación (o regulamento geral de cobrança), e não segundo a LEC. Também são publicados no portal do BOE, mas com condições próprias: a caução continua a ser de 5% do valor base, os prazos de pagamento são fixados pelo anúncio e, se o leilão ficar deserto, pode abrir-se uma adjudicação direta. Menos concorrência do que nos judiciais e um procedimento algo mais previsível. Pormenores em leilões das Finanças.

3. Leilões da Segurança Social

A Tesorería General de la Seguridad Social (a tesouraria da Segurança Social espanhola) faz o mesmo com as dívidas de trabalhadores independentes e de empresas, segundo o seu regulamento de cobrança. Saem menos imóveis e costumam ser lojas, pavilhões e casas de devedores empresariais. Como funcionam, em leilões da Segurança Social.

4. Leilões de câmaras municipais e diputaciones

Dívidas de IBI (o imposto municipal sobre imóveis), de plusvalía (o imposto municipal sobre a valorização dos terrenos) ou de taxas podem acabar num leilão municipal, gerido pelo serviço de cobrança da câmara municipal ou da diputación (o órgão de governo da província). São anunciados nas respetivas sedes eletrónicas e, por vezes, no BOE. São poucos e pouco vistos, e é por isso que às vezes saem com muito poucas licitações.

5. Entidades especializadas

O tribunal pode encarregar uma entidade especializada da venda de um bem penhorado, em vez de o leiloar ele próprio. A mais ativa é o Portal de Subastas de los Procuradores (o portal de leilões dos procuradores, os representantes processuais das partes perante o tribunal). As condições são fixadas pelo caderno de condições de cada venda e costuma haver mais informação e visitas. Explicamo-lo em leilões dos procuradores.

6. Leilões voluntários

Um proprietário decide vender em leilão: heranças com vários herdeiros, empresas que liquidam ativos, administradores concursales (os administradores de insolvência), até particulares. Não há dívida nem tribunal: é uma compra e venda normal em que o preço é fixado por licitações, com um caderno de condições que indica a caução, o prazo e as condições. Os ónus não se extinguem com a arrematação, por isso o que manda é a Nota Simple (a certidão do registo predial espanhol).

7. Vendas em processo de insolvência

Num concurso de acreedores (o processo de insolvência espanhol), o administrador concursal vende os imóveis da empresa ou do particular insolvente, em leilão ou por venda direta autorizada pelo tribunal. Costumam ser lotes, pavilhões, terrenos e empreendimentos a meio, com preços de liquidação e prazos marcados pelo plano.

O que muda de uns para outros

• Caução: 20% do valor do leilão nos judiciais (desde abril de 2025); 5% do valor base nas Finanças; o que disser o caderno de condições nos restantes.
• Prazo de pagamento: 20 dias desde o fecho nos judiciais; o que o anúncio fixar nos outros.
• Ónus: nos judiciais e notariais, os posteriores ao executado cancelam-se e os anteriores são assumidos pelo adjudicatário; nos voluntários e nos de insolvência, o que disserem a Nota Simple e o caderno de condições.
• Impostos: ITP (o imposto sobre transmissões patrimoniais) na maioria; IVA mais AJD (o imposto do selo sobre a escritura) quando é uma empresa a vender um imóvel novo ou quando renuncia à isenção. Pergunte antes de licitar, porque faz variar o custo até dez pontos.
• Visitas: quase nunca nos judiciais e administrativos; com frequência nos voluntários e nos de entidades especializadas.

Para continuar: as regras completas do leilão judicial, que são a referência com que comparar todos os outros, em leilões judiciais. No RadarPro entram todos os dias os leilões do BOE e da Segurança Social, com o seu valor de mercado e o seu desconto.