Enchères non judiciaires en Espagne : notariales, du fisc et autres

Quand on parle de « vente aux enchères d'un appartement », on pense presque toujours au tribunal et au BOE (le Journal officiel espagnol). Mais une partie des biens immobiliers vendus aux enchères en Espagne ne passent pas par un juge : ils sont vendus par un notaire, l'Agencia Tributaria (l'administration fiscale espagnole, AEAT), la Seguridad Social (la Sécurité sociale), une mairie, une entité spécialisée ou le propriétaire lui-même. Chaque voie a ses propres règles de dépôt, de délais et de charges, et appliquer celles de l'enchère judiciaire là où elles n'ont pas cours est un moyen rapide de perdre son dépôt. Voici le panorama.

1. Enchères notariales

Il s'agit de la vente extrajudiciaire du bien hypothéqué : si l'acte de prêt hypothécaire l'a prévu, la banque peut réaliser la garantie devant notaire plutôt que devant le tribunal. L'enchère se tient sur le Portal de Subastas (le portail des enchères du BOE), comme les enchères judiciaires, mais c'est le notaire qui la conduit et les règles découlent de la Ley Hipotecaria (la loi hypothécaire espagnole) et de son règlement, avec des renvois à la LEC (Ley de Enjuiciamiento Civil, le code de procédure civile espagnol). En pratique, elles ressemblent beaucoup à une enchère judiciaire (dépôt, délai de paiement, radiation des charges postérieures), mais mieux vaut lire l'annonce, car c'est le notaire qui fixe les délais précis.

2. Enchères du fisc (AEAT)

L'Agencia Tributaria saisit et vend aux enchères les biens immobiliers des débiteurs fiscaux selon le Reglamento General de Recaudación (le règlement général de recouvrement), et non selon la LEC. Ces enchères sont elles aussi publiées sur le portail du BOE, mais avec leurs propres conditions : le dépôt reste de 5 % de la mise à prix, les délais de paiement sont fixés par l'annonce et, si l'enchère reste sans preneur, une adjudication directe peut être ouverte. Moins de concurrence que dans les enchères judiciaires et une procédure un peu plus prévisible. Tout le détail dans notre article sur les enchères du fisc.

3. Enchères de la Sécurité sociale

La Tesorería General de la Seguridad Social (l'organisme de recouvrement de la Sécurité sociale espagnole) fait de même pour les dettes des travailleurs indépendants et des entreprises, selon son propre règlement de recouvrement. Les biens immobiliers y sont moins nombreux, et ce sont souvent des locaux, des entrepôts et des logements d'entreprises débitrices. Leur fonctionnement est expliqué dans notre article sur les enchères de la Sécurité sociale.

4. Enchères des mairies et des conseils provinciaux

Les impayés d'IBI (la taxe foncière locale), de plusvalía municipal (l'impôt local sur la plus-value du terrain) ou de redevances peuvent aboutir à une vente aux enchères municipale, gérée par l'organisme de recouvrement de la mairie ou de la diputación (le conseil provincial). Elles sont annoncées sur leurs sites officiels et parfois au BOE. Elles sont rares et peu suivies, si bien qu'elles attirent parfois très peu d'enchères.

5. Entités spécialisées

Le tribunal peut confier la vente d'un bien saisi à une entité spécialisée au lieu de le mettre lui-même aux enchères. La plus active est le portail d'enchères des procuradores (les mandataires qui représentent les parties devant les tribunaux). Les conditions sont fixées par le cahier des charges de chaque vente, et il y a en général plus d'informations et des visites possibles. Nous l'expliquons dans notre article sur les enchères des procuradores.

6. Enchères volontaires

Un propriétaire décide de vendre aux enchères : successions avec plusieurs héritiers, entreprises qui liquident des actifs, administrateurs judiciaires de procédures collectives (administradores concursales), voire des particuliers. Il n'y a ni dette ni tribunal : c'est une vente ordinaire dont le prix se fixe par les enchères, avec un cahier des charges qui indique le dépôt, le délai et les conditions. Les charges ne sont pas radiées par l'adjudication : c'est donc la Nota Simple (l'extrait du registre foncier) qui fait foi.

7. Ventes en procédure collective

Dans un concurso de acreedores (la procédure collective d'insolvabilité espagnole), l'administrateur judiciaire vend les biens immobiliers de l'entreprise ou du particulier insolvable, aux enchères ou par une vente directe autorisée par le tribunal. Ce sont souvent des lots, des entrepôts, des terrains et des programmes immobiliers inachevés, à des prix de liquidation et dans des délais fixés par le plan.

Ce qui change de l'une à l'autre

• Dépôt : 20 % de la valeur de l'enchère dans les enchères judiciaires (depuis avril 2025) ; 5 % de la mise à prix pour le fisc ; ce que prévoit le cahier des charges pour les autres.
• Délai de paiement : 20 jours à compter de la clôture dans les enchères judiciaires ; ce que fixe l'annonce pour les autres.
• Charges : dans les enchères judiciaires et notariales, les charges postérieures à celle qui est exécutée sont radiées et l'adjudicataire assume les charges antérieures ; dans les ventes volontaires et en procédure collective, ce que disent la Nota Simple et le cahier des charges.
• Impôts : l'ITP (les droits de mutation) dans la plupart des cas ; l'IVA (la TVA espagnole) plus l'AJD (un droit d'enregistrement) quand une entreprise vend un bien neuf ou renonce à l'exonération. Posez la question avant d'enchérir, car le coût peut varier jusqu'à dix points.
• Visites : presque jamais dans les enchères judiciaires et administratives ; souvent dans les ventes volontaires et celles des entités spécialisées.

Pour aller plus loin : les règles complètes de l'enchère judiciaire, la référence à laquelle comparer toutes les autres, sur notre page consacrée aux enchères judiciaires. Chaque jour, les enchères du BOE et de la Sécurité sociale arrivent sur RadarPro avec leur valeur de marché et leur décote.