VPO als Kapitalanlage: was niemand über Miet- und Verkaufsauflagen sagt

VPO-Wohnungen (VPO steht für Vivienda de Protección Oficial, staatlich geförderter Wohnraum), je nach Region auch geförderte Wohnungen, Wohnungen mit öffentlicher Förderung oder Vivienda de Precio Tasado (VPT, Wohnraum zu einem amtlich festgesetzten Preis) genannt, sind Immobilien mit kontrolliertem Kaufpreis, der meist unter dem des freien Marktes liegt. Für Anleger, die sie auf Immobilienportalen zu deutlich niedrigeren Preisen als vergleichbare Angebote sehen, können sie wie eine attraktive Gelegenheit wirken. Sie unterliegen aber erheblichen Beschränkungen, die man vor dem Kauf verstehen muss.

Wer diese Beschränkungen ignoriert, riskiert eine Investition, die 10, 20 oder sogar mehr Jahre blockiert ist: Sie können dann weder zu Marktpreisen vermieten noch über dem gesetzlichen Höchstpreis verkaufen, ja nicht einmal frei wählen, an wen Sie verkaufen. Dieser Leitfaden erklärt alles ohne Beschönigung.

Was genau eine VPO ist und welche Arten es gibt

In Spanien wurde die öffentliche Wohnraumförderung historisch in zwei großen Kategorien umgesetzt:

• VPO im Régimen Especial (Sonderregime): Die am stärksten geförderten, mit den niedrigsten Höchstpreisen für Verkauf und Miete, bestimmt für Familien mit sehr niedrigem Einkommen. Anleger kommen an diese selten heran.
• VPO im Régimen General (allgemeines Regime): Mit etwas höheren Höchstpreisen, die in den Gegenden, in denen sie gebaut wurden, aber immer noch deutlich unter dem freien Markt liegen. Sie tauchen am häufigsten auf dem Wiederverkaufsmarkt auf.
• Viviendas de Precio Tasado (VPT) oder regionale Förderung (Protección Autonómica): Jede Region hat ihre eigenen Bezeichnungen und Förderarten, mit Unterschieden bei der Dauer der Förderung, den Höchstpreisen und den Nutzungsbeschränkungen.

Für Anleger ist entscheidend, dass alle diese Formen einen Höchstpreis für Verkauf und Miete festlegen und die Freiheit des Eigentümers einschränken, die Immobilie wie eine frei finanzierte Wohnung zu übertragen.

Die Beschränkungen der VPO, die Anleger kennen müssen

• Höchstverkaufspreis: Sie dürfen die VPO nicht über dem amtlich festgelegten Höchstpreis für diese Art und Gegend verkaufen. Sind die Preise auf dem freien Markt stark gestiegen und ist der Höchstpreis der VPO nicht im gleichen Maß gestiegen (was häufig vorkommt), kann der Eigentümer diese Wertsteigerung nicht mitnehmen.
• Höchstmiete: Sie dürfen die VPO auch nicht über der amtlichen Höchstmiete vermieten. In vielen Gegenden liegt diese Höchstmiete unter der Marktmiete, was die Rendite der Investition direkt senkt.
• Vorgeschriebene Nutzung: Die VPO muss als Hauptwohnsitz des Eigentümers oder des Mieters dienen. Sie darf weder als Zweitwohnsitz noch für die Ferienvermietung genutzt werden.
• Beschränkungen für Käufer: Beim Weiterverkauf darf die VPO nur an Käufer verkauft werden, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen (keine andere Wohnung besitzen, eine je nach Region festgelegte Einkommensgrenze nicht überschreiten). Das verkleinert den Kreis potenzieller Käufer und kann den Verkauf erschweren.
• Dauer der Bindung: Das ist für Anleger der wichtigste Faktor. Die Bindungsdauer ist unterschiedlich. Manche VPO haben eine Bindungsfrist von 10 Jahren, andere von 30 Jahren, und in einigen Fällen ist die Bindung dauerhaft (unbefristet). Nach Ablauf der Frist kann die Wohnung aus der Bindung entlassen werden (descalificación) und in den freien Markt übergehen. Solange die Einstufung als VPO gilt, gelten jedoch alle Beschränkungen.
• Vorkaufs- und Eintrittsrecht der Verwaltung: Beim Erstverkauf und in manchen Fällen auch beim Weiterverkauf haben die regionalen Verwaltungen ein Vorkaufsrecht (derecho de tanteo: Vorrang beim Kauf zum selben Preis, der einem Dritten angeboten wurde) und ein Eintrittsrecht (retracto: die Übertragung an sich ziehen, wenn sie nicht vorher informiert wurden). Vor jeder Übertragung muss das Verfahren der vorherigen Mitteilung an die Verwaltung eingehalten werden.

Wann sich der Kauf einer VPO als Kapitalanlage lohnt

Trotz all dieser Beschränkungen kann es konkrete Situationen geben, in denen die VPO für Anleger sinnvoll ist:

• VPO, deren Bindungsfrist bald abläuft: Kaufen Sie eine VPO mit 2-3 verbleibenden Jahren Bindung zu einem VPO-Preis (unter dem des freien Marktes) und können Sie sie nach Fristablauf aus der Bindung entlassen und zum freien Marktpreis vermieten oder verkaufen, kann der Preisunterschied sehr erheblich sein. Die Herausforderung besteht darin, solche VPO kurz vor der Entlassung aus der Bindung auf dem Markt zu finden.
• VPO in Gegenden, in denen die Höchstmiete dem Markt entspricht: Wo der freie Mietmarkt nicht weit über der Höchstmiete der VPO liegt, fallen die Beschränkungen weniger ins Gewicht. Wenn Sie zu 90-95 % der Marktmiete vermieten können, kann die Rendite auch unter den Förderauflagen vernünftig sein.
• VPO zur Eigennutzung mit dem Ziel einer späteren Entlassung aus der Bindung: Wenn Sie kaufen, um selbst darin zu wohnen, und nach Ablauf der Bindungsfrist frei vermieten oder verkaufen wollen, kann die VPO ein Weg zu einer günstigeren Wohnung sein, mit der Aussicht, später in den freien Markt zu wechseln.

Die Entlassung aus der Bindung: wann und wie Sie sie beantragen

Die freiwillige Entlassung einer VPO aus der Bindung (vor Ablauf der Bindungsfrist) ist in einigen Regionen unter bestimmten Bedingungen möglich: In der Regel muss ein Teil der erhaltenen Hilfen (Zinszuschüsse zur Hypothek, subventionierter Kaufpreis) mit den entsprechenden Zinsen zurückgezahlt werden. Das Verfahren erfordert einen förmlichen Antrag bei der zuständigen Regionalverwaltung. In einigen Regionen ist die Entlassung vor Fristablauf praktisch unmöglich; in anderen ist sie gegen Zahlung der entsprechenden Kosten möglich.

Nach Ablauf der Bindungsfrist ist die Entlassung aus der Bindung ein Recht des Eigentümers: Er kann sie beantragen, und ab diesem Zeitpunkt geht die Wohnung ohne Preis- oder Käuferbeschränkungen in den freien Markt über.

Weiterführende Ressourcen: Für den Vergleich der Kaufkosten einer VPO und einer frei finanzierten Wohnung mit Blick auf die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, die Grunderwerbsteuer, für die VPO in den meisten Regionen ermäßigte Sätze haben) enthält der Artikel über die ITP nach Regionen die spezifischen Vergünstigungen für VPO. Für die Due Diligence einer VPO beim Weiterverkauf (einschließlich der Prüfung der verbleibenden Bindungsfrist, der geltenden Beschränkungen und des Vorkaufsrechts der Verwaltung) bietet die Checkliste zur Immobilien-Due-Diligence den passenden Rahmen. Für die Vermietung einer VPO innerhalb der erlaubten Preisgrenzen und ihre tatsächliche Rendite enthält der Leitfaden zum Cashflow bei Immobilieninvestitionen die Berechnungsmethode.