Mietausfallversicherung: wann abschließen, was sie deckt, welche Police

Die Mietausfallversicherung ist das Produkt, das in den letzten fünf Jahren im spanischen Immobiliensektor am stärksten gewachsen ist, parallel zur Zunahme von Mietkonflikten und zur wachsenden Beliebtheit der Vermietung als Kapitalanlage bei Privatanlegern. 2026 haben die wichtigsten Versicherer (Mapfre, AXA, Línea Directa, Mutua de Propietarios, Aon, Allianz) eigene Produkte gegen Mietausfall, deren Leistungen und Ausschlüsse sich erheblich unterscheiden.

Dieser Leitfaden erklärt, was Anleger vor dem Abschluss wissen müssen, und vor allem das, was nicht im Werbeprospekt steht.

Was die Mietausfallversicherung abdeckt

Die Standarddeckung einer Mietausfallversicherung umfasst:

• Unbezahlte Mieten: Die Versicherung zahlt die vom Mieter nicht gezahlten Monatsmieten ab dem ersten oder zweiten Monat des Zahlungsausfalls (je nach Police) bis zu einer Grenze von 6, 12 oder 18 Monatsmieten, je nach Produkt. Manche Produkte decken bis zu 100 % der Monatsmiete, andere haben einen Selbstbehalt von 10-20 %.
• Rechtskosten für Mietforderung und Räumung: Honorare des Anwalts und des Procurador (des Prozessbevollmächtigten vor Gericht) für das Räumungsverfahren. Das ist einer der wertvollsten Bestandteile: Ein vollständiges Räumungsverfahren kann zwischen 1.500 € und 4.000 € an Honoraren kosten, und die Versicherung übernimmt sie.
• Schäden an der Immobilie: Viele Policen decken (mit Obergrenze) Schäden, die der Mieter über die normale Abnutzung hinaus an der Immobilie verursacht. Diese Obergrenze liegt meist zwischen 3.000 € und 6.000 €.
• Vandalismus: Vom Mieter absichtlich verursachte Schäden.

Was die Versicherung NICHT abdeckt: das unverzichtbare Kleingedruckte

• Die Wartezeit: Die meisten Policen haben ab Abschluss eine Wartezeit von 2-3 Monaten, bevor die Deckung für Mietausfälle greift. Zahlt der Mieter ab Monat 1 nicht, zahlt die Versicherung erst ab Monat 3-4. Nur Versicherer, die die Bonitätsprüfung des Mieters selbst durchführen (und ihn vorab freigeben), können ab dem ersten Zahlungsausfall ohne Wartezeit Deckung bieten.
• Nicht vom Versicherer geprüfte Mieter: Damit die Versicherung den Mietausfall deckt, muss der Mieter vor Vertragsunterzeichnung vom Versicherer geprüft worden sein. Schließen Sie die Versicherung ab, wenn der Mieter schon eingezogen ist und nicht vorher geprüft wurde, greift die Deckung möglicherweise nicht. Der Ablauf lautet: Zuerst besteht der Mieter die Bonitätsprüfung des Versicherers, dann unterschreiben Sie den Mietvertrag, dann schließen Sie die Versicherung ab.
• Schulden bei Versorgern: Vom Mieter angehäufte Schulden für Strom, Wasser oder Gas sind selten gedeckt.
• Nicht standardisierte Verträge oder Ferienwohnungen: Zeitmietverträge, Verträge über einzelne Zimmer oder zur touristischen Nutzung sind von Standard-Mietausfallversicherungen meist nicht gedeckt.
• Selbstständige Mieter mit wenig nachweisbarem Einkommen: Selbstständige, die (aus Gründen der Steueroptimierung) nur geringe Einkünfte erklären, werden von den Versicherern systematisch als nicht versicherbare Mieter abgelehnt, auch wenn sie in Wirklichkeit völlig zahlungsfähig sein können.

Was die Versicherung kostet und wie viel Rendite sie frisst

Die Kosten der Mietausfallversicherung liegen zwischen 3 % und 5 % der Jahresmiete. Bei einer Wohnung mit 700 €/Monat Miete (8.400 €/Jahr) kostet die Versicherung zwischen 250 € und 420 €/Jahr. In Renditepunkten ausgedrückt, bei einem Objekt für 100.000 €: Die Versicherung kostet zwischen 0,25 und 0,42 Prozentpunkte Bruttorendite. Ein durchaus tragbarer Preis, um das Risiko eines Mietausfalls auszuschalten.

In welchen Märkten sie unverzichtbar und in welchen optional ist

• Unverzichtbar: In einfachen Wohnlagen mit hoher Rendite (El Ranero in Murcia, Pajarillos in Valladolid, El Cerro in Jaén, Aldea Moret in Cáceres, Sector Sur in Córdoba). Das sind die Märkte mit dem höchsten Mieterrisiko. Die Deckung der Räumungskosten ist in diesen Vierteln der wertvollste Bestandteil.
• Sehr empfehlenswert: In Universitätsstädten, wenn der Mieter ein Student ohne Kredithistorie ist (auch wenn das Ausfallrisiko bei Studenten statistisch niedrig ist).
• Weniger dringend: In von Beamten und gehobener Mittelschicht geprägten Märkten, in denen die Bonität der Mieter hoch ist (Pamplona, zentrale Lagen von Bilbao, das Umfeld renommierter Privatuniversitäten). Trotzdem bleibt es ein kleiner Preis für viel Seelenruhe.

Die aktivsten Anbieter von Mietausfallversicherungen in Spanien

2026 sind die fünf Versicherer mit dem besten Mietausfallprodukt für Privatanleger: Mutua de Propietarios (ausschließlich auf Eigentümer spezialisiert, mit schneller Mieterprüfung), Mapfre (mit dem größten Vertriebsnetz), AXA (Produkt mit der umfassendsten Schadensdeckung), Línea Directa (mit dem einfachsten digitalen Ablauf) und Aon Real Estate (mit Lösungen für Anleger mit mehreren Immobilien). Für Anleger mit einem Portfolio von mehr als 5 Immobilien bieten Portfoliopolicen deutlich bessere Konditionen als der Abschluss Immobilie für Immobilie.

Weiterführende Ressourcen: Für den Mietvertrag, der der Versicherung vorausgeht und korrekt formuliert sein muss, damit die Versicherung greift, ist der Artikel über die unverzichtbaren Klauseln im Mietvertrag der erste Schritt. Für die Auswahl des Mieters, den der Versicherer prüfen wird, ist das Auswahlverfahren im Leitfaden zur Zimmervermietung enthalten. Für die Märkte in einfachen Wohnlagen, in denen die Mietausfallversicherung am wichtigsten ist, sind die Marktanalysen zu Murcia, Jaén und Badajoz die passende Referenz.