Besetzte oder bewohnte Wohnung kaufen: Risiken, Abschlag und Räumung

Kurze Antwort: Eine bewohnte Wohnung zu kaufen ist legal und kann deutlich günstiger sein, aber mit der Wohnung kaufen Sie auch das Problem. Sie werden sie nicht von innen sehen können, kaum eine Bank wird sie Ihnen finanzieren, und wie lange es dauert, bis Sie sie zurückbekommen, hängt davon ab, wer darin wohnt und mit welchen Papieren. Bevor Sie ein Angebot abgeben, müssen Sie wissen, welchen der drei Fälle, die ich Ihnen unten beschreibe, Sie vor sich haben.

Wie viele bewohnte Wohnungen zum Verkauf stehen

Bei RadarPro ist ein Teil der zum Verkauf stehenden Wohnungen als bewohnt markiert. Fast alle stammen von Banken: Unter den Wohnungen, die die Servicer verkaufen, sind viel mehr bewohnt als unter den Anzeigen auf Portalen. Besonders viele haben Hipoges und Solvia.

Und wie viel günstiger sind sie? Sie werden meist unter dem Preis freier Wohnungen in derselben Gemeinde angeboten, und die auf Portalen angebotenen stärker als die der Banken.

Lesen Sie das nicht als sauberen Abschlag. Ein Teil des Unterschieds liegt daran, dass diese Wohnungen meist schlechter erhalten sind, und die Spanne ist enorm: Es gibt bewohnte Bankimmobilien, die über den freien Wohnungen ihrer Gemeinde angeboten werden. Dass eine Wohnung bewohnt ist, macht sie noch nicht zum Schnäppchen.

Rechnen Sie es an einem Beispiel durch. Eine Wohnung mit 70 m² in einer Gegend, in der freie Wohnungen für 2.000 €/m² verkauft werden, wäre frei 140.000 € wert. Wird die bewohnte für 105.000 € angeboten (25 % weniger), müssen diese 35.000 € Spielraum Folgendes abdecken: den Anwalt und den Procurador (den Prozessvertreter vor Gericht), die Monate ohne einen Euro Miete, bis Sie die Wohnung zurückbekommen, und eine Renovierung, die Sie nicht sehen konnten. Manchmal bleibt Geld übrig. Manchmal reicht es nicht.

Die drei Arten von Bewohnern (und warum sie alles ändern)

• Ein Mieter mit Vertrag. Er ist kein Besetzer (okupa), und Sie können ihn nicht einfach hinauswerfen: Mit dem Kauf treten Sie in seinen Vertrag ein. Die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, das spanische Mietgesetz) verpflichtet den Käufer in Art. 14, das Mietverhältnis in den ersten fünf Vertragsjahren zu respektieren (sieben, wenn der frühere Vermieter ein Unternehmen war), auch wenn Sie gutgläubig im Vertrauen auf das Grundbuch kaufen. Wurde im Vertrag eine längere Laufzeit vereinbart, müssen Sie ihn vollständig respektieren, es sei denn, Sie sind durch Artikel 34 der Ley Hipotecaria (des spanischen Hypothekengesetzes) geschützt; in diesem Fall nur bis zum Ablauf dieser fünf oder sieben Jahre.
• Der frühere Eigentümer oder seine Familie. Das ist bei Bankimmobilien und Versteigerungen am häufigsten: Der Schuldner wohnt weiter in der Wohnung, nachdem er sie verloren hat. Er hat keinen Rechtstitel, um zu bleiben, muss aber auf dem Gerichtsweg oder durch eine Vereinbarung zum Auszug gebracht werden.
• Jemand ganz ohne Rechtstitel. Eine illegale Besetzung oder jemand, der mit Duldung des früheren Eigentümers dort wohnt (was das Gesetz precario nennt, eine bloß geduldete Nutzung). Auch er hat kein Recht zu bleiben. Das ist der Fall mit den meisten rechtlichen Wegen und zugleich der unberechenbarste.

Ist die Wohnung vermietet, sieht die Analyse anders aus: Sie kaufen sie vom ersten Tag an mit Mieteinnahmen, und entscheidend ist der Vertrag. Das erklären wir im Ratgeber zur LAU für Anleger. Hier konzentrieren wir uns auf die anderen beiden Fälle.

Wie Sie die Wohnung zurückbekommen

Wenn Sie sie bei einer Zwangsversteigerung kaufen

Das ist der kürzeste Weg, denn Sie fangen nicht bei null an: Der Besitz wird im selben Versteigerungsverfahren beantragt. Ist die Wohnung leer, setzt Sie das Gericht ohne Weiteres in den Besitz ein (Art. 675.1 der LEC, Ley de Enjuiciamiento Civil, die spanische Zivilprozessordnung). Ist sie bewohnt, beantragen Sie die Räumung derjenigen, die sie „rein tatsächlich oder ohne ausreichenden Rechtstitel“ bewohnen. Das Gericht lädt sie innerhalb von zehn Tagen zu einer Anhörung, und der Richter entscheidet per Beschluss, ohne Rechtsmittel (Art. 675.2 und 3). Sie haben ein Jahr ab dem Erwerb der Wohnung, um das zu beantragen; nach Ablauf dieser Frist ist ein eigenes Verfahren nötig.

Lesen Sie vor dem Bieten die Bekanntmachung im BOE (dem spanischen Amtsblatt). Kennt das Gericht die Besitzverhältnisse, vermerkt es sie dort, und der Gläubiger kann vor der Versteigerung beantragt haben, festzustellen, dass die Bewohner kein Recht haben zu bleiben (Art. 661). Steht diese Feststellung dort, ist der halbe Weg geschafft. Und Vorsicht beim Umkehrschluss: Dass die Bekanntmachung nichts sagt, heißt nicht, dass die Wohnung leer ist. Die Regeln für den Rest des Verfahrens finden Sie im Ratgeber zu Zwangsversteigerungen, und was Sie übernehmen, unter vorrangige Belastungen bei einer Versteigerung.

Wenn Sie sie von einer Bank oder einem Privatverkäufer kaufen

Hier gibt es kein laufendes Verfahren: Die Rückgewinnung leiten Sie als neuer Eigentümer selbst ein, mit Anwalt und Procurador. Es gibt drei Wege:

• Desahucio por precario (Räumungsklage gegen bloß geduldete Nutzer; mündliches Verfahren, Art. 250.1.2.º LEC): gegen jemanden, der ohne Vertrag oder Rechtstitel in der Wohnung lebt. Das ist der übliche Weg gegenüber dem früheren Eigentümer.
• Sofortige Wiedererlangung des Besitzes (Art. 250.1.4.º LEC), der sogenannte desahucio exprés (die Schnellräumung). Sie ist für jemanden gedacht, dem seine Wohnung ohne seine Zustimmung entzogen wurde, und nur natürliche Personen als Eigentümer, gemeinnützige Organisationen und öffentliche Träger des sozialen Wohnungsbaus können sie nutzen. Das Gericht fordert die Bewohner auf, innerhalb von fünf Tagen einen Rechtstitel vorzulegen, und wenn sie keinen haben, ordnet es die Räumung an (Art. 441.1 bis). Kaufen Sie als natürliche Person, können Sie diesen Weg nutzen; kaufen Sie über eine Gesellschaft, nicht.
• Der strafrechtliche Weg. Seit dem 3. April 2025 können die widerrechtliche Inbesitznahme (usurpación, Art. 245 des spanischen Strafgesetzbuchs) und der Hausfriedensbruch (Art. 202) im Schnellverfahren verhandelt werden (Art. 795 der Ley de Enjuiciamiento Criminal, der spanischen Strafprozessordnung, geändert durch das Organgesetz 1/2025). Das passt zu einer frischen, angezeigten Besetzung. Bei jemandem, der seit Jahren dort wohnt und irgendein Recht geltend macht, geht man normalerweise zivilrechtlich vor.

Bei all diesen Verfahren benachrichtigt das Gericht von Amts wegen die Sozialdienste, wenn die Wohnung der Hauptwohnsitz der Bewohner ist, damit sie prüfen, ob der Haushalt schutzbedürftig ist (Art. 441.5 LEC). Das verhindert die Rückgewinnung nicht, ist aber ein zusätzlicher Schritt und verlängert die Fristen. Rechnen Sie mit Monaten, nicht mit Wochen, und fragen Sie einen örtlichen Anwalt, wie es bei diesem Gericht konkret läuft.

Was Sie niemals tun sollten

Das Schloss austauschen, Strom oder Wasser abstellen oder auf eigene Faust hineingehen, selbst wenn die Wohnung schon Ihnen gehört. Das kann mit einer Anzeige gegen Sie wegen Nötigung oder Hausfriedensbruch enden und erschwert Ihnen das Verfahren. Die Rückgewinnung immer über das Gericht oder per Vereinbarung.

Die Vereinbarung: zahlen, damit er auszieht

Viele Anleger verhandeln lieber: ein Betrag im Gegenzug dafür, dass der Bewohner die Wohnung verlässt und die Schlüssel zu einem bestimmten Datum übergibt. Mit dem früheren Eigentümer ist das meist billiger und schneller als ein Verfahren, und ihm verschafft es etwas Startkapital für einen Neuanfang. Drei Regeln: alles schriftlich, das Geld wird bei der Schlüsselübergabe gezahlt und nicht vorher, und halten Sie den Zustand der Wohnung an diesem Tag fest, mit Fotos oder mit notarieller Urkunde, wenn der Betrag es rechtfertigt.

Vor dem Angebot: die Checkliste

• Fragen Sie den Servicer schriftlich, was er weiß: wer dort wohnt, seit wann, ob es einen Vertrag gibt und ob bereits ein Gerichtsverfahren läuft und in welchem Stadium es ist. Wurde die Räumung schon eingeleitet, fragen Sie, ob Sie sie als neuer Eigentümer fortführen können, statt ein neues Verfahren zu beginnen. Wenn Sie über den Preis verhandeln wollen, hilft es zu wissen, wie man mit einer Bank verhandelt.
• Fordern Sie die Nota Simple (den Grundbuchauszug) an. Sie zeigt Ihnen die Belastungen und ob ein Mietvertrag eingetragen ist – und das ändert, was Sie respektieren müssen. Wie Sie sie lesen, erklären wir im Artikel über die Nota Simple aus dem Grundbuch.
• Schulden bei der Eigentümergemeinschaft. Der Käufer haftet mit der Wohnung selbst für das, was für das laufende Jahr und die drei vorangegangenen Jahre geschuldet wird (Art. 9.1.e der Ley de Propiedad Horizontal, des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes). Fordern Sie vor der Unterschrift die Schuldenbescheinigung beim Verwalter an. Fragen Sie auch nach der IBI (der kommunalen Grundsteuer).
• Rechnen Sie mit Barzahlung. Ohne Zutritt kann der Gutachter kein vollständiges Gutachten erstellen, und die meisten Banken geben keinen Kredit auf eine bewohnte Wohnung.
• Machen Sie die ganze Rechnung: Preis, Steuern beim Kauf, Anwalt und Procurador, die Monate ohne Einnahmen und eine Renovierung ins Blaue. Lohnt sich die Marge nach all dem nicht, ist es kein Schnäppchen.
• Sehen Sie sich das Gebäude an und sprechen Sie mit den Nachbarn oder dem Hausmeister. Sie wissen fast immer mehr als der Servicer.

So finden Sie sie bei RadarPro

In der Suche können Sie nach Situation filtern und nur die bewohnten anzeigen lassen oder sie ausblenden, wenn Sie dieses Risiko nicht wollen: bewohnte Wohnungen bei RadarPro ansehen. Jede hat ihre Bewertung, sodass Sie auf einen Blick sehen, wie weit sie darunter liegt. Stammen sie von einer Bank, erfahren Sie unter welche Immobiliengesellschaft die Wohnungen welcher Bank verwaltet, mit wem Sie verhandeln werden, und im Ratgeber zu gepfändeten Wohnungen, was Sie vor dem Kauf prüfen sollten.