Zwangsversteigerung in Spanien: ältere Belastungen als Anfängerfalle

Von allen Fehlern, die man bei einer Zwangsversteigerung machen kann, ist der mit den älteren Belastungen wahrscheinlich der teuerste. Und der am leichtesten vermeidbare. Es gibt Käufer, die 60.000 € für eine Immobilie in der Versteigerung bezahlt und danach festgestellt haben, dass sie eine Hypothek über 80.000 € erben, die das Verfahren nicht gelöscht hat. Das ist keine hypothetische Situation: Es kommt vor, und zwar oft genug, dass es eine vollständige Erklärung verdient.

Was eine ältere Belastung ist und warum sie wichtig ist

Eine ältere Belastung ist jede Schuld oder Last auf der Immobilie, die im Grundbuch Vorrang vor derjenigen hat, die in der Versteigerung vollstreckt wird. Einfach gesagt: eine Hypothek, Pfändungen oder Schulden, die jemand vor dem Gläubiger, der die aktuelle Versteigerung betreibt, auf die Immobilie eintragen ließ.

Der rechtliche Grundsatz ist entscheidend: Die Zwangsvollstreckung aus einer Hypothek löscht nur die Belastungen, die nach der vollstreckten Hypothek eingetragen wurden, nicht die älteren. Wenn Sie in der Versteigerung eine Immobilie mit zwei Hypotheken kaufen und die zweite (jüngere) vollstreckt wird, bleibt die erste (ältere) bestehen. Sie gehört jetzt zusammen mit der Immobilie Ihnen.

So erkennen Sie ältere Belastungen vor dem Bieten

Zwei Schritte sind unverzichtbar:

• Das edicto de subasta (die Versteigerungsbekanntmachung) vollständig lesen: Die Bekanntmachung nennt die bekannten Belastungen und Lasten. Sie ist der Ausgangspunkt, reicht aber nicht, weil das Gericht nicht immer vollständige und aktuelle Informationen hat.
• Eine aktuelle Nota Simple (den Grundbuchauszug) beim Registro de la Propiedad (dem spanischen Grundbuch) beantragen: Das ist die maßgebliche Quelle. Mit den Grundbuchdaten der Immobilie (die in der Bekanntmachung stehen) können Sie die Nota Simple online über registradores.org für etwa 9 € beantragen. Sie zeigt Ihnen den aktuellen Stand aller eingetragenen Belastungen.

So berechnen Sie die tatsächliche Wirkung einer älteren Belastung

Hat die Immobilie eine ältere Hypothek über 40.000 € und liegt der Zuschlagspreis bei 80.000 €, kostet sie Sie tatsächlich 120.000 € (80.000 €, die Sie in der Versteigerung zahlen, + 40.000 € Schulden, die Sie erben). Bewertet der Markt diese Immobilie mit 110.000 €, haben Sie schlecht investiert.

So aufgeschrieben wirkt diese Rechnung selbstverständlich, aber in der Hitze einer Versteigerung – während die Uhr läuft und andere Bieter mitbieten – vergisst man sie leicht. Deshalb ist es so wichtig, die vollständige Analyse vor dem Bieten zu machen, nicht währenddessen.

Gibt es Versteigerungen ohne ältere Belastungen?

Ja, und sie sind für den Kauf am saubersten. In der Bekanntmachung steht meist, ob das Objekt „carece de cargas anteriores“ (keine älteren Belastungen hat). Sie sehen es auch in der Nota Simple. Sie sind nicht die Mehrheit, aber es gibt sie, und als Anfänger lohnt es sich, sie vorzuziehen.

Vor dem Bieten: Verstehen Sie auch, wie die Sicherheitsleistung funktioniert und wie Sie die Bekanntmachung im Portal des BOE (des spanischen Amtsblatts) lesen. Um Objekte zu analysieren, deren Belastungshistorie bereits geprüft ist, nutzen Sie die Versteigerungssuche von RadarPro.