Comprare casa occupata in Spagna: rischi, sconto e come recuperarla

Risposta breve: comprare una casa occupata è legale e può costare parecchio meno, ma con la casa compri anche il problema. Non potrai vederla dentro, quasi nessuna banca te la finanzierà e il tempo che ci metterai a recuperarla dipende da chi c’è dentro e con quali carte. Prima di fare un’offerta devi sapere quale dei tre casi che ti spiego qui sotto hai davanti.

Quante case occupate ci sono in vendita

Su RadarPro, una parte delle case in vendita è segnalata come occupata. Quasi tutte vengono dalle banche: tra le case vendute dai servicer ce ne sono molte più occupate che tra gli annunci dei portali. Tra quelli che ne hanno di più ci sono Hipoges e Solvia.

E quanto costano di meno? Di solito sono annunciate a prezzi più bassi delle case libere dello stesso comune, e quelle annunciate sui portali più di quelle delle banche.

Attenzione a non leggerlo come uno sconto netto. Parte della differenza dipende dal fatto che queste case di solito sono tenute peggio, e la forbice è enorme: ci sono case delle banche occupate annunciate sopra le case libere del loro comune. Che sia occupata non la trasforma in un affare.

Fai il conto con un esempio. Un appartamento di 70 m² in una zona dove le case libere si vendono a 2.000 €/m² varrebbe 140.000 € libero. Se quello occupato è in vendita a 105.000 € (il 25% in meno), quei 35.000 € di margine devono pagare l’avvocato e il procurador (il procuratore legale che rappresenta le parti in tribunale), i mesi che ci metti a recuperarlo senza incassare un euro d’affitto e una ristrutturazione che non hai potuto vedere. A volte avanzano soldi. A volte non bastano.

I tre tipi di occupazione (e perché cambiano tutto)

• Un inquilino con contratto. Non è un okupa (un occupante abusivo) e non puoi mandarlo via così: comprando, subentri nel suo contratto. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, la legge spagnola sulle locazioni urbane, art. 14) obbliga l’acquirente a rispettare l’affitto per i primi cinque anni di contratto, o sette se il locatore precedente era un’azienda, anche se compri in buona fede fidandoti del Registro. Se il contratto prevedeva più anni, lo rispetti per intero, a meno che tu non sia tutelato dall’articolo 34 della Ley Hipotecaria (la legge ipotecaria spagnola); in quel caso, solo fino al compimento di quei cinque o sette anni.
• Il vecchio proprietario o la sua famiglia. È il caso più comune nelle case delle banche e in quelle all’asta: il debitore continua a vivere nella casa dopo averla persa. Non ha un titolo per restare, ma bisogna farlo uscire per via giudiziaria o con un accordo.
• Qualcuno senza alcun titolo. Un’occupazione illegale o qualcuno che vive lì per tolleranza del proprietario precedente (quello che la legge spagnola chiama precario). Anche lui non ha diritto di restare. È il caso con più vie legali e anche il più imprevedibile.

Se la casa è affittata, l’analisi è un’altra: la compri con un reddito fin dal primo giorno e quello che conta è il contratto. Lo spieghiamo nella guida alla LAU per investitori. Qui ci concentriamo sugli altri due casi.

Come si recupera la casa

Se la compri a un’asta giudiziaria

È la via più breve, perché non parti da zero: il possesso si chiede nello stesso procedimento dell’asta. Se la casa è vuota, il tribunale ti immette nel possesso e basta (art. 675.1 della Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC, il codice di procedura civile spagnolo). Se è occupata, chiedi lo sgombero di chi la occupa «di mero fatto o senza un titolo sufficiente». Il tribunale li convoca a un’udienza entro dieci giorni e il giudice decide con ordinanza, senza possibilità di ricorso (art. 675.2 e 3). Hai un anno da quando acquisisci la casa per chiederlo; scaduto quel termine, serve un giudizio a parte.

Prima di fare un’offerta, leggi l’annuncio del BOE (la Gazzetta Ufficiale spagnola). Se il tribunale conosce lo stato di occupazione, lo indica, e il creditore può aver chiesto prima dell’asta che si dichiari che gli occupanti non hanno diritto a restare (art. 661). Se quella dichiarazione compare, hai fatto metà strada. E attenzione al contrario: che l’annuncio non dica niente non significa che la casa sia vuota. Le regole del resto della procedura le trovi nella guida alle aste giudiziarie, e quello che erediti in gravami precedenti in un’asta.

Se la compri da una banca o da un privato

Qui non c’è nessun procedimento aperto: il recupero lo avvii tu come nuovo proprietario, con avvocato e procurador. Ci sono tre strade:

• Desahucio por precario (lo sfratto di chi occupa senza titolo; juicio verbal, un procedimento civile semplificato, art. 250.1.2.º LEC): contro chi vive nella casa senza contratto né titolo. È la via normale contro il vecchio proprietario.
• Recupero immediato del possesso (art. 250.1.4.º LEC), il cosiddetto desahucio exprés (lo sfratto lampo). È pensato per chi è stato privato della propria casa senza il suo consenso e possono usarlo solo le persone fisiche proprietarie, gli enti senza scopo di lucro e gli enti pubblici di edilizia sociale. Il tribunale chiede agli occupanti di presentare un titolo entro cinque giorni e, se non ce l’hanno, ordina lo sgombero (art. 441.1 bis). Se compri come persona fisica, puoi usarlo; se compri tramite una società, no.
• La via penale. Dal 3 aprile 2025, l’usurpazione (art. 245 del Código Penal, il codice penale spagnolo) e la violazione di domicilio (art. 202) possono essere giudicate con un giudizio rapido, il juicio rápido (art. 795 della Ley de Enjuiciamiento Criminal, il codice di procedura penale spagnolo, riformato dalla Ley Orgánica 1/2025). È adatta a un’occupazione recente e denunciata. Con qualcuno che è dentro da anni e fa valere un qualche diritto, la cosa normale è passare per la via civile.

In tutti questi giudizi, se la casa è l’abitazione abituale di chi la occupa, il tribunale avvisa d’ufficio i servizi sociali perché valutino se il nucleo familiare è vulnerabile (art. 441.5 LEC). Non impedisce di recuperarla, ma è un passaggio in più e allunga i tempi. Metti in conto mesi, non settimane, e chiedi a un avvocato della zona come va quel tribunale in concreto.

Cosa non devi mai fare

Cambiare la serratura, staccare la luce o l’acqua o entrare per conto tuo, anche se la casa è già tua. Può finire con una denuncia contro di te per violenza privata o per violazione di domicilio e ti complica il giudizio. Il recupero, sempre tramite il tribunale o con un accordo.

L’accordo: pagare perché se ne vada

Molti investitori preferiscono trattare: una somma in cambio del fatto che l’occupante lasci la casa e consegni le chiavi in una data stabilita. Con il vecchio proprietario di solito costa meno ed è più rapido del giudizio, e a lui dà qualcosa per ricominciare. Tre regole: tutto per iscritto, i soldi si pagano alla consegna delle chiavi e non prima, e documenta lo stato della casa quel giorno, con foto o con un verbale notarile se la somma lo giustifica.

Prima di fare un’offerta: la lista

• Chiedi per iscritto al servicer cosa sa: chi ci vive, da quando, se c’è un contratto e se c’è già un procedimento giudiziario in corso e a che punto è. Se hanno già avviato lo sfratto, chiedi se puoi portarlo avanti tu come nuovo proprietario invece di cominciarne un altro. Se tratterai il prezzo, ti aiuta sapere come si tratta con una banca.
• Chiedi la Nota Simple (la visura del registro immobiliare). Ti dice i gravami e se c’è un affitto iscritto, il che cambia quello che devi rispettare. Come leggerla: la Nota Simple del Registro.
• Debiti con il condominio. L’acquirente risponde, con la casa stessa, di quanto è dovuto per l’anno in corso e per i tre anni precedenti (art. 9.1.e della Ley de Propiedad Horizontal, la legge spagnola sul condominio). Chiedi il certificato dei debiti all’amministratore prima di firmare. Chiedi anche dell’IBI (l’imposta comunale sugli immobili).
• Metti in conto di pagare in contanti. Senza poter entrare, il perito non può fare una perizia completa, e la maggior parte delle banche non presta su una casa occupata.
• Fai il conto completo: prezzo, imposte dell’acquisto, avvocato e procurador, i mesi senza entrate e una ristrutturazione al buio. Se con tutto questo il margine non compensa, non è un affare.
• Guarda l’edificio e parla con i vicini o con il portiere. Quasi sempre ne sanno più del servicer.

Come trovarle su RadarPro

Nel motore di ricerca puoi filtrare per situazione e tenere solo le case occupate, o toglierle di mezzo se non vuoi questo rischio: vedi le case occupate su RadarPro. Ognuna ha la sua valutazione, così vedi a colpo d’occhio quanto è sotto il valore. Se vengono da una banca, in quale immobiliare gestisce le case di ogni banca trovi con chi tratterai, e nella guida alle case pignorate, cosa conviene verificare prima di comprarne una.