Quotas de condomínio em Espanha: ordinárias, extraordinárias e conflitos

Para o investidor imobiliário, o condomínio é uma variável de custo muitas vezes subestimada. Uma derrama (quota extraordinária) inesperada de 8.000 € para reabilitar a fachada pode arruinar a rentabilidade do ano. Perceber como funciona o condomínio, que obrigações tem e como evitar surpresas faz parte de uma boa due diligence.

Como se calculam as quotas ordinárias e as extraordinárias

A quota ordinária do condomínio calcula-se segundo o coeficiente de participação (a permilagem) de cada fração, definido na escritura de divisão horizontal (o título constitutivo da propriedade horizontal). É proporcional ao tamanho da sua casa em relação ao total do edifício. As quotas extraordinárias são aprovadas em assembleia de condóminos e repartidas da mesma forma.

Tipos de quotas extraordinárias e quando são obrigatórias

• Obras obrigatórias de acessibilidade: A Ley de Propiedad Horizontal (a lei espanhola da propriedade horizontal) obriga a cofinanciar obras de acessibilidade (elevador, rampas) até ao montante equivalente a 12 quotas mensais ordinárias, mesmo que vote contra.
• Obras de conservação: O edifício tem a obrigação de se manter em bom estado. A assembleia pode aprovar quotas extraordinárias para cobrir estas obras por maioria simples.
• Melhorias: Exigem maioria qualificada (3/5 dos proprietários e das quotas de participação). Se votar contra e não representarem um benefício objetivo, pode ficar dispensado de pagar (mas também do benefício da melhoria).

Como detetar problemas antes de comprar

Antes de comprar qualquer casa, peça a declaração de dívidas ao condomínio. Peça também as atas das 3 últimas assembleias de condóminos: revelam quotas extraordinárias pendentes, conflitos, obras em curso e o estado de saúde financeira do condomínio. Este documento é a sua melhor ferramenta de due diligence do condomínio.

O que fazer quando há um conflito grave

Os conflitos de condomínio (devedores que não pagam, presidentes que atuam de forma irregular, vizinhos barulhentos) resolvem-se primeiro através da mediação e depois no tribunal de primeira instância. A Ley de Propiedad Horizontal tem procedimentos específicos para reclamar dívidas ao condomínio com rapidez.

Antes de comprar: o RadarPro inclui informação sobre dívidas registais nos ativos em leilão e nos imóveis da banca. Leia também o guia da nota simple (a certidão do registo predial) para detetar ónus antes de comprar.