Charges de copropriété en Espagne : appels de fonds et conflits

Pour l'investisseur immobilier, la copropriété est un poste de coût souvent sous-estimé. Un appel de fonds imprévu (une derrama, la cotisation exceptionnelle votée par la copropriété) de 8 000 € pour rénover la façade peut ruiner la rentabilité de l'année. Comprendre comment fonctionne la copropriété, quelles sont vos obligations et comment éviter les mauvaises surprises fait partie d'une bonne due diligence.

Comment sont calculées les charges et les appels de fonds

Les charges courantes de copropriété se calculent selon le coefficient de participation (la quote-part) de chaque logement, défini dans l'acte de division de l'immeuble en copropriété. Elles sont proportionnelles à la taille de votre appartement par rapport à l'ensemble de l'immeuble. Les appels de fonds extraordinaires sont votés en assemblée générale et répartis de la même manière.

Types d'appels de fonds et quand ils sont obligatoires

• Travaux d'accessibilité obligatoires : la Ley de Propiedad Horizontal (la loi espagnole sur la copropriété) oblige à cofinancer les travaux d'accessibilité (ascenseur, rampes) jusqu'à un montant équivalent à 12 mensualités de charges ordinaires, même si vous votez contre.
• Travaux de conservation : l'immeuble doit obligatoirement être maintenu en bon état. L'assemblée peut voter à la majorité simple des appels de fonds pour financer ces travaux.
• Améliorations : elles exigent une majorité qualifiée (3/5 des propriétaires et des quotes-parts). Si vous votez contre et qu'elles n'apportent pas de bénéfice objectif, vous pouvez être dispensé de payer (mais vous renoncez aussi au bénéfice de l'amélioration).

Comment repérer les problèmes avant d'acheter

Avant d'acheter un appartement, quel qu'il soit, demandez le certificat de dettes envers la copropriété. Demandez aussi les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales : ils révèlent les appels de fonds en attente, les conflits, les travaux en cours et la santé financière de la copropriété. C'est votre meilleur outil de due diligence sur la copropriété.

Que faire en cas de conflit grave

Les conflits de copropriété (copropriétaires qui ne paient pas, présidents qui agissent de façon irrégulière, voisins bruyants) se règlent d'abord par une tentative de médiation, puis devant le tribunal de première instance. La Ley de Propiedad Horizontal prévoit des procédures spécifiques pour réclamer rapidement les dettes de copropriété.

Avant d'acheter : RadarPro inclut des informations sur les dettes inscrites au registre pour les biens aux enchères et les saisies bancaires. Lisez aussi le guide de la nota simple (l'extrait du registre foncier) pour repérer les charges avant d'acheter.