Inteligência artificial no imobiliário: como está a mudar o mercado

A inteligência artificial está a mudar o setor imobiliário mais depressa do que muitos no setor reconhecem. Nos últimos 3 anos, capacidades que antes exigiam equipas de analistas com acesso a dados exclusivos ficaram ao alcance de qualquer investidor com um smartphone. Aqui fica o panorama real do que está a mudar e do que, por agora, continua igual.

Avaliação automática: o caso mais maduro

Os AVM (Automated Valuation Models, os modelos de avaliação automática) eram ferramentas dos grandes bancos há 10 anos. Hoje, o Idealista, o Fotocasa e dezenas de proptech oferecem-nos gratuitamente ou a baixo custo. A IA analisa milhões de transações, características dos imóveis e dados do meio envolvente para estimar o valor de mercado com uma precisão crescente (erro médio de 3-7% em mercados líquidos).

Previsão de preços e tendências

Os modelos preditivos de IA já identificam com bastante fiabilidade que zonas estão numa fase de aceleração dos preços antes de isso ser evidente nos dados dos portais. Fazem-no cruzando dados de: aberturas de novos estabelecimentos comerciais, licenças de obras concedidas, variação das pesquisas online, dados de transações notariais e variáveis macroeconómicas locais.

Deteção de oportunidades de investimento

A IA consegue fazer a triagem de milhares de ativos em leilão ou de imóveis da banca e destacar automaticamente os que cumprem critérios de investimento específicos: desconto sobre o valor de mercado, rentabilidade esperada do arrendamento, situação registal limpa, etc. O que antes exigia horas de análise manual por ativo faz-se agora em segundos.

O que a IA não consegue fazer (ainda)

A IA não consegue: avaliar com precisão o estado real de um imóvel sem dados visuais de qualidade, detetar conflitos no condomínio ou problemas de vizinhança, avaliar adequadamente ativos muito singulares com poucos comparáveis, nem substituir a negociação humana em operações complexas. São áreas em que o fator humano continua a ser insubstituível.

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