Comprar uma casa para a arrendar continua a ser uma estratégia de investimento válida em Espanha em 2026, mas é preciso ser mais seletivo do que há cinco anos. A subida generalizada dos preços nas principais cidades comprimiu a rentabilidade bruta em muitas zonas, e a Ley de Vivienda (a lei espanhola do direito à habitação) acrescentou regras que afetam o investidor em determinados mercados. Como saber se um ativo concreto faz sentido como investimento para arrendar.
A rentabilidade mínima que justifica o investimento
Como referência indicativa: uma rentabilidade bruta de arrendamento inferior a 4% em Espanha em 2026 raramente justifica o investimento se houver crédito pelo meio (a Euribor mais o spread costuma situar as taxas dos créditos para investimento nos 4-5%). Precisa de pelo menos 5-6% brutos para que a operação faça sentido financeiro depois de descontar despesas e períodos vazios. Acima de 7-8%, o investimento é claro. Abaixo de 4%, está a apostar apenas na valorização.
Zonas onde o buy-to-let continua a ser rentável
As maiores rentabilidades em 2026 não estão onde os preços são mais altos. Estão onde o rácio preço/renda é mais favorável:
- Cidades universitárias médias: Salamanca, Granada, Valladolid, Múrcia (6-9% brutos em zonas periféricas)
- Periferia das grandes cidades: cintura sul de Madrid, L'Hospitalet em Barcelona, municípios da área de Valência
- Cidades do interior com mercado de arrendamento ativo: Saragoça, Alicante cidade, Málaga capital (bairros não turísticos)
Zonas onde o buy-to-let deixou de fazer sentido
No centro de Madrid, no Eixample de Barcelona ou nas zonas prime de Málaga e Marbella, os preços de compra dispararam tanto acima das rendas que a rentabilidade bruta não ultrapassa 3,5%. Se comprar aí sem crédito e procurar apenas valorização, pode fazer sentido. Se precisar que a renda cubra a prestação do crédito, não funciona.
O efeito da Ley de Vivienda na análise
Nas zonas declaradas de mercado tensionado (com forte pressão sobre a habitação: algumas áreas da Catalunha e do País Basco, e cada vez mais noutras comunidades autónomas), os novos contratos de arrendamento têm limites de preço. Antes de comprar em qualquer zona, verifique se está declarada tensionada e que renda máxima isso implica. Pode alterar significativamente o cálculo da rentabilidade.
Calcule antes de comprar: aceda ao analisador do RadarPro para ver a rentabilidade estimada por zona, ou explore ativos com desconto já calculado.
Compre com dados, não por intuição
O RadarPro combina cálculos algorítmicos e inteligência artificial para analisar o mercado e detetar as melhores oportunidades imobiliárias.
Criar conta grátis →
