Una delle domande più frequenti tra chi investe nel mattone e vede crescere il proprio portafoglio: arriva un momento in cui conviene creare una società per gestire gli immobili? La risposta dipende dal volume dei redditi, dalla tua aliquota marginale dell’IRPF (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) e da quanto reinvestirai. Ecco l’analisi, senza giri di parole.
La principale differenza fiscale
Come persona fisica (autónomo, cioè lavoratore autonomo, o privato), i redditi da affitto sono tassati nell’IRPF con aliquote dal 19% al 47% a seconda della tua base imponibile totale (anche se con la riduzione per l’affitto di abitazioni la base effettiva è più bassa). Come sociedad limitada (la srl spagnola), gli utili pagano l’Impuesto de Sociedades, l’imposta sulle società, al 25% (nel 2026, il 19% sui primi 50.000 € e il 21% sul resto se il fatturato è inferiore a 1 M€, e il 23% se è inferiore a 10 M€; la società patrimoniale, quella che affitta senza un dipendente a tempo pieno, paga il 25%). La differenza è significativa se hai redditi alti.
Quando conviene la società
Chi investe nel mattone trae un vantaggio fiscale dalla società quando:
- I redditi da affitto, sommati agli altri redditi, lo collocano nello scaglione del 37-47% dell’IRPF
- Ha intenzione di reinvestire gli utili (non ritirarli come dividendo) per comprare altri immobili
- Ha più di 2-3 immobili in portafoglio (la complessità amministrativa si ammortizza meglio)
La chiave del risparmio fiscale con la società sta nel reinvestimento: se gli utili restano nella società e vengono reinvestiti, pagano solo il 19-25%. Se li tiri fuori come dividendi, paghi un altro 19-30% su quel dividendo, e il carico totale può arrivare a quello della persona fisica.
I costi reali di avere una società
Costituire una SL costa tra 500 e 1.500 € (notaio, registro e gestoría, lo studio che segue le pratiche). La gestione annuale comprende: consulenza contabile e fiscale (1.200-3.000 €/anno), deposito dei bilanci al Registro Mercantil (il registro delle imprese: 100-200 €) e in alcuni casi la revisione contabile, se superi certe soglie. Con un solo immobile, questi costi fissi possono mangiarsi il risparmio fiscale. Con 3+ immobili e redditi superiori a 40.000 €/anno, il saldo di solito è positivo.
La trappola della «società per tutto»
Alcuni studi di consulenza vendono lo schema della holding come soluzione universale. Non lo è. Se hai un appartamento d’investimento che genera 8.000 € netti l’anno, pagare 2.000 € di consulenza per la società per risparmiare 1.000 € di imposte non ha senso. La decisione deve basarsi sui numeri reali della tua situazione, non sulla moda fiscale del momento.
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