Eine der häufigsten Fragen von Immobilienanlegern, deren Bestand wächst: Kommt ein Punkt, an dem es sich lohnt, eine Gesellschaft zur Verwaltung der Immobilien zu gründen? Die Antwort hängt von der Höhe der Mieteinnahmen ab, von Ihrem Grenzsteuersatz in der IRPF (der spanischen Einkommensteuer) und davon, wie viel Sie reinvestieren werden. Hier ist die Analyse ohne Umschweife.
Der wichtigste steuerliche Unterschied
Als natürliche Person (autónomo, also Selbstständiger, oder Privatperson) werden die Mieterträge in der IRPF mit Sätzen von 19 % bis 47 % besteuert, je nach Ihrer gesamten Bemessungsgrundlage (wobei die effektive Grundlage durch die Ermäßigung für die Vermietung von Wohnraum niedriger ist). Als Sociedad Limitada (SL, die spanische GmbH) werden die Gewinne mit 25 % im Impuesto de Sociedades (der Körperschaftsteuer) besteuert (2026 mit 19 % auf die ersten 50.000 € und 21 % auf den Rest, wenn der Umsatz unter 1 Mio. € liegt, und mit 23 %, wenn er unter 10 Mio. € liegt; die vermögensverwaltende Gesellschaft, die ohne einen Vollzeitbeschäftigten vermietet, zahlt 25 %). Der Unterschied ist erheblich, wenn Sie ein hohes Einkommen haben.
Wann sich die Gesellschaft lohnt
Ein Immobilienanleger profitiert steuerlich von der Gesellschaft, wenn:
- die Mieteinnahmen zusammen mit seinen übrigen Einkünften ihn in die IRPF-Stufe von 37-47 % bringen
- er vorhat, die Gewinne zu reinvestieren (statt sie als Dividende zu entnehmen), um weitere Objekte zu kaufen
- er mehr als 2-3 Immobilien im Bestand hat (der Verwaltungsaufwand amortisiert sich besser)
Der Schlüssel zur Steuerersparnis mit einer Gesellschaft liegt in der Reinvestition: Bleiben die Gewinne in der Gesellschaft und werden reinvestiert, werden sie nur mit 19-25 % besteuert. Wenn Sie sie als Dividenden entnehmen, zahlen Sie zusätzlich weitere 19-30 % auf diese Dividende, wodurch die Gesamtbelastung der einer natürlichen Person gleichkommen kann.
Die echten Kosten einer Gesellschaft
Die Gründung einer SL kostet zwischen 500 € und 1.500 € (Notar, Handelsregister, Gestoría, also das Büro, das die Formalitäten erledigt). Die jährliche Verwaltung umfasst: Buchhaltungs- und Steuerberatung (1.200-3.000 €/Jahr), die Hinterlegung der Jahresabschlüsse beim Registro Mercantil (dem Handelsregister; 100-200 €) und in manchen Fällen eine Abschlussprüfung, wenn Sie bestimmte Schwellen überschreiten. Mit nur einer Immobilie können diese Fixkosten die Steuerersparnis auffressen. Mit 3 oder mehr Immobilien und Mieteinnahmen von über 40.000 €/Jahr fällt die Bilanz meist positiv aus.
Die Falle der „Gesellschaft für alles“
Manche Beratungsbüros verkaufen das Modell einer Holdinggesellschaft als Universallösung. Das ist es nicht. Wenn Sie eine Anlagewohnung haben, die netto 8.000 € im Jahr einbringt, ergibt es keinen Sinn, 2.000 € für die Beratung der Gesellschaft zu zahlen, um 1.000 € an Steuern zu sparen. Die Entscheidung muss auf den echten Zahlen Ihrer Situation beruhen, nicht auf der steuerlichen Mode des Augenblicks.
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