ITP in Spagna: cos’è, quanto si paga e come si calcola in ogni regione

L’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, l’imposta sulle compravendite) è l’imposta che paghi quando compri un immobile usato da un privato o da un’impresa che non è un costruttore. È la spesa fiscale più alta dell’acquisto eppure molti acquirenti arrivano dal notaio senza sapere esattamente a quanto ammonta. Qui te la scompongo per comunità autonoma, con dati aggiornati al 2026.

Come si calcola l’ITP

La formula è semplice: prezzo di compravendita moltiplicato per l’aliquota della comunità autonoma (la regione) in cui si trova l’immobile. Se compri un appartamento a 200.000 € in Andalusia (aliquota del 7%), paghi 14.000 € di ITP, a meno che il valore di riferimento del Catasto non sia più alto del prezzo: in quel caso si paga su quel valore. Il mutuo non si può dedurre dalla base, anche se esistono aliquote ridotte in determinate situazioni.

Le aliquote dell’ITP per comunità autonoma (2026)

• Andalusia: 7% (aliquota generale). Aliquota ridotta del 3,5% per gli acquirenti under 35 con reddito basso e per le famiglie numerose.
• Catalogna: 10% (aliquota generale). Tra le più alte della Spagna. Aliquota ridotta del 5% per gli under 33 con una base imponibile sotto certi limiti.
• Madrid: 6% (aliquota generale). La più bassa tra le grandi comunità autonome. Nessuna differenza generale per età.
• Comunitat Valenciana: 9% (aliquota generale dal 1° giugno 2026; 11% se l’immobile vale più di 1 milione di euro). Aliquota ridotta del 6% per la prima abitazione principale degli under 35 fino a 180.000 €, con un limite di reddito.
• Paesi Baschi: 4% (aliquota generale ad Álava e Gipuzkoa), anche se applicano un proprio regime forale.
• Galizia: 8% (aliquota generale). Aliquota ridotta del 3% per l’abitazione principale degli under 36 (con limiti di prezzo e di patrimonio).
• Castiglia e León: 8% (aliquota generale). Aliquota ridotta del 4% per gli acquirenti under 36.
• Aragona: 8% (aliquota generale).
• Isole Baleari: aliquota progressiva dall’8% al 13% secondo il valore dell’immobile.

Quando si paga l’IVA invece dell’ITP

L’IVA si applica quando il venditore è un costruttore o un’impresa che agisce come tale e l’immobile è alla prima cessione (casa nuova). In quel caso paghi l’IVA del 10% (4% per le VPO, l’edilizia agevolata) più gli Actos Jurídicos Documentados (l’imposta sugli atti notarili: 0,5-1,5%). Se l’immobile è usato e il venditore è una persona fisica, paghi l’ITP. Se il venditore è un’impresa ma l’immobile è già stato venduto in precedenza, paghi comunque l’ITP. Le case delle banche sono usate e il venditore è la banca o il suo servicer, ma sono soggette all’ITP.

C’è un modo per ridurre l’ITP?

Le aliquote ridotte sono i meccanismi principali, e applicarle senza averne i requisiti è un’infrazione fiscale. Bisogna documentare il rispetto delle condizioni (età, reddito, tipo di famiglia) al momento della liquidazione. In alcuni casi, se il valore dichiarato nel rogito è inferiore al valore di riferimento del Catasto, Hacienda (il fisco spagnolo) può emettere una liquidazione integrativa per la differenza.

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