Tout le monde ne peut pas se permettre d'acheter un appartement pour investir, mais presque tout le monde peut investir dans l'immobilier via les SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, les sociétés foncières cotées espagnoles). Ce sont l'équivalent espagnol des REIT américains : des sociétés qui détiennent des portefeuilles de biens loués et distribuent 80 % de leurs bénéfices sous forme de dividendes. Elles s'achètent et se vendent en Bourse comme n'importe quelle action.
Comment fonctionnent les SOCIMI
Une SOCIMI achète et gère des biens immobiliers (bureaux, centres commerciaux, logistique, résidentiel), les loue et distribue les revenus à ses actionnaires. Pour conserver leur régime fiscal spécial, elles sont tenues de détenir au moins 80 % de leurs actifs en biens loués, de distribuer au moins 80 % du bénéfice d'exploitation sous forme de dividendes et d'être cotées sur un marché réglementé.
Les principales SOCIMI espagnoles
- Merlin Properties : la plus grande SOCIMI espagnole. Portefeuille diversifié entre bureaux, centres commerciaux et logistique. Elle fait partie de l'Ibex 35.
- Colonial (Inmobiliaria Colonial) : spécialisée dans les bureaux prime à Madrid, Barcelone et Paris.
- Arima Real Estate : spécialisée dans les bureaux à Madrid, selon des critères ESG.
- Lar España (aujourd'hui Helios RE SOCIMI) : axée sur les centres commerciaux et les parcs d'activités commerciales. Depuis février 2025, elle n'a plus qu'un seul actionnaire, Helios RE (détenue par Hines et Grupo Lar), et n'est plus cotée sur les Bourses espagnoles : elle est passée sur BME Scaleup.
- Vivenio : SOCIMI de logements locatifs. Portefeuille de plus de 5 000 logements résidentiels.
Les avantages par rapport à l'achat direct d'un appartement
Liquidité totale (vous vendez en quelques secondes en Bourse), aucune gestion, diversification avec peu de capital, dividendes réguliers et exposition à des types de biens (logistique, bureaux prime) inaccessibles à l'investisseur particulier. L'inconvénient : vous êtes exposé à la volatilité du marché boursier, même si l'actif sous-jacent est immobilier.
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