Enchères des procuradores : définition et différences avec le BOE

Outre le Portal de Subastas (le portail des enchères) du BOE, le Journal officiel espagnol, il existe en Espagne une deuxième voie par laquelle se vendent des biens issus d'une procédure : le Portal de Subastas Electrónicas de los Procuradores (le portail d'enchères électroniques des procuradores, les mandataires qui représentent les parties devant les tribunaux), géré par le Consejo General de Procuradores (l'instance nationale de la profession). La loi permet qu'au lieu de vendre le bien aux enchères sur le BOE, sa vente soit confiée à une « entité spécialisée », et les ordres de procuradores (colegios de procuradores) en font partie. Le portail sert aussi aux enchères volontaires de particuliers et d'entreprises. C'est un marché plus petit, avec moins de concurrence et des règles propres, et c'est pourquoi il vaut la peine de savoir comment il fonctionne.

Qu'est-ce qu'une enchère des procuradores

Dans les procédures engagées depuis le 3 avril 2025, vendre le bien saisi par l'intermédiaire d'une entité spécialisée plutôt que par une enchère judiciaire ordinaire suppose que le créancier poursuivant et le débiteur saisi en conviennent dans un convenio de realización (un accord de réalisation, article 640 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ou LEC, le code de procédure civile espagnol), approuvé par le letrado de la Administración de Justicia (le greffier du tribunal) et qui, s'il s'agit d'un bien immobilier, requiert l'accord exprès des créanciers et des tiers détenteurs inscrits après la charge dont l'exécution est poursuivie. Dans les procédures engagées avant cette date, c'est toujours l'ancienne rédaction de l'article 641, aujourd'hui vidé de son contenu, qui s'applique : elle permettait au letrado de l'ordonner à la demande du créancier poursuivant, ou du débiteur avec le consentement du créancier poursuivant. Le Consejo General de Procuradores dispose de sa propre plateforme à cet effet : il publie le bien, organise la vente et reverse le prix au tribunal. Le résultat juridique est le même que dans une enchère du BOE (adjudication approuvée par le tribunal et radiation des charges postérieures), mais la procédure commerciale est différente.

À côté de ces ventes judiciaires, le portail organise des enchères volontaires : des propriétaires (particuliers, entreprises, successions, administrateurs de procédures collectives) qui décident de vendre un bien aux enchères électroniques avec un prix de départ et un délai. Ici, il n'y a ni tribunal ni dette en jeu : c'est une vente ordinaire avec un mécanisme de prix différent.

En quoi elle diffère du BOE

• Les conditions sont fixées par le pliego de condiciones (le cahier des charges) de chaque enchère : dépôt pour enchérir, durée, modalités et délai de paiement. Les 20 % et les vingt jours de la LEC ne s'appliquent pas automatiquement ; il faut lire le règlement de chacune.
• Il y a généralement plus d'informations et de visites. Les procuradores organisent la vente comme le ferait une agence immobilière : photos, documents et, souvent, possibilité de visiter le bien. Sur le BOE, presque jamais.
• Moins d'enchérisseurs. C'est un portail beaucoup moins connu, et cela se ressent sur la concurrence.
• Le vendeur peut être un particulier. Dans les enchères volontaires, il n'y a pas de procédure judiciaire, donc aucune charge n'est radiée par l'adjudication : vous achetez comme dans n'importe quelle vente, avec la nota simple (l'extrait du registre foncier) sous les yeux.

Ce qu'il faut vérifier avant d'enchérir

1. Le cahier des charges : dépôt, délai de paiement, frais à la charge de l'acheteur et éventuelle commission de l'entité.
2. L'origine : judiciaire (avec un tribunal et des charges radiées) ou volontaire (vente ordinaire). Tout le reste en dépend.
3. Les documents du registre : nota simple ou certificación de cargas (le certificat des charges délivré par le registre) et, pour les enchères judiciaires, le dossier complet.
4. La situation d'occupation et la possibilité de visiter.
5. La valeur de marché réelle, car le prix de départ est fixé par le vendeur ou par le tribunal, pas par le marché.

À qui cela s'adresse

Pour l'acheteur qui suit déjà le BOE et veut élargir son radar à un canal moins encombré, et pour celui qui ne supporte pas d'acheter sans voir l'appartement : dans beaucoup d'enchères des procuradores, on peut visiter. Le prix d'adjudication n'est pas forcément plus bas que sur le BOE, mais l'information est meilleure et la concurrence plus faible.

Pour aller plus loin : les règles de l'enchère judiciaire ordinaire, auxquelles comparer chaque cahier des charges, dans le guide des enchères judiciaires ; et les autres voies qui ne passent pas par le tribunal, dans les enchères non judiciaires.