Quand quelqu'un doit de l'argent au fisc (Hacienda) et ne paie pas, l'Agencia Tributaria (l'administration fiscale espagnole) peut saisir ses biens et les vendre aux enchères pour recouvrer la dette. La procédure ressemble à celle des enchères judiciaires, avec quelques différences importantes. Et elle présente un avantage que très peu de gens connaissent : la concurrence est en général nettement plus faible que dans les enchères organisées par les tribunaux.
Comment fonctionne la procédure d'enchères du fisc
Quand l'AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria) saisit un bien immobilier, elle le fait évaluer et organise une enchère publique électronique sur le même portail que les enchères judiciaires, celui du BOE (le Journal officiel espagnol) : subastas.boe.es. Les conditions générales sont similaires, mais il y a des différences notables :
- La mise à prix est de 100 % de l'évaluation, déduction faite des charges antérieures qui subsistent ; à la deuxième enchère, elle est de 80 %, et à la troisième et aux suivantes, de 60 %. L'offre minimale est en général de 10 % de la mise à prix, et si la meilleure offre atteint 50 % de la mise à prix, la Mesa (la commission d'adjudication) adjuge le bien ; en dessous, elle décide si l'offre est suffisante.
- Le délai de paiement après l'adjudication est généralement de 15 jours ouvrés, plus court que dans les enchères judiciaires. Le financement doit être encore mieux préparé.
- Le dépôt préalable reste de 5 % de la mise à prix.
- L'organisme poursuivant est la Delegación de la AEAT (la délégation territoriale de l'administration fiscale) compétente, et non un tribunal. Les démarches postérieures à l'adjudication se font avec elle.
Pourquoi la concurrence est plus faible aux enchères du fisc
La plupart des investisseurs particuliers ne connaissent que les enchères organisées par les tribunaux. Les enchères du fisc, bien qu'elles se trouvent sur le même portail et soient tout aussi accessibles, ont moins de visibilité médiatique et moins d'investisseurs qui les suivent systématiquement. Cela signifie qu'il y a souvent moins d'enchérisseurs et davantage de chances d'obtenir le bien à un prix proche de la mise à prix.
Comment les repérer sur le portail du BOE
Dans le moteur de recherche de subastas.boe.es, vous pouvez filtrer par « órgano gestor » (l'organisme gestionnaire). Les enchères du fisc apparaissent sous le nom « Agencia Estatal de Administración Tributaria » ou sous celui de la délégation régionale concernée. Vous pouvez aussi filtrer par type d'enchère « Administrativa » pour les séparer des enchères judiciaires.
Quels biens le fisc met aux enchères
De tout : appartements, maisons, locaux, terrains, parts de sociétés, voitures, machines. Dans le segment immobilier, on trouve souvent des biens de propriétaires qui ont eu de graves problèmes fiscaux — chefs d'entreprise, indépendants en faillite, fraude fiscale établie par un jugement. Ce sont parfois des biens en excellent état, que le propriétaire a bien entretenus jusqu'à ce que les dettes le dépassent.
Le risque particulier : la situation d'occupation
Comme dans les enchères judiciaires, le bien peut être occupé. Mais dans les enchères du fisc, l'AEAT dispose en général de moins d'informations sur l'état réel du bien que le tribunal. L'avis d'enchère (edicto) peut être plus succinct. Avant d'enchérir, demandez la nota simple (l'extrait du registre foncier) et, si vous le pouvez, rendez-vous sur place pour vérifier l'état apparent depuis l'extérieur.
Questions fréquentes sur les enchères du fisc
Comment repérer une enchère de l'Agencia Tributaria sur le BOE ?
Dans le moteur de recherche de subastas.boe.es, filtrez par type d'enchère « Administrativa » et par organisme gestionnaire « Agencia Estatal de Administración Tributaria » (ou la délégation régionale concernée). Vous séparez ainsi celles de l'AEAT des enchères judiciaires organisées par les tribunaux.
Combien de temps ai-je pour payer si le bien m'est adjugé ?
Le délai habituel après l'adjudication est de 15 jours ouvrés, plus court que dans les enchères judiciaires. Vous avez besoin d'un financement préapprouvé ou de fonds propres disponibles avant d'enchérir ; il n'y a pas de marge pour commencer à chercher un prêt immobilier après coup.
Peut-on arrêter une enchère du fisc ?
Le débiteur peut suspendre l'enchère en réglant la dette (principal, majorations et intérêts) ou en concluant avec l'AEAT un accord de report ou d'échelonnement avant l'adjudication. Une fois le bien adjugé, l'arrêter est beaucoup plus difficile. Si c'est votre logement qui fait l'objet de la procédure, consultez au plus vite un conseiller fiscal.
En quoi se distinguent-elles des enchères judiciaires ?
La procédure et le portail (BOE) sont les mêmes, mais l'organisme poursuivant est l'AEAT et non un tribunal, le délai de paiement est en général plus court et l'information de l'avis d'enchère peut être plus succincte. En contrepartie, il y a généralement moins d'enchérisseurs.
Ressources associées : apprenez à vous repérer sur le portail des enchères du BOE, où ces enchères sont publiées, et comparez-les aux enchères de la Sécurité sociale (TGSS). Pour voir dès maintenant des biens aux enchères filtrés par Score IA, accédez au moteur de recherche de RadarPro.
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