Enchères immobilières dans les Asturies : biens décotés à Oviedo et Gijón

Les Asturies ont l'un des marchés d'enchères judiciaires les plus intéressants du nord de l'Espagne pour l'investisseur qui cherche des biens réellement décotés. Avec un marché immobilier aux prix modérés (1 200-1 800 €/m² à Oviedo et à Gijón dans les quartiers standard) et une économie en transition, de la mine et de la sidérurgie vers les services et le tourisme rural, les enchères asturiennes proposent des biens avec des mises à prix entre 50 000 € et 140 000 € et une concurrence entre enchérisseurs nettement plus faible qu'à Bilbao, à Saragosse ou dans les grandes capitales andalouses.

Les deux principaux marchés des Asturies

Oviedo : la capitale administrative

Oviedo compte 220 000 habitants et c'est la capitale administrative des Asturies (siège du Principado — les institutions de la région —, du Tribunal Superior de Justicia — la plus haute juridiction de la région — et des tribunaux). Elle accueille en outre l'université d'Oviedo et ses 25 000 étudiants. Ses prix ont été analysés en détail dans l'article précédent de cette série. Le marché des enchères à Oviedo propose surtout des biens dans les quartiers populaires de la périphérie (Ventanielles, Contrueces, La Corredoria), avec des mises à prix entre 60 000 € et 130 000 € et des décotes de 15 à 25 % par rapport au marché.

Gijón : le port industriel

Gijón compte 275 000 habitants et c'est la plus grande ville des Asturies, même si ce n'est pas la capitale. Son économie associe le port (le plus actif de la côte cantabrique avec celui de Bilbao), l'industrie métallurgique et chimique du Polígono de Veriña (la zone industrielle de Veriña : ArcelorMittal, Química del Nalón) et un secteur touristique balnéaire actif (la Playa de San Lorenzo est l'une des plus grandes plages urbaines d'Espagne). Ses prix sont légèrement inférieurs à ceux d'Oviedo : 1 100-1 600 €/m² dans les quartiers standard.

Les quartiers de Gijón où les enchères sont les plus nombreuses

• El Natahoyo et Tremañes : quartiers populaires de l'ouest de Gijón, proches de la zone industrielle de Veriña. Forte concentration de salariés de l'industrie, chez ArcelorMittal et dans les entreprises chimiques. Mises à prix aux enchères entre 45 000 € et 90 000 €. Rentabilités après adjudication de 8,5 à 11,5 %.
• La Calzada et Jove : quartiers ouvriers du nord de Gijón. Mises à prix entre 50 000 € et 95 000 €. Rentabilités de 8 à 11 %.
• El Llano : quartier populaire du sud de Gijón, dense et à la demande active. Mises à prix entre 60 000 € et 110 000 €. Rentabilités de 7,5 à 10 %.

La procédure d'enchères dans les Asturies : la même qu'ailleurs, sur le BOE

La procédure d'enchères dans les Asturies suit exactement le même cadre juridique que dans le reste de l'Espagne (la Ley de Enjuiciamiento Civil, le code de procédure civile espagnol, et la procédure du Portal de Subastas du BOE, le portail des enchères du Journal officiel espagnol). Les juzgados de Primera Instancia (tribunaux de première instance) compétents pour les saisies hypothécaires dans les Asturies sont ceux de la circonscription judiciaire où se trouve le bien : Oviedo, Gijón, Avilés, Mieres et les autres circonscriptions judiciaires de la province. L'inscription et le dépôt préalable (20 % de la valeur d'enchère, avec un minimum de 1 000 euros) sont identiques à ceux de n'importe quelle autre province.

L'avantage d'une faible concurrence : les décotes réelles dans les Asturies

Le vivier d'investisseurs spécialisés dans les enchères est moins étoffé dans les Asturies qu'à Bilbao, à Saragosse, à Madrid ou dans les capitales de l'arc méditerranéen. Cela signifie que les biens qui ne présentent pas de grandes particularités (charges complexes, état de dégradation extrême) sont adjugés avec des décotes de 20 à 30 % sur la valeur de marché, parce que moins d'enchérisseurs sont en concurrence. Pour l'investisseur extérieur aux Asturies qui étudie le marché à distance (le portail du BOE n'exige pas de présence physique avant le moment de l'adjudication), cette concurrence plus faible est un véritable avantage concurrentiel.

L'ITP des Asturies : 8 % jusqu'à 300 000 €

Les Asturies appliquent un ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, l'impôt sur les mutations) de 8 % pour les biens jusqu'à 300 000 € (9 % jusqu'à 500 000 € et 10 % au-delà), les mêmes 8 % qu'en Galice, un taux inférieur à ceux de la Cantabrie (9 %) et de la Catalogne (10 %). Pour l'investisseur, ces 8 % sur le prix d'adjudication (et non sur la valeur de marché expertisée) sont un coût qu'il faut intégrer au calcul. Si le bien est adjugé à 70 % de la valeur de marché et que l'ITP représente 8 % du prix d'adjudication, le coût total (adjudication + ITP) atteint 75,6 % de la valeur de marché — soit encore une décote de 24,4 points.

Ressources associées : pour l'analyse du marché de l'achat direct à Oviedo (le complément du canal des enchères dans les Asturies), l'article sur les appartements pas chers à Oviedo présente l'analyse complète. Pour l'inventaire des biens disponibles dans les Asturies, consultez les opportunités dans les Asturies. Pour la procédure juridique des enchères applicable aux Asturies (identique à celle du reste de l'Espagne), l'article sur les enchères judiciaires propose le guide complet de la procédure.