Aste dei procuradores in Spagna: cosa sono e in cosa differiscono dal BOE

Oltre al portale delle aste del BOE (la Gazzetta Ufficiale spagnola), in Spagna c’è una seconda via per vendere gli immobili che arrivano da una procedura: il Portal de Subastas Electrónicas de los Procuradores (il portale d’aste elettroniche dei procuradores, i rappresentanti processuali delle parti davanti al tribunale), gestito dal Consejo General de Procuradores. La legge permette che, invece di mettere all’asta il bene sul BOE, la sua vendita venga affidata a una «entità specializzata», e gli ordini dei procuradores sono una di queste. Si usa anche per le aste volontarie di privati e imprese. È un mercato più piccolo, con meno concorrenza e regole proprie, e per questo conviene sapere come funziona.

Cos’è un’asta dei procuradores

Nelle procedure avviate dal 3 aprile 2025, vendere il bene pignorato tramite un’entità specializzata invece che con l’asta giudiziaria ordinaria richiede che il creditore procedente e il debitore esecutato lo concordino in un accordo di realizzo (convenio de realización, articolo 640 della Ley de Enjuiciamiento Civil, il codice di procedura civile spagnolo), che viene approvato dal letrado de la Administración de Justicia (il cancelliere del tribunale) e che, se si tratta di un immobile, richiede il consenso espresso dei creditori e dei terzi possessori iscritti dopo il gravame per cui si procede. In quelle avviate prima vale ancora la formulazione precedente dell’articolo 641, oggi senza contenuto, che permetteva al letrado di disporlo su richiesta del creditore procedente, o dell’esecutato con il consenso del creditore procedente. Il Consejo General de Procuradores ha una propria piattaforma per questo: pubblica il bene, organizza la vendita e versa il prezzo al tribunale. Il risultato giuridico è lo stesso di un’asta del BOE (aggiudicazione approvata dal tribunale e cancellazione dei gravami successivi), ma la procedura commerciale è diversa.

Accanto a queste vendite giudiziarie, il portale organizza aste volontarie: proprietari (privati, imprese, eredità, curatori fallimentari) che decidono di vendere un immobile con un’asta elettronica, con un prezzo di partenza e una scadenza. Qui non c’è né tribunale né debito di mezzo: è una normale compravendita con un diverso meccanismo di formazione del prezzo.

In cosa si differenzia dal BOE

• Le condizioni le fissa il capitolato di ogni asta (il pliego de condiciones): cauzione per partecipare, durata, modalità e termine di pagamento. Il 20% e i venti giorni della LEC non si applicano automaticamente; bisogna leggere le condizioni di ognuna.
• Di solito ci sono più informazioni e più visite. I procuradores organizzano la vendita come farebbe un’agenzia immobiliare: foto, documentazione e, spesso, la possibilità di visitare l’immobile. Sul BOE quasi mai.
• Meno offerenti. È un portale molto meno conosciuto, e si vede nella concorrenza.
• Il venditore può essere un privato. Nelle aste volontarie non c’è una procedura giudiziaria, quindi non ci sono gravami che si cancellano con l’aggiudicazione: compri come in qualsiasi compravendita, con la Nota Simple (la visura del registro immobiliare) alla mano.

Cosa guardare prima di fare un’offerta

1. Il capitolato: cauzione, termine di pagamento, spese a carico di chi compra ed eventuale commissione dell’entità specializzata.
2. L’origine: giudiziaria (con tribunale e gravami che si cancellano) o volontaria (normale compravendita). Cambia tutto il resto.
3. La documentazione del registro: Nota Simple o certificación de cargas (il certificato dei gravami), e nelle aste giudiziarie il fascicolo completo.
4. La situazione del possesso e la possibilità di visitare.
5. Il valore di mercato reale, perché il prezzo di partenza lo fissa il venditore o il tribunale, non il mercato.

Per chi ha senso

Per chi compra e segue già il BOE e vuole allargare il radar a un canale con meno rumore, e per chi non sopporta di comprare senza vedere l’appartamento: in molte aste dei procuradores si può visitare. Il prezzo di aggiudicazione non è necessariamente più basso che sul BOE, ma le informazioni sono migliori e la concorrenza è minore.

Per continuare: le regole dell’asta giudiziaria ordinaria, con cui confrontare ogni capitolato, nella guida alle aste giudiziarie; e le altre vie che non passano dal tribunale, in aste non giudiziarie.