Katasterwert vs. Marktwert in Spanien: Unterschiede und wozu sie dienen

Der Katasterwert (valor catastral) und der Marktwert einer Immobilie werden häufig verwechselt. Es sind zwei völlig verschiedene Dinge, mit unterschiedlicher Herkunft und für unterschiedliche Zusammenhänge. Die Verwechslung führt zu sehr häufigen Fehlern bei Steuern und Bewertung.

Der Katasterwert: was er ist und wie er festgelegt wird

Es ist der Verwaltungswert, den das Catastro Inmobiliario (das spanische Liegenschaftskataster) jeder Immobilie zuweist, auf Grundlage von Wertmodulen für Boden und Bebauung je Zone. Er wird über kommunale Katasterrevisionen aktualisiert, aber viele Gemeinden haben seit Jahrzehnten keine Revision mehr durchgeführt. In steigenden Märkten ohne Revision kann er bei 20-30 % des Marktwerts liegen.

Der Marktwert: was er ist und wie er bestimmt wird

Es ist der Preis, zu dem eine Immobilie zwischen unabhängigen Parteien unter normalen Bedingungen verkauft würde. Er ergibt sich aus Angebot und Nachfrage und wird durch ein professionelles Wertgutachten oder eine automatisierte Bewertung (AVM) geschätzt.

Wozu sie jeweils dienen

Katasterwert: Bemessungsgrundlage der IBI (der kommunalen Grundsteuer), Berechnung der Plusvalía municipal (der kommunalen Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke) nach der objektiven Methode, fiktives Einkommen in der IRPF (der spanischen Einkommensteuer) für Zweitwohnungen. Marktwert: Kaufpreis und Grundlage des Hypothekengutachtens. Bei der ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, der Grunderwerbsteuer) ist die Bemessungsgrundlage einer Immobilie ihr Referenzwert (valor de referencia) des Catastro (oder der erklärte Preis, wenn er höher ist); der Marktwert zählt nur, wenn es keinen Referenzwert gibt.

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