Immobilien bei Inflation und hohem Euribor: Strategie und Risikomanagement

Zwischen 2022 und 2024 erlebten spanische Immobilienanleger den steilsten Zinszyklus seit 15 Jahren: Der Euribor (der Referenzzins, an dem sich in Spanien die meisten variablen Hypotheken orientieren) stieg von negativen Werten auf über 4 %, die Hypothekenzinsen verteuerten sich drastisch, und gleichzeitig zehrte die hohe Inflation an der Kaufkraft der Mieter und schränkte den Spielraum für reale Mieterhöhungen ein. 2026 liegt der Euribor zwar niedriger, aber noch über 2 %, und die Inflation ist unter Kontrolle, aber nicht auf den Tiefständen von 2010-2019: Anleger bewegen sich in einem anderen Umfeld als im letzten Jahrzehnt der Nullzinsen.

Dieser Ratgeber erklärt, wie sich dieses gesamtwirtschaftliche Umfeld konkret auf Immobilieninvestments auswirkt und welche strategischen Entscheidungen in dieser Lage am sinnvollsten sind.

Inflation und Immobilien: der Effekt, den fast jeder kennt, und der, den man vergisst

Der bekannte Effekt: Immobilien sind Sachwerte, die in inflationären Phasen ihren Wert eher halten. Die Kaufpreise steigen langfristig mit der Inflation, und auch die Mieten werden nach dem IPC (dem spanischen Verbraucherpreisindex) angepasst (oder nach dem Referenzindex in den Zonas tensionadas, den gesetzlich ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten). Damit sind Immobilien eine teilweise Absicherung (ein Hedge) gegen Inflation.

Der Effekt, den man vergisst: Die Inflation treibt auch die laufenden Kosten einer Immobilieninvestition nach oben. Renovierungsmaterial wird teurer, die Arbeitskosten steigen, das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft steigt, die IBI (die kommunale Grundsteuer) steigt. Wenn die Mieten gesetzlich begrenzt sind (angespannte Wohnungsmärkte) und nicht im Tempo der Kosteninflation steigen können, schrumpft die Nettomarge der Immobilie. Das betrifft vor allem Objekte in angespannten Wohnungsmärkten, in denen die Ley de Vivienda (das spanische Wohnungsgesetz) die Mietanpassungen begrenzt.

Der hohe Euribor und seine Wirkung auf fremdfinanzierte Investitionen

Für Anleger, die mit Hypotheken arbeiten (und das ist die große Mehrheit), ist das Niveau des Euribor der entscheidende Faktor für die Kapitalkosten. 2026 liegt der Euribor bei rund 2,5 %, eine variable Hypothek für eine Kapitalanlage kann also bei Euribor + 1,5-2,5 % = 4-5 % effektiv liegen. Verglichen mit dem Euribor von -0,5 % in den Jahren 2020-2021 (der Hypotheken zu 1-2 % effektiv ermöglichte) haben sich die Fremdkapitalkosten mehr als verdoppelt.

Das wirkt sich direkt auf den Cashflow aus: Bei derselben Immobilie, demselben Preis und derselben Miete ist die monatliche Hypothekenrate 2026 deutlich höher als 2020. Was früher mit Hypothek eine Immobilie mit positivem Cashflow war, kann heute einen neutralen oder sogar negativen Cashflow haben, wenn der Abstand zwischen Miete und Rate klein ist.

Die praktische Folge für die Auswahl der Objekte: Im Umfeld von 2026 mit einem Euribor von 2,5 % erzeugen nur Objekte mit Bruttorenditen von mehr als 7-8 % nach dem Schuldendienst der Hypothek einen positiven Cashflow. Objekte mit Renditen von 4-5 %, die mit Hypotheken zu 1,5 % einen positiven Cashflow hatten, können heute einen negativen haben. Das treibt Anleger in Märkte mit niedrigeren Preisen und höheren Renditen und weg von den großen städtischen Zentren, in denen die Preise bereits stark gestiegen sind.

Festzins oder variabel im aktuellen Umfeld: die Entscheidung mit der größten Wirkung

2026 wird erwartet, dass der Euribor allmählich weiter sinkt. Die Wahl zwischen Festzins- und variabler Hypothek ist deshalb anders zu bewerten als 2022 (als der Euribor zu steigen begann und der Festzins klar vorzuziehen war):

• Festzinshypothek: Die Festzinsen liegen 2026 für Anleger je nach Bank und Profil zwischen 3,5 % und 4,5 %. Sie geben über die gesamte Laufzeit des Darlehens volle Sicherheit über die Finanzierungskosten. Sinkt der Euribor in den kommenden Jahren weiter auf 1-1,5 % (wie viele Analysten erwarten), ist der Festzins teurer als der variable Zins. Er schützt aber vor dem Risiko künftiger Zinserhöhungen.
• Variable Hypothek: Bei einem Euribor von 2,5 % + einem Aufschlag von 1,5-2 % liegt der aktuelle Effektivzins zwischen 4 % und 4,5 %, mit der Aussicht auf eine Senkung, wenn die EZB die Zinsen weiter senkt. Für Anleger, die das Zinsrisiko tragen können und einen Horizont von mehreren Jahren haben, kann die variable Hypothek langfristig günstiger sein, wenn die Zinsen weiter sinken.
• Gemischte Hypothek: Eine anfängliche Phase mit festem Zins (5-10 Jahre), danach variabel. So nutzen Sie die aktuelle Stabilität, ohne sich dauerhaft festzulegen, falls die Zinsen später sinken.

Die Investmentstrategien, die in diesem Umfeld am besten funktionieren

• Kauf ohne oder mit minimaler Fremdfinanzierung bei Objekten mit hoher Rendite: Das schaltet das Zinsrisiko aus und ermöglicht Renditen von 8-12 %, ohne einen Teil davon für den Schuldendienst aufzuwenden. Das erfordert mehr Eigenkapital, aber der Netto-Cashflow ist maximal.
• Objekte in Märkten mit niedrigen Preisen und hoher Bruttorendite (Sekundärmärkte): Niedrige Preise bedeuten eine kleinere Hypothek, eine niedrigere Rate und einen höheren positiven Cashflow, auch bei hohem Euribor. Die Märkte von Städten wie Córdoba, Salamanca, Murcia, Albacete oder Badajoz sind bei einem Euribor von 2,5 % sinnvoller als die von Madrid oder Barcelona.
• Kauf von Bankimmobilien und Versteigerungsobjekten mit einem Abschlag von 20-30 %: Der Abschlag auf den Kaufpreis verbessert direkt die Mietrendite und senkt die benötigte Hypothekensumme. Bei hohem Euribor ist der Kaufpreis der Faktor, den der Anleger am direktesten steuern kann.
• Zimmervermietung in Universitätsstädten: Die Renditen von 10-15 % in Universitätsstädten fangen die höheren Hypothekenkosten mit mehr Spielraum auf als die normale Wohnungsvermietung.

Die Mietanpassung nach den neuen Vorschriften: was Sie wissen müssen

Seit der Verabschiedung der Ley de Vivienda von 2023 sind die Mietanpassungen in Mietverträgen nicht mehr automatisch an den IPC gekoppelt. In nicht angespannten Gebieten wurde die Obergrenze für die jährliche Anpassung für 2024 auf 3 % festgelegt, und 2025-2026 gilt der neue Referenzindex für die Mietanpassung (Índice de Referencia de Actualización de Arrendamientos), den das INE (Instituto Nacional de Estadística, das spanische Statistikamt) veröffentlicht (in der Regel moderater als der IPC). In angespannten Wohnungsmärkten sind die Beschränkungen noch strenger. Anleger sollten für jeden einzelnen Vertrag prüfen, welcher Index gilt, bevor sie die jährliche Anpassung mitteilen.

Weiterführende Ressourcen: Den Vergleich zwischen Festzins- und variabler Hypothek mit der speziellen Analyse für Anleger (anders als bei der selbst genutzten Wohnung) finden Sie ausführlich im Artikel Festzins oder variable Hypothek für Anleger. Um Objekte mit Renditen auszuwählen, die die Kosten eines hohen Euribor verkraften, finden Sie die Auswahlmethodik im Leitfaden zum Cashflow bei Immobilieninvestments. Für Objekte mit hohem Abschlag, die die Finanzierungskosten ausgleichen, sind der Ratgeber zu Zwangsversteigerungen und der zu Bankimmobilien die besten Ausgangspunkte.