Immobilien-Diversifikation: krisenfestes Portfolio in Spanien aufbauen

Der Anleger, der seine ersten drei Immobilien im selben Viertel derselben Stadt hat, glaubt, er habe ein Portfolio aufgebaut. In Wirklichkeit hat er eine konzentrierte Position in einem einzigen Mikromarkt aufgebaut. Verliert dieses Viertel seine wichtigsten Arbeitgeber (die Fabrik schließt, das Unternehmen zieht weg, das Umfeld verkommt), verlieren alle drei Wohnungen gleichzeitig an Wert und an Miete. Die geografische Diversifikation – die Objekte auf Märkte mit unterschiedlichen wirtschaftlichen Treibern und Zyklen zu verteilen – ist das grundlegende Werkzeug, um ein Portfolio aufzubauen, das lokalen Zyklen standhält.

Die drei Dimensionen der geografischen Diversifikation

Dimension 1: Streuung über verschiedene Marktarten

Die spanischen Immobilienmärkte haben grundverschiedene wirtschaftliche Treiber:

• Industriemärkte: Valladolid (Renault), Vigo (Stellantis), Pamplona (Volkswagen). Die Mietnachfrage hängt vom Zyklus der verarbeitenden Industrie ab. Robust bei industrieller Expansion, anfällig bei Umstrukturierungen.
• Universitätsmärkte: Salamanca, Granada, Santiago de Compostela, Cáceres, Jaén. Die Nachfrage hängt von den Einschreibungen an der Universität ab, die über den Wirtschaftszyklus hinweg sehr stabil sind (Studenten studieren auch in der Rezession).
• Verwaltungsmärkte: Mérida, Santiago, Pamplona, Logroño. Die Nachfrage hängt von der Beschäftigung im öffentlichen Dienst ab, der über den Zyklus hinweg der stabilste aller Sektoren ist.
• Tourismusmärkte: Costa del Sol, Balearen, Kanaren, Costa Brava. Die Nachfrage ist saisonal und reagiert empfindlich auf Krisen der internationalen Mobilität (COVID-19 war das extreme Beispiel).
• Agrarindustrielle Märkte: Murcia, Almería, La Rioja, Lleida. Die Nachfrage hängt vom Zyklus der Agrar- und Lebensmittelbranche ab, der sehr widerstandsfähig ist, aber saisonale Schwankungen bei der Vermietung an Saisonarbeiter kennt.

Dimension 2: Streuung über verschiedene Regionen

Die Comunidades Autónomas (die spanischen Regionen) haben unterschiedliche Regeln für die Vermietung, unterschiedliche Sätze der ITP (der Grunderwerbsteuer) und unterschiedliche regionale Wirtschaftszyklen. Ein Portfolio mit Objekten in 3-4 verschiedenen Regionen ist besser gegen lokale Regulierungsänderungen geschützt (ein regionales Gesetz zur Mietpreiskontrolle in Katalonien betrifft keine Objekte in Andalusien oder in Kastilien und León).

Dimension 3: Streuung nach Marktprofil (groß vs. klein)

Die Großstädte (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga) haben mehr Liquidität, aber geringere Renditen. Die mittelgroßen Städte (Valladolid, Murcia, Granada, Oviedo) haben höhere Renditen und stabilere Märkte, wenn auch mit weniger Liquidität. Die kleinen Universitätsstädte (Salamanca, Cáceres, Jaén) haben sehr hohe Renditen, aber engere Märkte.

Ein ausgewogenes Portfolio kann Folgendes kombinieren:

• 1-2 Objekte in einer mittelgroßen Stadt mit hoher Rendite (der Cashflow-Motor)
• 1 Objekt in einer Universitätsstadt (hohe Rendite, aber saisonal)
• 1 Objekt in einer Großstadt oder an einem Urlaubsziel (geringere Rendite, aber mehr Liquidität und Wertsteigerung)

Der Fehler der „Hyperoptimierung“ nach Rendite

Der Anleger, der die Rendite über alles andere stellt, konzentriert sein ganzes Portfolio in den günstigsten Vierteln der billigsten Städte im Landesinneren: Pajarillos in Valladolid, El Ranero in Murcia, Sector Sur in Córdoba, La Chana in Granada. Diese Viertel haben die höchsten Renditen des Markts, aber auch das riskanteste Mieterprofil und eine Nachfrage, die anfälliger für Schocks auf dem lokalen Arbeitsmarkt ist. 100 % des Portfolios in diesen Vierteln zu halten, maximiert den Cashflow im guten Szenario, konzentriert aber das Risiko im schlechtesten.

Die geografische Diversifikation opfert etwas Maximalrendite zugunsten stabiler Gesamtmieteinnahmen und der Widerstandskraft des Portfolios gegen lokal begrenzte Abschwünge.

Wie Sie ein geografisch gestreutes Portfolio verwalten

Das wichtigste Argument gegen geografische Diversifikation ist operativ: Wohnungen in vier Städten zu verwalten ist schwieriger als vier Wohnungen in derselben Stadt. Die Lösung ist ein lokaler Property Manager (Mietverwalter) an jedem Standort: eine Verwaltungsfirma in jeder Stadt, die sich um den Vertrag, auftretende Probleme und die Mieterauswahl kümmert. Die Kosten des Verwalters (8-12 % der Bruttomiete) senken die Nettorendite etwas, machen ein geografisch verteiltes Portfolio aber beherrschbar.

Weiterführende Ressourcen: Für den Blick auf das Portfolio aus Sicht der Strategie für Vermögenswachstum bietet der Artikel über Portfolioverwaltung den vollständigen strategischen Rahmen. Für die Auswahl der Märkte nach ihrem wirtschaftlichen Treiber (Universität, Industrie, Tourismus) liefern alle Marktanalysen dieser Reihe das Material: Salamanca, Valladolid, Kanaren und Murcia. Für die vollständige Karte der Gelegenheiten in Echtzeit ist die Übersicht der Gelegenheiten von RadarPro der Ausgangspunkt.