Finanzierung vermieteter Immobilien in Spanien: Konditionen der Banken

Eine Hypothekenfinanzierung für eine Immobilieninvestition zu bekommen, ist etwas anderes als eine Hypothek für die selbst genutzte Wohnung. Die Banken unterscheiden klar zwischen beiden Käuferprofilen und wenden auf den Investor strengere Konditionen an. Diese Unterschiede zu kennen, bevor Sie eine Finanzierung suchen – und nicht danach –, entscheidet darüber, ob Sie ein gut strukturiertes Geschäft abschließen oder im letzten Moment feststellen, dass es die erwartete Finanzierung zu den von Ihnen kalkulierten Bedingungen nicht gibt.

Warum Banken Investoren anders behandeln

Wer seine erste Wohnung kauft, hat ein sehr starkes Motiv, die Raten weiter zu zahlen: Wer nicht zahlt, verliert sein Zuhause. Dieser psychologische und praktische Faktor senkt die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls erheblich. Der Investor dagegen kauft eine Renditeanlage. Wenn die Immobilie die erwarteten Erträge nicht mehr abwirft oder sich eine bessere Anlagemöglichkeit bietet, ist sein Anreiz, die Hypothekenrate weiter zu bedienen, ein anderer. Die Banken kennen diesen Unterschied und lassen ihn in die Konditionen einfließen, die sie anbieten.

Die Konditionen der Bank für Käufer mit Anlageabsicht

• Niedrigere Beleihungsquote: Beim Kauf der ersten Wohnung finanzieren die Banken üblicherweise bis zu 80 % des Gutachtenwerts (bzw. 80 % des Kaufpreises; maßgeblich ist der niedrigere der beiden Werte). Bei einer Investition sinkt der übliche Prozentsatz auf 60-70 %. Das bedeutet, dass der Investor 30-40 % des Objektwerts plus die Kaufnebenkosten aufbringen muss (ITP, die spanische Grunderwerbsteuer, bzw. IVA, die spanische Mehrwertsteuer, dazu Notar und Grundbuch).
• Höherer Zinssatz: Hypotheken für Investitionen haben in der Regel einen Aufschlag auf den Euribor, der 0,25 bis 0,75 Prozentpunkte über dem für die erste Wohnung liegt. Im Jahr 2026, bei einem Euribor von 3,239 % im Oktober (laut Banco de España, der spanischen Zentralbank), kann eine variable Investitionshypothek einen Gesamtaufschlag zwischen Euribor + 1,5 % und Euribor + 2,5 % bedeuten, also einen effektiven Zinssatz zwischen 4,7 % und 5,7 %.
• Kürzere Laufzeit: Investitionshypotheken werden meist mit kürzeren Laufzeiten bewilligt als solche für den Hauptwohnsitz. Während diese 30 Jahre laufen kann, ist die Investitionshypothek in der Regel auf 20-25 Jahre begrenzt, was die Monatsrate und damit die Einkommensanforderungen an den Antragsteller erhöht.
• Strengere Prüfung im CIRBE: Das Kreditregister der Banco de España (CIRBE, Central de Información de Riesgos del Banco de España) erfasst alle laufenden Kredite eines Kreditnehmers. Ein Investor mit mehreren aktiven Investitionshypotheken hat einen stärker belasteten CIRBE-Eintrag, was seine Möglichkeiten einschränken kann, zusätzliche Finanzierung zu erhalten. Die Banken setzen meist die Gesamtverschuldung ins Verhältnis zum Gesamteinkommen, und wenn diese Quote eine bestimmte Schwelle überschreitet (üblicherweise 35-40 % des monatlichen Nettoeinkommens), wird die Bewilligung schwierig.
• Prüfung der Herkunft der Mittel: Für die 30-40 %, die der Investor aus Eigenkapital aufbringt, verlangt die Bank einen Nachweis über die Herkunft dieser Mittel (Kontoauszüge, Einkommensteuererklärungen, Unterlagen, die belegen, dass das Geld aus legalen Quellen stammt). Die Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche sind im spanischen Bankwesen streng.

Die wenigen Banken, die wirklich gut mit Investoren arbeiten

Nicht alle Banken sind gleich beweglich, wenn es um die Finanzierung professioneller Immobilieninvestoren geht. Auf dem spanischen Markt 2026 haben bei aktiven Investoren diese den besten Ruf:

• Banco Sabadell: Hat langjährige Erfahrung mit Immobilieninvestoren und verfügt über Teams im Firmenkunden- und Investmentgeschäft, die dieses Profil kennen. Ihre Konditionen für Investitionen sind wettbewerbsfähig, wenn das Profil des Investors solide ist.
• Bankinter: Bekannt für individuelle Prüfungen und eine gewisse Flexibilität bei Investorenprofilen mit gutem Vermögenshintergrund. Der Zinssatz kann etwas höher sein als bei den großen Massenbanken, dafür ist sie schneller.
• CaixaBank: Hat dank ihrer Größe und ihres Filialnetzes spezielle Hypotheken für Investitionen, die Abwicklung ist aber meist bürokratischer. Für größere Portfolios bietet das Private Banking von CaixaBank andere Konditionen als das Privatkundengeschäft.
• Lokale Institute und Cajas Rurales: Auf regionalen Märkten bieten lokale Institute (Kreditgenossenschaften, Cajas Rurales, also ländliche Genossenschaftsbanken) bekannten Investoren vor Ort manchmal flexiblere Konditionen als die großen landesweiten Banken. Es lohnt sich, lokale Optionen zu prüfen, vor allem außerhalb der Großstädte.

So stellen Sie den Antrag als Investor richtig

Die Bank bewertet bei einem Investor drei Dinge: Zahlungsfähigkeit (Einkommen), Vermögen (zusätzliche Sicherheit) und Vorgeschichte (bisheriges Kreditrisiko). Um bei dieser Bewertung möglichst gut abzuschneiden:

• Legen Sie immer die Mieteinnahmen Ihrer bestehenden Objekte vor: Wenn Sie bereits vermietete Immobilien haben, zählen deren Mieten als nachweisbares Einkommen (Sie brauchen dafür die Mietverträge und die Erklärungen zur IRPF, der spanischen Einkommensteuer, mit den Einkünften aus Immobilienvermögen). Viele Investoren legen sie nicht vor, und die Bank lässt sie bei der Prüfung der Zahlungsfähigkeit außer Acht.
• Legen Sie den Businessplan für das Objekt vor: Für Investoren mit anspruchsvollerem Profil, die eine Finanzierung für mehr als ein Objekt suchen, zeigt eine Renditeanalyse der Immobilie (Kaufpreis, geplante Renovierung, erwartete Miete, prognostizierter monatlicher Cashflow) der Bank, dass der Investor mit Sachverstand vorgeht, und verringert das wahrgenommene Risiko.
• Erwägen Sie bei einem großen Portfolio eine SL: Juristische Personen (SL, Sociedad Limitada, die spanische GmbH) haben Zugang zu Unternehmensfinanzierungen, die teils andere Konditionen haben als die private Hypothek. Bei Portfolios mit mehr als 3-4 Immobilien kann die rechtliche Struktur die Prüfung durch die Bank verändern.
• Belasten Sie Ihren CIRBE-Eintrag nicht vor dem wichtigen Geschäft: Wenn ein großes Geschäft ansteht, vermeiden Sie in den Monaten davor zusätzliche Finanzierungen (Privatkredite, Kreditkarten mit Verfügungsrahmen usw.). Entscheidend ist der CIRBE-Eintrag am Tag des Antrags.

Die Alternativen zur Bankhypothek für Investoren

Wenn eine Bankhypothek nicht zugänglich ist oder die Konditionen nicht gut genug sind, hat der Investor Alternativen:

• Finanzierung durch die verkaufende Bank bei übernommenen Immobilien: Wenn Sie eine Bankimmobilie direkt von der verkaufenden Bank kaufen, bieten viele Institute eine eigene Finanzierung zu Vorzugskonditionen an (manchmal bis zu 100 % des Verkaufspreises). Das ist die beste verfügbare Finanzierung für diese Art von Objekten.
• Kurzfristige Brückenfinanzierung: Für schnelle Käufe, bei denen keine Zeit bleibt, eine herkömmliche Bankhypothek zu beantragen, gibt es private Kreditgeber, die kurzfristige Finanzierungen (6-12 Monate) mit höheren Zinsen, aber mit Entscheidungen innerhalb von 72-96 Stunden anbieten. Die Kosten sind höher, dafür lassen sich Geschäfte abschließen, die sonst verloren gingen, weil man langsamer ist als ein Barzahler.
• Investitionsgesellschaften mit Partnern: Wer die Investition mit einem oder mehreren Partnern strukturiert, kann den Eigenkapitaleinsatz und das Risiko aufteilen und so das Investitionsvolumen erhöhen, das jeder mit demselben Eigenkapital erreichen kann.

Weiterführende Ressourcen: Den steuerlichen Rahmen für Investitionen über eine SL, der die Finanzierungsstrategie ergänzt, analysiert der Artikel über das Investieren mit einer SL ausführlich. Zu Bankobjekten mit eigener Finanzierung der Bank erklärt der Leitfaden zu Bankimmobilien, welche Institute Vorzugskonditionen bieten. Ob der Cashflow des Objekts nach dem Schuldendienst der Hypothek positiv ist, berechnen Sie mit der Methode aus dem Leitfaden zum Cashflow bei Immobilieninvestitionen.